Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

Алгоритм продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение

Наталья Кухарчик
юрист

14.02.2023

Рассмотрим порядок возмездного отчуждения (продажа, мена) доли в праве общей собственности на жилое помещение (квартиру, дом), если доля каждого из собственников (участников долевой собственности) в праве собственности определена.

Разделы материала:

Алгоритм продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение

Алгоритм (примечание) продажи доли при условии соблюдения ст.253 ГК выглядит следующим образом:

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, значит, оно принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Долевая собственность на жилое помещение возникает в силу различных причин: расторжение брака, наследование, приобретение доли в праве собственности. Учитывая статус такого имущества, а также необходимость совершения сособственниками согласованных действий, отчуждение доли имеет свои особенности.

Чтобы произвести отчуждение, выделять долю в праве собственности на жилое помещение в натуре необязательно.

Дополнительно по теме • Общая совместная и долевая собственность граждан на жилое помещение.

Порядок совместной продажи жилого помещения, находящегося в долевой собственности

Если доли участников долевой собственности определены и участники достигли обоюдного согласия по продаже жилого помещения, то порядок отчуждения такого жилого помещения упрощен: стороной по договору купли-продажи объекта является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается собственноручно каждым участником (ч.2 п.22 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утв. постановлением Минюста от 23.10.2006 № 63).

Подписать договор купли-продажи от имени любого из собственников может его представитель. Полномочия представителя подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью (ч.1 п.1 ст.6 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», п.2 ст.186 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 июня 2025 г. следует руководствоваться п.1 ст.6 Закона № 133-З в ред. Закона от 05.12.2024 № 44-З.

Если такого соглашения нет, участник доли вправе и самостоятельно произвести отчуждение своей доли при условии соблюдения определенных требований.

Право участника на преимущественную покупку доли

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (ст.249 ГК). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст.253 ГК.

Однако при возмездном отчуждении (продажа, мена) собственник имеет право распорядиться принадлежащей ему долей в общей собственности на жилой дом (квартиру) с соблюдением требований о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности. Иными словами, другие участники долевой собственности имеют преимущество перед иными лицами при покупке жилого помещения.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ч.1 п.1 ст.253 ГК).

Порядок извещения продавцом о продаже жилого помещения определен п.2 ст.253 ГК: в письменной форме продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 ноября 2024 г. в ч.1 п.2 ст.253 ГК слова «зафиксированный в установленном законодательством порядке, считается» заменены словами «а равно неявка их за получением такого извещения, зафиксированные в установленном законодательством порядке, считаются» Законом от 13.11.2023 № 312-З.

Обратите внимание! При отчуждении доли одному из участников долевой собственности в жилом помещении уведомлять остальных участников о намерении произвести отчуждение не нужно.

Таким образом, продажа доли в праве общей собственности на жилое помещение постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не воспользуются данным правом в течение срока, установленного гражданским законодательством.

Алгоритм продажи доли

Шаг 1. Направьте извещение о продаже другим участникам долевой собственности

Формы документов • Извещение о продаже доли в праве общей собственности на жилое помещение (пример).

В извещении о продаже должна быть указана цена доли и другие условия, например, срок оплаты и ее порядок (рассрочка, единовременная оплата и т. п.).

Способ извещения о продаже доли может быть установлен в письменном соглашении, заключенном между всеми собственниками жилого помещения (ч.1 п.2 ст.253 ГК). Вместе с тем извещение о продаже доли рекомендуется направлять при содействии нотариуса. При необходимости это поможет подтвердить факт вручения такого извещения или отказа адресата от его получения, а также установить принадлежность жилого помещения.

Передача извещения о продаже доли осуществляется нотариусом в порядке, установленном в гл.31 Инструкции № 63. Как правило, передача осуществляется заказным письмом с уведомлением о получении. Кроме того, извещение может быть вручено нотариусом адресату лично под подпись. При отказе в получении извещения нотариус составит акт.

Справочно Услуга по передаче нотариусом извещения осуществляется на платной основе - 2 БВ (п.291 нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами и тарифов на услуги технического характера, оказываемые работниками нотариальных архивов, утв. постановлением Совмина от 27.12.2013 № 1145).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 января 2026 г. следует руководствоваться п.38 нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами, уст. постановлением Совмина от 27.01.2026 № 46.

