Материал помещен в архив

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ НА ОКАЗАНИЕ ОСНОВНЫХ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

В рамках данного материала, в котором освещены особенности заключения договоров между исполнителями и потребителями жилищно-коммунальных услуг, термин «потребитель» означает физическое лицо, пользующееся жилищно-коммунальными услугами для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, согласно абзацу 4 ст.1 Закона Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее - Закон).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 июня 2020 г. Закон изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 18.12.2019 № 280-З. Комментарий см. здесь.

Данная оговорка необходима, поскольку в Указе Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 535 «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг» (далее - Указ) термин «потребитель» не связан исключительно с физическим лицом, а в качестве собственника жилого помещения и члена организации застройщиков может выступать юридическое лицо. Нормами Указа особый порядок заключения договоров не установлен, за исключением указания местным исполнительным и распорядительным органам обеспечить заключение договоров на предоставление услуг по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), теплоснабжению с членами организации застройщиков, собственниками, нанимателями жилых помещений в жилых домах, в том числе в общежитиях (за исключением жилищного фонда, находящегося в оперативном управлении бюджетных организаций), с оплатой этих услуг по тарифам, установленным законодательством для населения (подп.5.3 п.5 Указа).

Порядок заключения договора на оказание жилищно-коммунальных услуг, его существенные условия определены в ст.14 и 15 Закона.

В силу части второй ст.14 Закона договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, заключаемый с исполнителем, являющимся коммерческой организацией, является публичным.

Справочно Публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание, обязательное страхование и т. п.) (часть первая п.1 ст.396 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).

Стороны договора на оказание жилищно-коммунальных услуг

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством (часть вторая п.1 ст.396 ГК).

Согласно части первой ст.15 Закона договор на оказание жилищно-коммунальных услуг заключается потребителем, являющимся нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, собственником жилого помещения, членом организации застройщиков, или иным лицом, уполномоченным им на основании доверенности, выдаваемой в порядке, установленном гражданским законодательством.

Из содержания приведенной нормы следует, что законодатель ограничил круг потребителей, имеющих возможность заключить договор с исполнителем ЖКУ:

• нанимателями жилого помещения государственного жилищного фонда (на сегодня арендное жилье);

• собственниками жилого помещения;

• членами организации застройщиков;

• иными лицами, уполномоченными указанными выше лицами, на основании доверенности.

Ограничение круга потребителей, имеющих возможность заключить договор с исполнителем ЖКУ, связано с широким определением потребителя. К потребителям относятся собственник жилого помещения, члены его семьи и иные лица, зарегистрированные в установленном порядке в жилом помещении.

В силу абзаца 2 части второй ст.17 Закона исполнитель обязан подготовить и заключить с потребителем договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг в соответствии с Законом и иными актами законодательства, за исключением случаев, когда потребитель письменно отказался от заключения такого договора и неоказание соответствующих основных жилищно-коммунальных услуг конкретному потребителю технически возможно.

Приведенной нормой именно на исполнителя возложена обязанность подготовить договор и заключить его с лицами, указанными в ст.15 Закона.

В свою очередь, для соблюдения баланса интересов сторон, защиты потребителей (как более слабой стороны рассматриваемых правоотношений) от установления необоснованно жестких условий договора со стороны исполнителя ЖКУ Советом Министров Республики Беларусь на основании части третьей ст.14 Закона утверждаются типовые формы публичных договоров на оказание соответствующего вида жилищно-коммунальных услуг.

Справочно Типовые публичные договоры на оказание соответствующего вида жилищно-коммунальных услуг утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг"» (далее - постановление № 99).

Возможность отказа потребителя от заключения договора на оказание жилищно-коммунальных услуг

Статья 17 Закона предусматривает возможность потребителя отказаться от заключения договора, письменно уведомив об этом исполнителя, когда неоказание соответствующих основных жилищно-коммунальных услуг конкретному потребителю технически возможно.

Пример Иванов В.В. - собственник одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: «Адрес», водоснабжение которого производится через присоединение к централизованной системе водоснабжения. Организация - исполнитель основной ЖКУ по водоснабжению обратилась к Иванову В.В. с предложением заключить договор на оказание услуг по водоснабжению одноквартирного жилого дома. Иванов В.В. письменно отказался от заключения договора на оказание услуги по водоснабжению из централизованной системы водоснабжения и указал на наличие в радиусе 100 м от его жилого дома водозаборной колонки, что соответствует минимальным требованиям социального стандарта, а также на готовность в присутствии работников исполнителя отключить жилой дом от централизованной системы водоснабжения.

Особенности заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг в случае, если потребители владеют жилым помещением на праве общей собственности

Отдельно следует остановиться на особенностях заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг в случае, если потребители владеют жилым помещением на праве общей собственности.

В соответствии с частью второй ст.15 Закона в случае, если потребители владеют жилым помещением (одноквартирным жилым домом) на праве общей собственности, договор на оказание жилищно-коммунальных услуг заключается со всеми собственниками либо с одним из них по соглашению между ними.

Приведенная норма предусматривает два варианта заключения договора с исполнителем:

1) со всеми собственниками по отдельности;

2) с одним по соглашению между ними.

В первом случае на практике может сложиться ситуация, когда один из собственников обратится за заключением договора, а остальные нет. Исполнитель жилищно-коммунальных услуг в силу публичности договора обязан его подготовить и заключить.

