Материал помещен в архив

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЫРУЧКИ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ИМ ВСЕХ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ СОБСТВЕННЫМИ СИЛАМИ И ПОЛУЧЕНИИ ПРИБЫЛИ ПО ДОГОВОРУ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Ситуация Застройщик осуществляет строительство объекта недвижимости, все строительные работы по которому выполняются его силами. На дату приемки объекта строительства в эксплуатацию у застройщика сложились следующие показатели. Стоимость фактических затрат по строительству на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» - 150 000 руб. Фактическая себестоимость строительных работ, выполненных силами застройщика, - 700 000 руб. Стоимость видов и объектов работ, выполненных силами застройщика, согласно имеющейся сметной документации - 850 000 руб. (с учетом НДС). Сумма налоговых вычетов, отраженная на счете 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам», относящаяся к затратам по строительству, - 85 000 руб. Процент долевого участия дольщика - 22 %. Цена договора на создание объекта долевого строительства - 250 000 руб. Вид объекта - административно-торговые (нежилые) помещения. Весь объект строительства возводился в интересах третьих лиц (дольщиков).

Данная ситуация - самая простая, так как в ней вся выручка застройщика составляет разницу между ценой договора долевого строительства с дольщиком и фактическими затратами застройщика по строительству объекта.

При этом полученную положительную разницу просто необходимо разделить по структуре:

• на выручку от реализации строительно-монтажных работ (СМР);

• на выручку от реализации услуг застройщика.

При этом для конечного финансового результата в бухгалтерском и налоговом учете не имеет значения, исходя из какого показателя определена выручка застройщика от реализации строительных работ, выполненных собственными силами:

• из сметной стоимости таких работ;

• из фактических затрат застройщика с добавлением суммы НДС.

В зависимости от выбранного застройщиком варианта разной будет структура, но не размер выручки.

Пример 1 Застройщик принял решение определить сумму выручку от реализации СМР, выполненных собственными силами, исходя из показателя фактически понесенных им затрат на выполнение СМР.

В данном случае сумма фактических затрат, подлежащая отражению на счете 08, должна быть увеличена на сумму НДС, исчисленную от реализации строительных работ, выполненных силами застройщика, так как стоимость таких СМР с учетом НДС будет формировать для дольщика стоимость объекта долевого строительства.

Выручка от реализации СМР, выполненных силами застройщика, отражается в его бухгалтерском учете записью:

* Сумма выручки, приходящаяся на конкретного дольщика, составит:

840 000 руб. × 22 % (процент долевого участия) = 184 800 руб.

В такой ситуации выручка от оказания услуг застройщика, определенная в виде положительной разницы между ценой договора долевого строительства и суммой затрат, приходящейся на конкретного дольщика, составит:

1. Сумма фактических затрат по строительству с учетом стоимости СМР, выполненных силами застройщика:

150 000 руб. (затраты по строительству без учета СМР выполненных силами застройщика) + 840 000 руб. (выручка от реализации СМР, выполненных силами застройщика) = 990 000 руб.

2. Общая сумма затрат, подлежащих передаче дольщикам:

990 000 руб. + 85 000 руб. (сумма налоговых вычетов на счете 18) = 1 075 000 руб.

3. Общая сумма затрат, приходящихся на дольщика, с учетом стоимости СМР, выполненных силами застройщика:

1 075 000 руб. × 22 % = 236 500 руб.

4. Вознаграждение застройщика, определяемое в виде разницы между ценой договора на создание объекта долевого строительства и суммой фактических затрат, подлежащих передаче дольщику:

250 000 руб. (цена договора) - 236 500 руб. (передаваемые затраты) = 13 500 руб.

5. Стоимость объекта долевого строительства для дольщика:

1) сумма передаваемых затрат по строительству объекта - 236 500 руб., в том числе СМР, выполненные силами застройщика, - 184 800 руб.;

2) сумма вознаграждения застройщика, указанная в акте сдачи-приемки оказанных услуг застройщика, - 13 500 руб.

Итого показатель затрат для дольщика - 250 000 руб.

Итого выручка застройщика - 198 300 руб. (184 800 + 13 500).

Пример 2 Застройщик принял решение определить сумму выручку от реализации СМР, выполненных собственными силами, исходя из показателя сметной стоимости СМР, отраженных в проектно-сметной документации.

В данном случае сумма фактических затрат, подлежащая отражению на счете 08, должна быть увеличена на сумму НДС, исчисленную от реализации строительных работ, выполненных силами застройщика, так как стоимость таких СМР с учетом НДС будет формировать для дольщика стоимость объекта долевого строительства.

Выручка от реализации СМР, выполненных силами застройщика, отражается в его бухгалтерском учете записью:

* Сумма выручки, приходящаяся на конкретного дольщика, составит:

850 000 руб. × 22 % (процент долевого участия) = 187 000 руб.

В такой ситуации выручка от оказания услуг застройщика, определенная в виде положительной разницы между ценой договора долевого строительства и суммой затрат, приходящейся на конкретного дольщика, составит:

1. Сумма фактических затрат по строительству с учетом стоимости СМР, выполненных силами застройщика:

150 000 руб. (затраты по строительству без учета СМР выполненных силами застройщика) + 850 000 руб. (выручка от реализации СМР, выполненных силами застройщика) = 1 000 000 руб.

2. Общая сумма затрат, подлежащих передаче дольщикам:

1 000 000 руб. + 85 000 руб. (сумма налоговых вычетов на счете 18) = 1 085 000 руб.

3. Общая сумма затрат, приходящихся на дольщика, с учетом стоимости СМР, выполненных собственным силами застройщика:

1 085 000 руб. × 22 % = 238 700 руб.

4. Вознаграждение застройщика, определяемое в виде разницы между ценой договора на создание объекта долевого строительства и суммой фактических затрат, подлежащих передаче дольщику:

250 000 руб. (цена договора) - 238 700 руб. (передаваемые затраты) = 11 300 руб.

5. Стоимость объекта долевого строительства для дольщика:

1) сумма передаваемых затрат по строительству объекта - 238 700 руб., в том числе СМР, выполненные силами застройщика, - 187 000 руб.;

2) сумма вознаграждения застройщика, указанная в акте сдачи-приемки оказанных услуг застройщика, - 11 300 руб.

Итого показатель затрат для дольщика - 250 000 руб.

Итого выручка застройщика - 198 300 руб. (187 000 + 11 300).

Выводы

В указанной ситуации итоговый финансовый результат у застройщика для целей бухгалтерского учета, несмотря на разную структуру выручки, остается неизменным. Независимо от выбранного способа у застройщика одинаковым остается и размер налоговых обязательств по НДС, налогу на прибыль.

Данные выводы - личное мнение и профессиональная позиция автора, которая направлена на решение существующей в законодательстве Республики Беларусь проблемы.

При этом организации, руководствуясь пп.4, 5 ст.9 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности», целесообразно закрепить выбранные методики в своей учетной политике, которая раскрывает в том числе и вопросы ведения налогового учета организации-застройщика.

15.08.2017

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. 6 проблем определения выручки застройщика при выполнении строительных работ собственными силами в рамках договора создания объекта долевого строительства.

2. Определение выручки застройщика при выполнении им части строительных работ собственными силами и получении прибыли по договору создания объекта долевого строительства.

3. Определение выручки застройщика при выполнении им части строительных работ собственными силами и получении убытка по договору создания объекта долевого строительства.