Материал помещен в архив

ЗАМЕНА ПОКРЫТИЯ ТЕРРАСЫ В АРЕНДУЕМОМ ПОМЕЩЕНИИ

Ситуация В арендном пользовании организации находится изолированное помещение с террасой. Терраса имеет покрытие из искусственной травы (ковролин) (износ покрытия менее 60 %). Организация с разрешения арендодателя произвела замену покрытия и уложила покрытие из керамогранита. Покрытие из плитки в период действия договора аренды арендодателю не передается и затраты по его укладке арендодателем не компенсируются. Работы были выполнены подрядным способом. В состав строительных работ входили работы по устройству цементно-песчаной стяжки толщиной 20 мм, армирование сеткой, укладка покрытия из керамогранита, установка трапов. Как правильно классифицировать работы по замене покрытия террасы?

Работы по замене покрытия террасы, по мнению автора, классифицируются как модернизация

Терраса - открытая наружная площадка, предназначенная для отдыха, примыкающая к капитальному строению (зданию, сооружению), размещаемая над землей, как правило, в уровне пола первого этажа или второго и выше над нижерасположенным этажом. Терраса может иметь перголу или легкое покрытие, а также находиться под общей с капитальным строением крышей (подп.2.71 п.2 Инструкции об обоснованиях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 июля 2022 г. терраса - открытая наружная площадка, примыкающая к капитальному строению (зданию, сооружению), размещаемая над землей, как правило, в уровне пола первого этажа, или над нижерасположенным этажом, или на крыше (подп.2.71 п.2 Инструкции № 11 с учетом изменений, внесенных постановлением Госкомимущества от 01.12.2021 № 30).

Общие признаки и критерии изменения характеристик объектов в результате их проведения приведены в приложении 5 к Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее - Инструкция № 37/18/6):

• ремонт - совокупность работ по восстановлению исправности или работоспособности объекта или его составных частей с приведением объекта в соответствие с требованиями, определенными техническими нормативными правовыми актами, а также по предотвращению их дальнейшего интенсивного износа;

• модернизация - совокупность работ по усовершенствованию объекта путем замены его конструктивных элементов и систем более эффективными, приводящая к повышению технического уровня и экономических характеристик объекта;

• реконструкция - совокупность работ по полному или частичному переоборудованию или переустройству объекта, изменению и при необходимости дополнению его технологической схемы с заменой морально устаревших и физически изношенных частей, обеспечивающая получение более высоких качественных и количественных показателей объекта;

• дооборудование - совокупность работ по дополнению технологической схемы объекта конструктивными элементами и системами с получением новых дополнительных возможностей объекта или улучшением качественных и (или) количественных технико-экономических показателей.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2020 г. дооборудование - совокупность работ по дополнению технологической схемы объекта конструктивными элементами и системами с получением новых дополнительных возможностей объекта или улучшением качественных и (или) количественных технико-экономических показателей (позиция приложения 5 в ред. постановления Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры от 19.12.2019 № 25/79/70). Комментарий см. здесь.

При определении вида затрат при осуществлении строительной деятельности следует также руководствоваться положениями Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З).

Строительная деятельность на территории Республики Беларусь должна осуществляться с соблюдением требований Закона № 300-З, иных актов законодательства, в том числе обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов, градостроительной документации и проектной документации (п.2 ст.2 Закона № 300-З).

Определение терминов «ремонт», «модернизация» приведены в ТКП 45-1.01-4-2005 «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172, в частности:

• капитальный ремонт объекта строительства - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства (п.3.3.4 раздела 3);

• текущий ремонт объекта - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта (п.3.3.19 раздела 3);

• модернизация (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) - совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах (п.3.3.5 раздела 3).

Основные требования по проектированию ремонта, реконструкции жилых и общественных зданий и сооружений, реставрации материальных недвижимых историко-культурных ценностей приведены в ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий. Основные требования по проектированию», утвержденном приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267.

Рекомендуемый перечень основных видов работ, выполняемых при текущем, капитальном ремонте, модернизации общественных зданий и сооружений, приведен в приложениях А, Б, В к ТКП 45-1.04-206, в частности:

• к основным видам работ, выполняемых при текущем ремонте, относятся: замена или ремонт покрытия пола в отдельных помещениях без изменения конструкции (перечисление 1 приложения А.8);

• к основным видам работ, выполняемых при капитальном ремонте, относятся: замена покрытия пола с изменением его конструкции при износе 60 % и более (перечисление 15 приложения Б).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2022 г. работы по замене или ремонту покрытия пола без изменения конструкции включены в перечисление 1 п.А.8 Перечня основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений, согласно приложению А к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106.

