Материал помещен в архив

ЗАКАЗЧИК И ЗАСТРОЙЩИК В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Отличия между заказчиком и застройщиком

В общих нормах гражданского законодательства не различают такого субъекта, как застройщик. Так, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Аналогично в Правилах заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, определяются субъектный состав, права и обязанности, ответственность сторон исходя из участия в отношениях заказчика и подрядчика.

Застройщик как субъект правоотношений при осуществлении строительства объектов «появляется» в специальных нормативных правовых актах.

Так, одновременно правовой статус заказчика и застройщика в строительной деятельности регламентирован Законом Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон).

Сравним правовой статус заказчика и застройщика согласно абзацам 11, 12 ст.1 Закона, выделив отличия жирным курсивом.

Таким образом, принципиальное отличие между заказчиком и застройщиком в том, что:

• для заказчика обязательно привлечение подрядчика, что предполагает невозможность осуществлять строительную деятельность самостоятельно самому заказчику, также право выбора в части привлечения или непривлечения инженера (инженерной организации) (в некоторых случаях, в частности, если финансирование бюджетное, имеются особенности по реализации данного права).

Справочно Подрядчик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, имеющее право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившее договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 23 ст.1 Закона). Строительная деятельность (строительство) - деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ (абзац 35 ст.1 Закона).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 июля 2016 г. подрядчиком в строительной деятельности признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 ст.1 Закона в редакции Закона Республики Беларусь от 30.12.2015 № 334-З (далее - Закон № 334-З)). С указанной даты подрядчиком в строительной деятельности не может быть физическое лицо. С 2 июля 2016 г. строительная деятельность (строительство) - деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, в том числе оказание инженерных услуг в строительстве, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ (абзац 41 ст.1 Закона в редакции Закона № 334-З);

• для застройщика допускается самостоятельное осуществление строительной деятельности с правом на привлечение для выполнения отдельных видов работ подрядчиков, но при участии инженера (инженерной организации).

Обратите внимание! Если застройщик осуществляет строительство объекта без привлечения подрядчика, то он исполняет одновременно и функции заказчика, определенные законодательством (п.5 Инструкции о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4; далее - постановление № 4, Инструкция).

Вместе с тем законодатель, характеризуя функции заказчика, застройщика, исходит из их тождественности, поскольку такие функции установлены для двух субъектов на основании норм законодательства.

Функции заказчика, застройщика определены в п.1 перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства (приложение к постановлению № 4):

• на предпроектной (предынвестиционной) стадии;

• в области освоения строительной площадки;

• в области обеспечения проектной документацией;

• в области организации строительства;

• в области финансирования, учета и отчетности;

• в области материально-технического обеспечения;

• в области приемки законченных строительством объектов;

• в период гарантийного срока эксплуатации законченных строительством объектов;

• иные функции, предусмотренные законодательством.

Тем самым подчеркивается открытый характер функций указанных субъектов.

Обратите внимание! За ненадлежащее исполнение функций заказчик, застройщик несут ответственность, установленную законодательством.

Конкретные обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в том числе договора строительного подряда (часть вторая п.3 Инструкции).

Определения заказчика, застройщика

Заказчик, застройщик определяются актами Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, иных органов государственного управления, а в случаях, установленных законодательными актами, также решениями государственных организаций в случае финансирования строительства полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов.

Обратите внимание! Указанными актами (решениями) может быть предусмотрена обязанность заказчика осуществлять строительную деятельность без привлечения инженера (инженерной организации) (п.1 ст.55 Закона), что соответствует нормам абзаца 11 ст.1 Закона, определяющим правовой статус заказчика.

При этом заказчик, застройщик указываются в решении местного исполнительного и распорядительного органа, выдающего разрешительную документацию (п.2 ст.55 Закона, часть третья п.2 Инструкции).

В зависимости от объекта строительства действуют специальные нормы выбора заказчика (застройщика), например, Положение о порядке организации и проведения конкурсов по выбору заказчика (застройщика) по строительству многоквартирных жилых домов, за исключением жилых домов повышенной комфортности, в г. Минске и областных центрах, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.09.2013 № 798.

Кроме того, при осуществлении строительства жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой, действует такой субъект, как государственный заказчик, которым являются коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству облисполкомов и Минского горисполкома, их дочерние унитарные предприятия, создаваемые в соответствии с законодательством (п.2 Положения о государственном заказчике по строительству жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 224).

Заключение договоров по выбору подрядчиков, исполнителей, поставщиков товаров, работ, услуг при строительстве

Законодательство о порядке заключения договоров по выбору подрядчиков, исполнителей, поставщиков товаров, работ, услуг при строительстве до 1 января 2016 г. едино для выбора подрядчика, исполнителя, поставщика независимо от источника финансирования строительства, поскольку для сферы строительства законодательство о государственных закупках не применяется до указанной даты в соответствии с подп.1.3 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2013 № 591 «О проведении процедур закупок при строительстве» (далее - Указ № 591), п.3 Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2013 № 590 «О некоторых вопросах государственных закупок товаров (работ, услуг)».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. взамен Указа № 591 действует Указ Президента Республики Беларусь от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве».

Все правоотношения, связанные с закупкой товаров, работ, услуг при строительстве, регулируются Указом № 591, принятым во исполнение Указа № 591 постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88 «Об организации и проведении процедур закупок товаров (работ, услуг) и расчетах между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов», которым утверждено Положение о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов (далее - Положение № 88), иными нормативными правовыми актами.

Как уже было отмечено выше, для заказчика Закон устанавливает, что им строительная деятельность осуществляется с привлечением подрядчика в строительной деятельности, следовательно, выполнять самостоятельно строительные работы заказчик не вправе.

Вместе с тем, исходя из норм Положения № 88, допускается выполнение отдельных видов работ собственными силами заказчика или застройщика (находящимися в его составе строительными подразделениями), когда не требуется заключение договора строительного подряда.

В таком случае привлечение заказчиком, застройщиком подрядных организаций для выполнения проектных, изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ, а также размещение заказов на оказание услуг, закупку товаров осуществляются с учетом требований, предусмотренных Положением № 88 (п.4 Положения № 88). К таким требованиям относятся все те, которые связаны с организацией и проведением подрядных торгов, переговоров как процедур выбора подрядчика, исполнителя.

Заключение

Таким образом, Законом позиционируется статус заказчика, не предусматривающий право выполнять строительные работы самостоятельно, в то время как в Положении № 88 сделано допущение, согласно которому заказчик или застройщик могут собственными силами (находящимися в его составе строительными подразделениями) выполнять отдельные виды работ.

С учетом иерархии нормативных правовых актов нормы Закона обладают большей юридической силой и применяются в части определения полномочий заказчика, позволяя тем самым застройщику выполнять работы (часть работ) собственными силами при строительстве объекта, если в соответствии с законодательством застройщик вправе их выполнять. Для заказчика подобная возможность отсутствует.

24.07.2015

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь, медиатор центра «Медиация и право»