Материал помещен в архив

ЗАМЕНА ЗАКАЗЧИКА (ЗАСТРОЙЩИКА) НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА

Взаимоотношения дольщика и заказчика (застройщика) при строительстве объектов регулируются договором долевого строительства, в котором определяются в т.ч. обязанности заказчика (застройщика).

Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263) призван защитить права лиц, чьи денежные средства привлекаются для строительства жилой и нежилой недвижимости, исключив риск неполучения участниками долевого строительства права собственности на строящиеся помещения (объекты долевого строительства).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Указ Президента РБ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве».

Однако Указ № 263 не решает проблему, связанную с необходимостью достройки объекта в тех случаях, когда заказчик (застройщик) по тем или иным причинам не может завершить строительство объекта. Нередко такой причиной становится неверно рассчитанный предпринимательский риск, приводящий к срыву сроков ввода объекта в эксплуатацию из-за отсутствия финансов, рабочей силы, необходимых для строительства материалов. Все это ведет к возникновению ситуации, грозящей нарушением прав дольщиков.

Меры воздействия к заказчику (застройщику), предусмотренные Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом № 263 (далее - Положение № 263), не предусматривают выхода из такой ситуации.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156.

Ответственность застройщика за исполнение обязательств по договору

Срок исполнения заказчиком (застройщиком), обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией (п.13 Положения № 263).

Если строительство не может быть завершено в определенный договором срок, заказчик (застройщик) вправе в порядке, установленном Советом Министров РБ, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения заказчиком (застройщиком) обязательств по договору.

В случае отсутствия вины заказчика (застройщика) в невыполнении срока исполнения заказчиком (застройщиком) обязательств по договору, при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других, не зависящих от сторон причин (далее - обстоятельства), течение срока исполнения застройщиком обязательств по договору приостанавливается на период действия обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.

В случае наличия вины заказчика (застройщика) в невыполнении срока исполнения заказчиком (застройщиком) обязательств по договору заказчик (застройщик) обязан:

• при расчете цены объекта долевого строительства (цены договора) применять к объемам, выполненным в дополнительный срок строительства, статистические индексы стоимости строительно-монтажных работ, установленные для месяца, который является последним при указанном в нормативном сроке продолжительности строительства объекта;

• выплатить в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта дольщику неустойку (пеню) дольщикам, исполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), в размере 0,01 % (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3 месяцев); 0,02 % (при превышении нормативных сроков строительства от 3 до 6 месяцев); 0,03 % (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6 месяцев) от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.

Очевидно, что указанные меры являются неэффективными в случае прекращения заказчиком (застройщиком) строительства.

Порядок замены застройщика на этапе строительства законодательством не урегулирован

Одним из возможных способов выхода из рассматриваемой ситуации является замена заказчика (застройщика) на этапе строительства, как в случае добровольной передачи заказчиком (застройщиком) своих прав другому лицу, так и в отсутствие такой передачи. Однако такой механизм замены заказчика (застройщика) порождает целый ряд неурегулированных законодательством практических проблем и коллизий.

Замена заказчика (застройщика) Указом № 263 прямо не предусмотрена. Механизм передачи незавершенных строительных объектов регламентирован главой 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ) путем уступки прав и перевода долга. Однако при отсутствии специального законодательства, регулирующего отношения по замене заказчика (застройщика) на этапе строительства, применение к данным отношениям норм гражданского законодательства по ряду причин вряд ли можно считать обоснованным.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании акта законодательства (п.1 ст.353 ГК РБ). В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст.362 ГК РБ).

В договоре создания объекта долевого строительства каждая из сторон является и должником, и кредитором в одном лице.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п.1 ст.362 ГК РБ).

Без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, не допускается (п.2 ст.359 ГК РБ).

Таким образом, в силу положений п.2 ст.359 и п.1 ст.362 ГК РБ замена заказчика (застройщика) как должника и как кредитора предполагает согласие дольщиков, вложивших деньги в долевое строительство. Получение такого согласия на практике вызывает определенные сложности.

