ВОЗМЕЩЕНИЕ РАСХОДОВ АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ МЕСТ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Ситуация

В здании поликлиники, состоящем из двух отделений (взрослого и детского), выполнен текущий ремонт крыши над детским отделением. В подвале взрослого отделения сдаются в аренду помещения.

Вправе ли арендодатель в данной ситуации взимать с арендатора часть расходов на ремонт крыши пропорционально арендуемой площади?

Вправе, если иное не предусмотрено договором аренды.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (часть первая п.1 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее - ГК).

Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества обязан арендатор, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п.2 ст.587 ГК).

Расходы на работы по ремонту сданного в аренду недвижимого имущества:

• произведенные для арендодателя на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором исходя из фактических затрат арендодателя по оплате выполненных работ (оказанных услуг);

• произведенные арендодателем собственными силами, возмещаются арендатором на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (часть седьмая п.4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433; далее - Положение № 433).

Крыша здания относится не к арендуемому недвижимому имуществу, а к местам общего пользования (абзац 2 подп.2.4 п.2 Положения № 433). Поэтому ремонт крыши, как конструктивного элемента, необходим для поддержания всего здания в исправном состоянии и предупреждения его преждевременного износа. Соответственно, если выполненный ремонт крыши относится к текущему ремонту, арендодатель (поликлиника) вправе предъявить арендатору к возмещению часть понесенных расходов.

Определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя по прочим расходам, не указанным в абзацах 2-6 части первой п.4 Положения № 433, связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, осуществляется пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абзац 7 части первой п.4 Положения № 433).

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 1 марта 2020 г. в абзац 2 подп.2.4 п.2, абзацы 2-4, 7 части первой, абзац 1 части седьмой п.4 Положения № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88. Комментарий см. здесь.

Справочно

Содержание, эксплуатация недвижимого имущества - техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем (за исключением лифтов), обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем (за исключением лифтов) (подп.2.7 п.2 Положения № 433).

Текущий ремонт - совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по предупреждению износа недвижимого имущества, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению его эстетических качеств (подп.2.8 п.2 Положения № 433).

18.11.2019

Сергей Шкирман, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»