Материал помещен в архив

СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В ИНТЕРЕСАХ ДОЛЬЩИКОВ СИЛАМИ ЗАСТРОЙЩИКА: ПРАВОМЕРНОСТЬ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Долевое строительство в настоящее время является одним из активно используемых способов привлечения финансирования для строительства объектов недвижимости в Республике Беларусь.

Такой способ финансирования используется при строительстве как жилой, так и нежилой недвижимости (административных, торговых, офисных помещений и т. п.).

При этом все чаще на практике возникают ситуации, когда застройщик, являющийся одной из сторон по договору создания объекта долевого строительства, желает выполнять строительные работы (либо часть строительных работ, которые он может выполнять на основании имеющихся у него аттестатов соответствия, сертификатов, специальных разрешений (лицензий) и т. п.) собственными силами, то есть без привлечения подрядчиков и заключения с ними договоров строительного подряда.

Прежде всего такое желание вызвано стремлением дополнительно «заработать» на дольщике, получив не только вознаграждение по договору создания объекта долевого строительства, но и прибыль от выполненных строительных работ. То есть если рассматривать данную ситуацию упрощенно, то фактически «забрать» себе прибыль, которую «заработал» бы привлеченный подрядчик в строительной деятельности при выполнении строительных работ на объекте строительства.

Поскольку подобная «схема реализации» договора создания объекта долевого строительства не носит массового характера, то на законодательном уровне для целей бухгалтерского и налогового учета есть «правовой пробел», который тем не менее застройщикам приходится как-то решать на практике.

Объекты долевого строительства недвижимости и правовое регулирование порядка их создания

 Сферу долевого строительства объектов недвижимости условно можно разделить на две части.

 1. Строительство жилых и связанных с ними объектов недвижимости.

Данная составляющая законодательно урегулирована, в частности, Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), которым утверждено Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Положение № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. следует руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве». Комментарии см. здесь.

Положением № 263 регулируются отношения по привлечению средств дольщиков, которыми могут выступать:

• физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели,

• юридические лица.

При этом объектами строительства в рамках Положения № 263 являются жилые и (или) нежилые помещения в многоквартирных жилых домах и (или) иные объекты недвижимости.

Под вышеуказанными объектами в соответствии с Положением № 263 понимаются:

• объект долевого строительства - часть объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре (абзац 8 п.2);

• иной объект недвижимости - связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в том числе ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома (абзац 5 п.2).

2. Строительство иных объектов недвижимости.

К этой составляющей относятся объекты, не являющиеся предметом правового регулирования Положения № 263 и получившие условное название «коммерческая недвижимость».

В отношении данной категории объектов какие-либо нормативные правовые акты, определяющие правовые основы и регулирующие порядок их строительства, в настоящее время в законодательстве Республики Беларусь отсутствуют.

Вышеуказанное условное разделение объектов долевого строительства приведено для понимания правового статуса застройщика при реализации своих обязательств в рамках заключаемых им договоров создания объектов долевого строительства, а также для определения правовой и экономической модели построения взаимоотношений между застройщиком и дольщиком.

Данное разделение в отдельных ситуациях также будет влиять на отдельные нюансы порядка документального оформления хозяйственных операций, о чем будет сказано ниже.

Однако независимо от вида объекта строительства (жилые или нежилые объекты недвижимости) договор создания объекта долевого строительства в юридической практике является отдельным самостоятельным видом гражданско-правового договора, который хоть и не предусмотрен законодательством, но и не запрещен (в качестве исключения можно рассматривать договоры создания объектов долевого строительства в рамках Указа № 263 (жилая недвижимость), поскольку такие виды договоров хоть и не предусмотрены Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК), но прямо регулируются специальным нормативным правовым актом).

В отношении договоров создания объектов долевого строительства, которые не регулируются Указом № 263, применяются положения ст.391 ГК, которой предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Если иное не предусмотрено законодательными актами, стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (ст.392 ГК).

На основании вышеизложенного заключаемые (и достаточно широко применяемые на практике) договоры долевого строительства в сфере нежилой недвижимости также являются правовой конструкцией, не запрещенной законодательством Республики Беларусь.

Понятие договора долевого строительства в законодательстве в настоящее время установлено п.7 Положения № 263, согласно которому в соответствии с договором создания объекта долевого строительства:

одна сторона - застройщик - принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику,

а другая сторона - дольщик - обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором.

Несмотря на то, что вышеуказанное определение в соответствии с Положением № 263 установлено в отношении строительства «жилых и связанных с ними объектов недвижимости», оно по своему правовому содержанию применимо и при строительстве нежилой недвижимости.

Правомерность выполнения застройщиком строительных или части строительных работ собственными силами при исполнении своих обязательств по договорам создания объектов долевого строительства

Законодательство не устанавливает никаких ограничений, связанных с самой возможностью осуществления застройщиком строительных и иных специальных монтажных работ собственными силами, в том числе при ведении застройщиком таких строительных работ при осуществлении им функций застройщика в рамках договоров создания объектов долевого строительства.

Более того, отдельные нормативные правовые акты прямо упоминают такую возможность или указывают на нее.

Например, п.2 Положения № 263 определено, что:

• застройщик - юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров.

В соответствии с п.3 Положения № 263 для привлечения денежных средств дольщиков при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах необходимо наличие определенных документов, в числе которых указан и договор строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами).