Результат оказания данной услуги нотариусом - свидетельство о передаче заявления о намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве.

Шаг 2. Оцените последствия направления извещения в зависимости от реакции участника

Возможны следующие варианты:

1) получение согласия от участника на покупку доли в течение 1 месяца с даты получения извещения;

2) получение письменного отказа от покупки доли. Такой отказ лучше оформить при нотариальном совершении сделки или при регистрации сделки в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

3) получение отказа от получения письменного извещения. Подтверждение такого отказа осуществляется в рамках оказания нотариусом услуги по передаче извещения, описанной выше;

4) неполучение ответа от участника (участников) в течение 1 месяца с даты получения извещения. В этом случае при удостоверении договора купли-продажи нужно будет подтвердить факт вручения извещения участнику (участникам), как правило, данный факт подтверждается нотариальным свидетельством о передаче заявления о намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве и уведомлением о получении такого заявления (извещения).

Шаг 3. Заключите договор купли-продажи, если получено согласие на покупку доли от участника

По истечении 1 месяца после зафиксированного в установленном порядке отказа от получения письменного извещения, или по истечении 1 месяца после получения такого извещения и при условии неполучения ответа от участника, продавец доли вправе произвести отчуждение своей долю любому постороннему лицу.

При этом нужно иметь в виду, что постороннему лицу долю можно продать только на условиях, изложенных в извещении о продаже доли. Если в дальнейшем между сторонами будет достигнуто соглашение об изменении цены договора, об изменившихся условиях договора купли-продажи снова необходимо будет уведомить участника (участников) долевой собственности. При этом неважно, уменьшилась или увеличилась цена. Если порядок повторного уведомления соблюден не будет, это будет расценено как нарушение преимущественного права покупки доли.

Если отчуждение доли произойдет с нарушением преимущественного права, участник, чье преимущественное право нарушено, может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли. Участник может обратиться в суд только в течение 3 месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли с нарушением его права (п.3 ст.253 ГК). При положительном решении суда он станет собственником доли с обязанностью ее оплатить.

Необходимо также учитывать, что, если сделка произошла с нарушением преимущественного права, первоначальный покупатель может потребовать с продавца возмещения всех причиненных ему убытков (п.3 ст.253, ст.14 ГК).

Особенности оформления сделки купли-продажи доли

Процедура удостоверения договора отчуждения доли в праве собственности на жилой дом, квартиру предусмотрена в п.22.18.1 перечня № 200.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 апреля 2025 г. следует руководствоваться подп.22.18.1 п.22.18 Перечня № 200 в ред. Указа от 31.03.2025 № 130.

Для удостоверения такой сделки потребуется определенный перечень документов, который зависит от статуса жилого помещения, его принадлежности, условий приобретения объекта и тому подобных особенностей сделки.

Существуют также особенности отчуждения долей в праве собственности на жилые помещения, связанные с порядком принятия наследниками наследства или, например, с объектами, находящимися в залоге у банка.

Пример Обязанность по выплате задолженности по льготному кредиту и процентам за пользование им может быть возложена решением суда на супруга (супругу) кредитополучателя, иных членов семьи, в том числе бывших, совместно улучшивших жилищные условия, претендующих на долю в построенном жилом помещении, либо в случае расторжения брака - на супруга (супругу) кредитополучателя на основании брачного или иного договора (соглашения), заключенного в письменной форме в установленном порядке (ч.4 подп.1.15 п.1 Указа от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений»). В таком случае до погашения льготного кредита отчуждение доли осуществляется с соблюдением правил, установленных в подп.1.18 п.1 Указа № 13, и с согласия ОАО «Сберегательный банк "Беларусбанк"».   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июня 2025 г. действует Указ от 06.03.2025 № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве». Комментарий см. здесь.

Дополнительно по теме • Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли в общей собственности на жилое помещение (пример). • Соглашение о разделе имущества (пример).

Примечание. В алгоритме рассмотрен порядок возмездного отчуждения (продажа, мена) доли в праве общей собственности на жилое помещение (квартиру, дом), если доля каждого из собственников (участников долевой собственности) в праве собственности определена.