Должник - заказчик (застройщик) обязан получить от дольщика согласие и как от должника, и как от кредитора, поскольку личность заказчика (застройщика) имеет существенное значение для дольщика, который определил для себя данного заказчика (застройщика) путем выбора. Процедура получения согласия от всех дольщиков, заключивших договоры с заказчиком (застройщиком), длительная и проблематичная.

К тому же заказчик (застройщик) помимо имущественных отношений с дольщиками одновременно состоит и в иных отношениях, которые не регулируются нормами гражданского права. В частности, речь идет об публичных отношениях, связанных с получением заказчиком (застройщиком) разрешительной документации на строительство, что также должно быть учтено при совершении сделки по уступке прав и переводе долга.

На решение вопроса о замене заказчика (застройщика) значительное влияние могут оказать установленные законодательством требования, предъявляемые к финансовой устойчивости деятельности данного субъекта, а также его квалификации.

Неоднозначным является и вопрос о том, относится ли достройка объекта иным лицом после прекращения первоначальным заказчиком (застройщиком) строительства объекта к строительству и должны ли действия по привлечению денежных средств дольщиков на достройку объекта подпадать под действие Указа № 263.

Рассмотрение отношений по достройке объекта вне связи с его строительством выводит правовое регулирование таких отношений из сферы Указа № 263. Напротив, квалификация отношений по достройке объекта как его строительство формально сохраняет возможность применения Указа № 263 и предусмотренных в нем гарантий для участников долевого строительства.

Следует учитывать также и тот факт, что при возникновении проблем с первоначальным заказчиком (застройщиком) дольщики вправе в судебном порядке требовать признания за ними права собственности на долю в не завершенном строительством объекте. После того как дольщики станут его собственниками, их статус изменится по сравнению со статусом дольщиков как лиц, у которых право собственности на объект долевого строительства возникнет лишь в будущем, ведь формально по смыслу п.2 Положения № 263 дольщики - это будущие собственники объекта долевого строительства.

В связи с этим после получения дольщиками прав собственности на объект незавершенного строительства может быть поставлено под сомнение действие Указа № 263 на отношения по финансированию ими завершения строительства объекта. Вместе с тем из Указа № 263 буквально не следует, что он не распространяет свое действие на данную категорию дольщиков.

Предоставление прав на земельный участок для завершения строительства объекта законодательством не урегулировано

К числу серьезных законодательных пробелов относится вопрос о предоставлении прав на земельный участок для завершения строительства объекта.

В соответствии с Указом Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667) земельные участки предоставляются в аренду и в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь для нового строительства по результатам проведенных аукционов.

Без проведения аукциона земельные участки предоставляются в постоянное и (или) во временное пользование юридическим лицам для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), обслуживания многоквартирных жилых домов, государственным лесохозяйственным учреждениям, иным государственным организациям - для строительства и (или) обслуживания жилых домов для работников таких организаций, работников организаций социально-культурной сферы, а также размещения агроэкотуристов (часть пятнадцатая п.6 Указа № 667).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. в пп.7-11 Указа № 667 (в редакции Указа Президента РБ от 26.12.2017 № 463) перечислено, кому предоставляются земельные участки без проведения аукциона.

В г.Минске и областных центрах земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности) предоставляются коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству, их дочерним унитарным предприятиям, а также юридическим лицам - победителям конкурса по выбору заказчика (застройщика), порядок проведения которого устанавливается Советом Министров РБ.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для целей завершения строительства объекта. Уступка прав и перевода долга по обязательствам, связанным с незавершенным строительством объекта, не является основанием для перехода прав на земельный участок к новому застройщику.

Проблемы, возникающие при уклонении застройщика от завершения строительства

Не лучшим образом обстоят дела и в случае, когда заказчик (застройщик) уклоняется от завершения строительства объекта и не желает предпринимать для этого никаких мер.

В законодательстве не установлена процедура формирования у нового заказчика (застройщика) юридических признаков заказчика (застройщика) для конкретного объекта, а именно:

• получения новым заказчиком (застройщиком) права на земельный участок;

• определения стадии готовности объекта на момент его передачи новому застройщику;

• оформления разрешения на достройку объекта;

• подготовки и согласования проектной документации с учетом необходимости достройки объекта.

При предоставлении земельного участка в г.Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) в соответствии с Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 20.02.2007 № 223, разрешительная документация на строительство включает:

• акт выбора места размещения земельного участка, утвержденный председателем Минского городского исполнительного комитета или городского исполнительного комитета областного центра (с прилагаемыми архитектурно-планировочным заданием, заключениями согласующих организаций, техническими условиями на инженерно-техническое обеспечение объекта);

• решение городского исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. Положение № 223 изложено в новой редакции постановлением Совета Министров РБ от 31.10.2018 № 785. Комментарий см. здесь.

Для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ согласно единому перечню административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденному постановлением Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156, в органы государственного строительного надзора необходимо представить:

• решение местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении строительства объекта;

• положительное заключение государственной экспертизы по проектной документации (кроме случаев, когда государственная экспертиза по проектной документации не является обязательной);

• приказ (распоряжение) заказчика, застройщика об утверждении проектной документации;

• договор строительного подряда в случае заключения такого договора;

• платежное поручение, подтверждающее перечисление целевых отчислений от стоимости строительно-монтажных работ по объекту строительства.

В рассматриваемом случае документы оформляются первоначальным заказчиком (застройщиком) на его имя. Механизм их переоформления на нового застройщика законодательством не определен.

Первоначальный заказчик (застройщик) формально продолжает оставаться действующим субъектом хозяйствования. Разработанная проектно-сметная документация является его собственностью. Не завершенный строительством объект продолжает отражаться на балансе первоначального заказчика (застройщика), и при отсутствии его добровольного согласия иные юридически лица не вправе своим решением принять не завершенный строительством объект на свой баланс.

Отсутствие хозяйственной операции между юридическими лицами, а следовательно, первичного учетного документа о передаче объекта незавершенного строительства и постановке на баланс незавершенного строительства без согласия балансодержателя может быть расценено как незаконное присвоение чужого имущества.

В свою очередь, при передаче не завершенного строительством объекта, строительство которого осуществлялось за счет средств дольщиков, возникают вопросы по порядку отражения хозяйственной операции в бухгалтерском и налоговом учете как у прежнего заказчика (застройщика), так и нового.

Выводы и предложения

Отсутствие законного механизма выделения земельного участка под не завершенный строительством объект для осуществления его достройки препятствует реализации гарантированного законом способа привлечения дополнительных средств дольщиков.

Кроме того, не установлен порядок прекращения дольщиками договоров с прежним заказчиком (застройщиком) при юридической невозможности заключения параллельных договоров с новым заказчиком (застройщиком) и при отсутствии в законодательстве механизма правопреемства между первоначальным и новым заказчиком (застройщиком).

Таким образом, можно констатировать, что на сегодняшний день отсутствует специальный правовой механизм, согласованный с градостроительным, жилищным и земельным законодательством Республики Беларусь, позволяющий производить замену одного заказчика (застройщика) другим на этапе строительства объекта.

Выбор юридического способа достройки объекта является непростым и требующим специального законодательного решения, так как касается вопроса о юридическом основании возникновения права собственности на строящиеся объекты, в т.ч. и жилье.

Представляется необходимым разработать законодательный акт, которым бы местным исполнительным и распорядительным органам предоставлялось право:

• принимать решения об осуществлении мероприятий, направленных на принудительное прекращение прав первоначального заказчика (застройщика) на не завершенный строительством объект и на земельный участок с последующей передачей их другому заказчику (застройщику) путем проведения публичных процедур, исходя из интересов участников долевого строительства;

• осуществить иные мероприятия, направленные на завершение строительства объекта.

02.04.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»