В рассматриваемой ситуации в результате выполнения работ по устройству покрытия:

• конструкция покрытия изменена (стяжка, сетка, плитка);

• произведена замена покрытия, износ которого менее 60 %,, что не позволяет классифицировать работы по замене покрытия как капитальный ремонт (перечисление 15 приложения Б к ТКП 45-1.04-206);

• улучшены потребительские качества покрытия террасы, что, в свою очередь, соответствует определению термина «модернизация» (п.3.3.5 раздела 3 ТКП 45-1.01-4).

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, рекомендуем работы по замене покрытия террасы рассматривать как модернизацию.

Замена покрытия террасы является неотделимым улучшением арендованного имущества

Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление № 1) разъяснено, что:

• улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики;

• определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений;

• отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта;

• неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды (часть вторая п.40).

Иными словами, устройство покрытия из керамогранита прочно связано с объектом аренды и не может быть отделено от объекта без причинения ему вреда и, соответственно, его следует рассматривать как неотделимые улучшения арендованного имущества (часть вторая п.40 постановления № 1).

Бухгалтерский учет и налог на недвижимость у арендатора вложений в арендованные основные средства, не компенсируемых арендодателем

Для отражения в бухгалтерском учете арендатора вложений в арендованное имущество следует руководствоваться Инструкцией по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее - Инструкция № 26).

Капитальные затраты, осуществляемые арендатором, изменяющие стоимость арендованных объектов основных средств, подлежащих по истечении договора аренды возврату арендодателю, возмещаются арендодателем на условиях договора аренды путем ежемесячного начисления по ним амортизации в соответствии с Инструкцией № 37/18/6 (часть вторая п.57 Инструкции № 37/18/6).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2020 г. согласно части второй п.57 Инструкции № 37/18/6 (в редакции постановления Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19.12.2019 № 25/79/70, далее - постановление № 25/79/70) капитальные затраты, осуществляемые арендатором (лизингополучателем), изменяющие стоимость объекта аренды (предмета лизинга), подлежащие по истечении договора аренды (лизинга) возврату арендодателю (лизингодателю), возмещаются арендодателем (лизингодателем) на условиях договора аренды (лизинга) либо арендатором (лизингополучателем) путем ежемесячного начисления по ним амортизации на условиях договора лизинга в соответствии с Инструкцией № 37/18/6.

При этом расходы, отражаемые арендатором в виде присоединенной стоимости полученного по договору аренды объекта основных средств, амортизируются с месяца, следующего за месяцем начала использования указанных улучшений (в случае капитальных затрат на неотделимые улучшения объекта). Амортизация осуществляется с использованием срока полезного использования, установленного в диапазоне от срока, оставшегося до окончания договора аренды (для бессрочного договора аренды - от 1 года), до верхней границы диапазона срока полезного использования для основного объекта аренды, установленного в соответствии с Инструкцией № 37/18/6, до возврата объекта (часть четвертая п.57 Инструкции № 37/18/6).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2020 г. согласно части четвертой п.57 Инструкции № 37/18/6 (в редакции постановления № 25/79/70) затраты на неотделимые улучшения объекта аренды (предмета лизинга) амортизируются с месяца, следующего за месяцем начала использования указанных улучшений (в случае капитальных затрат на неотделимые улучшения), за месяцем ввода в эксплуатацию предмета лизинга (в случае затрат по доставке, монтажу и установке, а также других затрат, связанных с его приобретением, если такие затраты в соответствии с законодательством не учитываются в стоимости предмета лизинга, по которой он принимается к бухгалтерскому учету лизингополучателем). Амортизация осуществляется с использованием срока полезного использования, установленного в диапазоне от срока, оставшегося до окончания срока аренды (лизинга) (для бессрочного договора аренды - от 1 года), до верхней границы диапазона срока полезного использования объекта аренды (предмета лизинга), установленного в соответствии с Инструкцией № 37/18/6, до его выкупа, возврата или выбытия.

Обратите внимание! Покрытие пола террасы как неотделимое улучшение арендуемого имущества учитывается в составе основных средств организации, относится к группе 1 (здания) согласно приложению к постановлению Министерства экономики Республики Беларусь от 30.09.2011 № 161 «Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь» и подлежит обложению налогом на недвижимость. Налог на недвижимость в данной ситуации исчисляется и уплачивается с 1 января следующего налогового периода, после ввода покрытия в эксплуатацию (письмо Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 05.12.2014 № 2-2-13/3854 «О рассмотрении запроса»).

21.09.2018

Валерий Шафранский, экономист