Поскольку при отсутствии соглашения между потребителями договор должен быть заключен с каждым из них, то в рассматриваемом случае именно исполнитель должен проявить инициативу по заключению договоров с оставшимися собственниками.

Второй вариант предусматривает заключение договора с одним из собственников от имени всех по соглашению между ними. Из части второй ст.15 Закона следует, что соглашение должно быть достигнуто между всеми собственниками. В случае если один из собственников отказался от заключения соглашения с остальными, то договор должен заключаться с каждым.

Справочно Форма соглашения между потребителями - собственниками жилого помещения на заключение договора на оказание жилищно-коммунальных услуг законодательством не установлена.

В некоторых комментариях к ст.15 Закона встречается мнение, согласно которому исполнитель не должен выяснять, достигнуто ли соглашение между сособственниками жилого помещения, поскольку сделки между физическими лицами могут быть совершены в устной форме.

Ошибочность данного мнения заключается в том, что один из собственников, заключая договор на оказание жилищно-коммунальных услуг, действует от имени остальных сособственников, то есть в понимании ст.183 ГК является представителем. В рассматриваемых правоотношениях полномочия по заключению договора должны подтверждаться соглашением, заключенным между собственниками жилого помещения, или по общему правилу доверенностью.

Порядок заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг

Договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг обязателен для заключения не только исполнителем, но и потребителем ЖКУ.

Обратите внимание! Потребитель обязан заключить договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, подготовленный и представленный исполнителем в соответствии с Законом и иными актами законодательства, за исключением случаев, когда потребитель письменно отказался от заключения такого договора и неоказание соответствующих основных жилищно-коммунальных услуг конкретному потребителю технически возможно (абзацы 1, 2 части второй ст.18 Закона).

Таким образом, если потребитель не обращается к исполнителю за заключением договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, исполнитель вправе проявить инициативу и предложить потребителю его заключить.

Специальный порядок уведомления исполнителем потребителя о необходимости заключения договора Законом не предусмотрен, в связи с чем необходимо руководствоваться общим порядком, установленным ГК.

В случаях, когда в соответствии с ГК и иными актами законодательства для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты (часть первая п.1 ст.415 ГК).

Исходя из буквального понимания приведенной нормы, исполнитель должен направить потребителю проект договора на оказание жилищно-коммунальных услуг в двух экземплярах и предоставить 30-дневный срок на его рассмотрение. Потребитель вправе:

• согласовать поступивший проект договора в поступившей редакции;

• не согласиться с отдельными его положениями, подготовить протокол разногласий и направить его исполнителю;

• отказать от заключения договора на условиях исполнителя.

Поскольку на оказание основных видов жилищно-коммунальных услуг утверждены типовые формы договоров, на практике случаи несогласия потребителей с проектом договора отсутствуют.

Уклонение от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг

Встречаются и случаи уклонения от заключения договора путем оставления без рассмотрения поступивших уведомлений.

В силу части шестой ст.15 Закона, если одна из сторон (исполнитель или потребитель), для которой в соответствии с Законом заключение договора обязательно, при наличии технических условий для оказания соответствующей жилищно-коммунальной услуги уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, если потребитель уклоняется от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, исполнитель вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Пример Организация - исполнитель основной ЖКУ по водоснабжению обратилась в суд с иском о понуждении Иванова В.В. к заключению договора на оказание услуги по водоснабжению из водоразборной колонки по форме типового договора, утвержденной постановлением № 99. В качестве обоснования исковых требований истец указал, что Иванов В.В. - собственник одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: «Адрес», водоснабжение которого производится из водоразборной колонки. В соответствии с подп.1.1 п.1 Указа водоснабжение относится к основным жилищно-коммунальным услугам, то есть эта услуга оказывается в обязательном порядке. Потребитель обязан заключить договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг (абзац 1 части второй ст.18 Закона). В адрес Иванова В.В. направлялось уведомление о необходимости заключения договора с приложением проекта договора по форме типового договора. Уведомление оставлено без ответа, договор не заключен. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть первая п.4 ст.415 ГК). Суд, исследовав материалы дела, посчитал, что иск обоснованный, и решил понудить Иванова В.В. заключить договор с Исполнителем на оказание услуги по водоснабжению из водоразборной колонки по форме типового договора, утвержденной постановлением № 99.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями в жилых домах товариществ собственников либо организаций застройщиков осуществляется с использованием единой общереспубликанской информационной системы по учету, расчету и начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, в том числе через уполномоченные местными исполнительными и распорядительными органами организации, осуществляющие учет, расчет и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением (подп.1.1 п.1 Указа в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121). С 27 октября 2019 г. следует руководствоваться формой типового договора с изменениями, внесенными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 23.10.2019 № 713, в частности, изменилось название: «Типовой договор на оказание услуги водоснабжения и (или) водоотведения (канализации)».

В соответствии с частью третьей ст.25 Закона договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, заключенные до вступления в силу Закона, действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями Закона.

Обратите внимание! В силу положений данной нормы у сторон отсутствует необходимость перезаключать действующие договоры на оказание основных жилищно-коммунальных услуг. Если же потребитель обратится к исполнителю за заключением договора по типовой форме, то, по мнению автора, у исполнителя отсутствуют основания для отказа.

31.03.2017

Максим Прокофьев, магистр юридических наук, начальник юридической службы унитарного предприятия «Минскводоканал»

По этой теме также см.:

Договор на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению (канализации) квартиры, одноквартирного, блокированного жилого дома.