Материал помещен в архив

Замена пола, двери, установка перегородок в арендуемом помещении. Кто должен получать необходимые документы, заключать договор стройподряда и оплачивать работы

Михаил Морозевич
специалист по ценообразованию в строительстве, инженер-строитель, аттестованный судебный эксперт

31.01.2024

Ситуация В арендуемом помещении необходимо заменить покрытие пола, входную группу, установить перегородки и пр. Пока не понятно, к какому виду строительных работ они будут относиться - реконструкция, модернизация, капитальный или текущий ремонт. 1. Если для осуществления неотделимых улучшений (ремонтно-строительных работ) требуются получение разрешительной документации и разработка проектно-сметной документации, арендатор или арендодатель должны получать эту документацию и заключать договор с подрядчиком? 2. Если арендодатель, то может ли арендатор оплачивать подрядчику выполненные работы?

1. Заказчиком ремонтно-строительных работ арендуемого объекта недвижимости, получающим разрешительную документацию, заключающим договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является сторона договора аренды (арендодатель, арендатор), фактически финансирующая производство ремонтно-строительных работ, что должно быть предусмотрено в договоре аренды.

Заказчиком, финансирующим выполнение работ, получающим разрешительную документацию, заключающим договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является субъект хозяйствования, владеющий объектом на праве собственности (праве хозяйственного ведения, оперативного управления) (в рассматриваемом случае - арендодатель).

Дополнительно по теме • Возмещение затрат по содержанию и эксплуатации при аренде недвижимого имущества.

2. Если арендодатель является заказчиком ремонтно-строительных работ, то арендатор не может оплачивать подрядной организации выполненные работы.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено НПА или договором аренды.

НПА могут быть установлены случаи, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено НПА или договором аренды (чч.1, 2 п.1, п.2 ст.587 ГК).

Заказчик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе ИП, финансирующее реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абз.12 ст.1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Следует руководствоваться подп.1.19 п.1 ст.1 Строительного кодекса.

Дополнительно по теме • В период действия договора аренды (арендодатель - бюджетная организация) арендатор за счет собственных средств выполнил текущий ремонт фасада и крыши здания, в котором арендует помещение. Текущий ремонт письменно согласован с арендодателем. Арендатор требует возмещения затрат на произведенный текущий ремонт. Имеет ли арендодатель законное основание возместить понесенные арендатором затраты?

Порядок подготовки и выдачи заказчику, застройщику разрешительной документации установлен п.4 Положения, утв. постановлением Совмина от 20.02.2007 № 223.

Соответственно:

Справочно Заказчик обязан обеспечивать непрерывное финансирование строительства, принимать и своевременно оплачивать в установленном порядке выполненные строительные работы (абз.13 п.24 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться абз.12 ч.1 п.18 Правил № 1450 в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарии см. здесь.

То есть если арендодатель является заказчиком реконструкции, капитального (текущего) ремонта арендуемого объекта, то арендатор не может оплачивать подрядной организации выполненные работы.

Формы документов • Претензия по договору аренды (о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендатора в соответствии с подп.3 ч.1 ст.591 ГК).