Материал помещен в архив

ВОПРОС (ОАО «ГОАТ»): Возможно ли определить долю затрат арендатора на места общего пользования по их электроснабжению, теплоснабжению, прочим расходам по содержанию имущества пропорционально поэтажной площади мест общего пользования с учетом месторасположения арендатора?

ОТВЕТ: В большинстве случаев такая возможность отсутствует.

При определении возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (часть вторая п.4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433)).

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся:

• на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;

• на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (часть третья п.4 Положения № 433).

Помимо этого возмещаемая арендатором (ссудополучателем) часть расходов арендодателя (ссудодателя) по прочим расходам арендодателя (ссудодателя), не указанным в абзацах 2-6 п.4 Положения № 433, связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, определяется пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абзац 7 части первой п.4 Положения № 433).

На основании вышеизложенного только в отношении прочих расходов арендодатель (ссудополучатель) может применять любые методики расчетов при условии их указания в договоре аренды (безвозмездного пользования).

Прямая возможность распределения расходов по электроэнергии и теплоснабжению в отношении разных арендаторов (ссудополучателей) исходя из отдельных площадей отдельно взятых этажей в здании не предусмотрена законодательством.

Однако в отношении распределения расходов по электроэнергии и теплоэнергии, приходящимся на места общего пользования, арендодателю (ссудодателю) следует обратить внимание на нижеприведенные требования законодательства.

Под местами общего пользования понимаются:

• лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в том числе за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;

• территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок (подп.2.4 п.2 Положения № 433).

С учетом вышеизложенных требований законодательства:

1) арендодатель (ссудодатель) вправе производить распределение затрат на электроснабжение и теплоснабжение исходя из поэтажных площадей в ситуации, когда у отдельных арендаторов (ссудополучателей) будет отсутствовать возможность доступа на другие этажи и, как следствие, возможность потенциального использования таких мест, то есть для данных арендаторов (ссудополучателей) эти места, расположенные на других этажах, не будут являться местами общего пользования;

2) арендодатель (ссудодатель) не вправе производить распределение затрат на электроснабжение и теплоснабжение исходя из поэтажных площадей в ситуации, когда у отдельных арендаторов (ссудополучателей) есть возможность доступа на другие этажи и, как следствие, возможность потенциального использования таких мест, то есть для данных арендаторов (ссудополучателей) эти места будут являться местами общего пользования, несмотря на то, что основные площади арендатора (ссудополучателя) могут находиться на иных этажах.

Кроме того, следует учитывать, что местами общего пользования могут признаваться места, в которые у арендатора (ссудополучателя) может и не быть доступа, например лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, прочие объекты, в которых установлено инженерно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания всего здания, то есть площади арендодателя (ссудодателя).

Таким образом, затраты арендодателя (ссудодателя) в отношении вышеуказанных расходов должны распределяться на всех арендаторов независимо от того, на каких этажах они непосредственно находятся.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

05.11.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»