При строительстве объектов, не являющихся предметом правового регулирования Положения № 263 (в отношении которых вообще отсутствуют специальные нормативные правовые акты, регламентирующие долевое строительство), действует аналогичный подход, то есть застройщик в данной ситуации также вправе осуществлять выполнение строительных работ (части строительных работ) собственными силами.

Однако при этом следует учитывать, что «ограничениями» для застройщика при выполнении строительных работ собственными силами будут являться работы, для осуществления которых требуется наличие аттестатов соответствия, сертификатов, специального разрешения (лицензии) на определенные виды работ (например, на монтаж пожарной сигнализации, систем видеонаблюдения и т. п.) и для выполнения которых застройщик будет вынужден привлекать подрядчиков на основании заключаемых с ними договоров строительного подряда.

Необходимо ли заключать договоры строительного подряда между застройщиком и дольщиками

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 ГК).

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию капитального строения (здания, сооружения) или иного объекта, а также на выполнение строительных и иных специальных монтажных работ (п.2 ст.696 ГК).

Предметом договора является строительство объекта строительства или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику (п.2 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, далее - Правила № 1450).

В Правилах № 1450 используются термины и их определения в значениях, установленных Законом Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (п.3 Правил № 1450).

Справочно Заказчик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абзац 12 части первой ст.1 Закона № 300-З); застройщик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора (абзац 13 части первой ст.1 Закона № 300-З); подрядчик в строительной деятельности - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 части первой ст.1 Закона № 300-З).

Если между сторонами (застройщиком и дольщиком) уже заключен договор создания объекта долевого строительства, то сам по себе факт выполнения застройщиком строительных работ собственными силами (части строительных работ) не приводит к тому, что дольщик получает статус заказчика в строительной деятельности, при этом и застройщик (как сторона по договору создания объекта долевого строительства) не приобретает правовой статус подрядчика в строительной деятельности, так как между сторонами отсутствует заключенные в соответствии с требованиями Правил № 1450 и иных нормативных правовых актов договоры строительного подряда.

Также следует отметить, что на стадии заключения договора создания объекта долевого строительства у застройщика может вообще отсутствовать намерение выполнить строительные работы (часть строительных работ) собственными силами, а даже если такое намерение и есть, что бывает далеко не всегда (а если точнее, то практически никогда), нельзя определить заранее виды и объем строительных работ, которые будут выполняться силами застройщика.

Попытка заключить с дольщиком так называемый смешанный договор, который будет содержать в себе элементы договора на создание долевого строительства (хотя он сам по себе и так является смешанным и содержит элементы нескольких договоров) и «классического» договора строительного подряда, может привести к негативным последствиям, связанным прежде всего с:

• риском непонимания или разного понимания и толкования сторонами такой правовой конструкции договора;

• непонятным документальным оформлением его исполнения (как и в какой части предъявлять дольщику строительные работы, выполненные силами застройщика, а в какой части и в какой сумме передавать затраты по строительству объекта и т. п., а если они не будут приниматься дольщиком, то зачем тогда вообще в договор создания объекта долевого строительства включать нормы договора строительного подряда);

• неясностью, что делать с принятыми дольщиком строительными работами, выполненными силами застройщика, в случае расторжения договора на создание объекта долевого строительства и должен ли застройщик, и если да, то кому и каким образом (например, новому дольщику), заново предъявлять эти выполненные строительные работы и по какой стоимости;

• постоянным внесением дополнений в подобный договор в связи с корректировкой как минимум видов и объемов работ, выполняемых силами застройщика;

• иными непонятными и негативными последствиями для сторон, что создает большую вероятность «правового тупика» при реализации договора в такой вышеуказанной смоделированной конструкции.

На основании вышеизложенного следует вывод о том, что:

• между застройщиком и дольщиком не заключается отдельный договор строительного подряда, предметом которого являлось бы выполнение застройщиком собственными силами определенных видов и объемов строительных работ на объекте строительства;

• элементы договора строительного подряда не включаются в договор создания объекта долевого строительства в случае выполнения застройщиком строительных работ (части строительных работ) собственными силами;

• порядок документального оформления передачи результата работ (затрат по созданию объекта долевого строительства) остается неизменным как в случае, если застройщик не выполнял каких-либо строительных работ собственными силами, так и в случае, когда застройщик выполнял собственными силами строительные работы (либо часть строительных работ) на объекте строительства.

Все вышеуказанные требования законодательства и выводы приведены для понимания и обоснования взаимоотношений застройщика и дольщика в части ведения бухгалтерского учета, документального оформления передачи затрат по строительству объекта дольщику, налогообложения застройщика и иных аспектов.

15.08.2017

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. Бухгалтерский учет у застройщика при выполнении строительных работ собственными силами в рамках договора создания объекта долевого строительства.

2. 6 проблем определения выручки застройщика при выполнении строительных работ собственными силами в рамках договора создания объекта долевого строительства.

3. Определение выручки застройщика при выполнении им всех строительных работ собственными силами и получении прибыли по договору создания объекта долевого строительства.

4. Определение выручки застройщика при выполнении им части строительных работ собственными силами и получении прибыли по договору создания объекта долевого строительства.

5. Определение выручки застройщика при выполнении им части строительных работ собственными силами и получении убытка по договору создания объекта долевого строительства.