Материал помещен в архив

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НАРУЖНЫХ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ И СООРУЖЕНИЙ В КАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Один из самых спорных для организации вопросов: подлежат ли наружные инженерные сети и сооружения государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества либо у организации не возникает такой необходимости?

Порядок государственной регистрации объектов недвижимого имущества установлен Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З), а также нормативными правовыми актами, принятыми в целях реализации положений Закона № 133-З.

Объектами государственной регистрации являются в том числе создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества (абзац 2 ст.4 Закона № 133-З).

Закон № 133-З устанавливает правила государственной регистрации в отношении таких видов объектов недвижимого имущества, как (п.1 ст.3):

• земельные участки;

• капитальные строения (здания, сооружения);

• незавершенные законсервированные капитальные строения;

• изолированные помещения, в том числе жилые;

• машино-места;

• предприятия как имущественные комплексы;

• другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Непосредственно наружные инженерные сети и сооружения в качестве самостоятельного объекта государственной регистрации не определены, в связи с чем необходимо рассматривать вопрос, признаются они капитальными строениями (зданиями, сооружениями) как объекты государственной регистрации либо нет?

Капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 10 ст.1 Закона № 133-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз.10 ст.1 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З).

При отнесении наружных инженерных сетей и сооружений к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) для целей их государственной регистрации организации необходимо руководствоваться исключительно требованиями нормативных правовых актов, определяющих порядок государственной регистрации недвижимого имущества.

Одними из оснований для государственной регистрации создания недвижимого имущества являются строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места (абзац 3 ст.44 Закона № 133-З).

Документом, подтверждающим создание вновь построенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, является в том числе технический паспорт на капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место (абзац 4 п.1 ст.49 Закона № 133-З).

Справочно Технический паспорт - документ, составляемый по результатам технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, содержащий описание фактического состояния объекта недвижимого имущества, сведения о составе, площади и других его характеристиках, инвентарный номер (при его наличии), адрес (местонахождение) и другие данные об объекте (подп.2.72 п.2 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11, далее - Инструкция № 11).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 7 августа 2022 г. технический паспорт - итоговый технический документ, составляемый по результатам технической инвентаризации недвижимого имущества или проверки характеристик, содержащий описание фактического состояния объекта недвижимого имущества, сведения о составе, площади и других его характеристиках, инвентарный номер (при его наличии), адрес (местонахождение) и другие данные об объекте, созданном или измененном в соответствии с законодательством (подп.2.72 п.2 Инструкции № 11, с учетом изменений, внесенных постановлением Госкомимущества от  11.07.2022 № 23).

Инструкция № 11, равно как и иные нормативные правовые акты, не разъясняет, необходимо ли выделять наружные инженерные сети и сооружения в качестве самостоятельного объекта для государственной регистрации.

Практика регистрации наружных инженерных сетей в Республике Беларусь в качестве самостоятельных объектов и опыт общения с представителями организаций, осуществляющих государственную регистрацию, также показывают, что данный факт является предметом субъективной оценки и по-разному трактуется территориальными организациями, осуществляющими государственную регистрацию объектов недвижимого имущества.

При проведении технической инвентаризации зданий в состав здания как объекта недвижимого имущества включаются объекты, указанные в подп.104.3 п.104 Инструкции № 11 (п.215 Инструкции № 11).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 июля 2022 г. следует руководствоваться подп.104.3 п.104 Инструкции № 11 с учетом изменений, внесенных постановлением № 30.

Наружные инженерные сети (водопровод, канализация и т. д.), в том числе их вводы и выпуски, и иные сооружения включаются в состав здания по дополнительному волеизъявлению заказчика.

Обследованию, измерению, съемке (при необходимости) и фотографированию подлежат объекты технической инвентаризации, их составные элементы и принадлежности (при их наличии), в том числе основные строения, их пристройки (надстройки и т. п.), строения, крыльца, пандусы, приямки, наружные металлические лестницы и т. п.; хозяйственные постройки с их пристройками, надстройками и т. п., наземные (надземные) инженерные сети (часть первая подп.104.3 п.104 Инструкции № 11).

При проведении технической инвентаризации или проверки характеристик зданий полевые работы в отношении подземных сооружений, в том числе инженерных сетей, осуществляются в случае включения таких сооружений в состав соответствующих зданий или по дополнительному волеизъявлению заказчика (часть третья подп.104.3 п.104 Инструкции № 11).

Здания, не предназначенные для обслуживания других строений, не являющихся их принадлежностями, и не включенные в состав иного объекта недвижимого имущества, подлежат самостоятельному описанию как отдельные объекты недвижимого имущества (п.216 Инструкции № 11).

В отдельных нормативных правовых актах прямо указана норма, согласно которой инженерные сети могут быть объектами государственной регистрации.

Безвозмездная передача в государственную собственность объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, осуществляется без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию прав на них, на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации (часть первая подп.1.9 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры», далее - Указ № 72).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 марта 2022 г. следует руководствоваться подп.1.9 п.1 Указа № 72 в ред. Указа от 30.08.2021 № 325.

Государственная регистрация создания объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, безвозмездно приобретенных в собственность государства в соответствии с частью первой подп.1.9 п.1 Указа № 72, а также возникновения прав, ограничений (обременений) прав на эти объекты осуществляется территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на основании заявления соответствующих структурных подразделений местных исполнительных и распорядительных органов, эксплуатационных организаций, акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, иных необходимых документов, определяемых Советом Министров Республики Беларусь (часть вторая подп.1.9 п.1 Указа № 72).

Справочно Инженерная инфраструктура - совокупность инженерных сетей, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, обеспечивающих подачу ресурсов (вода, энергия, информация и другие коммуникации) на объекты потребления и в случае необходимости отведение использованных ресурсов (абзац 16 части первой ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Более того, подп.2.22 п.2 Инструкции № 11 прямо определено, что инженерная сеть - капитальное строение (сооружение), представляющее собой инженерно-строительный объект с технологическими устройствами, составляющими с ним единое целое или законченное функциональное единство, предназначенный для транспортирования жидкостей, газов, передачи энергии, сигнала, информации, исходя из чего наружные инженерные сети должны быть самостоятельным объектом государственной регистрации.

Однако на практике возможны как ситуации, когда созданные наружные инженерные сети и сооружения будут объектом государственной регистрации и организацией будет получен технический паспорт на наружные инженерные сети и сооружения как на отдельный объект недвижимого имущества, так и ситуации, когда инженерные сети не регистрируются организацией в качестве самостоятельных объектов согласно требованиям Закона № 133-З.

Сложившаяся практика идет по пути, когда в большинстве случаев организации не рассматривают наружные инженерные сети и сооружения в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации для целей применения положений Закона № 133-З и, следовательно, не регистрируют наружные инженерные сети и сооружения в качестве самостоятельных объектов, что влияет на порядок отражения хозяйственных операций по принятию инженерных сетей в эксплуатацию в бухгалтерском учете заказчика (застройщика).

Справочно Об отражении в бухгалтерском учете заказчика (застройщика) хозяйственных операций по принятию инженерных сетей в эксплуатацию см. «Бухгалтерский учет затрат по строительству наружных инженерных сетей и сооружений».

11.08.2016

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. Определение объектов учета при строительстве наружных инженерных сетей.

2. Формирование стоимости наружных инженерных сетей и сооружений.

3. Приемка наружных инженерных сетей и сооружений в эксплуатацию.

4. Документальное оформление передачи наружных инженерных сетей.

5. Строительство наружных инженерных сетей в качестве временных (титульных или нетитульных) зданий и сооружений.

6. Определение даты принятия инженерных сетей и сооружений к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств.