Алгоритм ввода здания в эксплуатацию

Лилия Дулебо
специалист по сметному делу, редактор Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

24.03.2026

Организация приемки объекта в эксплуатацию, за исключением объектов, перечисленных в ч.1 п.1 ст.104 Строительного кодекса, возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда - на заказчика), инженера (инженерную организацию) и производится за счет их денежных средств, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

Данный алгоритм ввода здания в эксплуатацию разделен на три последовательных этапа:

1) подготовительный (работа подрядчика);

2) организационный (работа заказчика);

3) финальный (работа комиссии).

Рассмотрим, какие действия должны предпринять подрядчик, заказчик, комиссия и какие документы следует оформить каждому из них на разных этапах подготовки и ввода объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию.

Алгоритм действий при вводе объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию

Этап 1. Подготовка к сдаче (обязанности подрядчика)

На этом этапе подрядчик завершает строительство и готовит документы для приемки. Без завершения подрядчиком этого этапа заказчик не может инициировать процедуру приемки.

Шаг 1. Завершение строительно-монтажных работ и проведение испытаний оборудования

Подрядчик обязан выполнить все строительные работы в соответствии с утвержденной проектной документацией и требованиями (ТНПА) (абз.4 п.20 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450).

До приемки объекта в целом необходимо провести индивидуальные испытания смонтированного оборудования, а затем и комплексное опробование. Для этого заказчик назначает рабочую комиссию.

После комплексного опробования все члены рабочей комиссии подписывают акт приемки оборудования (пп.3-5 ст.111 Строительного кодекса; приложение 1 к постановлению Минстройархитектуры от 08.10.2025 № 108).

Шаг 2. Формирование исполнительной документации

Подрядчик обязан оформить и скомплектовать полный пакет исполнительной документации, подтверждающей соответствие выполненных работ проекту.

Перечень документов:

• перечень организаций, участвовавших в строительстве, с указанием видов работ (форма произвольная);

• комплект рабочих чертежей с подписями о соответствии;

• акты освидетельствования скрытых работ (приложение Л к СН 1.03.04-2020 «Организация строительного производства», утв. постановлением Минстройархитектуры от 12.11.2020 № 73);

• акты промежуточной приемки ответственных конструкций (приложение М к СН 1.03.04-2020);

• акты испытаний (трубопроводов, вентиляции, электроустановок и т. д.);

• журнал производства работ (приложение Б к СН 1.03.04-2020);

• журнал авторского надзора (передается от проектировщика) (приложения 1-5 к Инструкции о порядке осуществления авторского надзора, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 39);

• паспорта и сертификаты на материалы и оборудование (копии);

• акт приемки оборудования после комплексного опробования (приложение 1 к постановлению № 108);

• гарантийный паспорт объекта (приложение 13 к постановлению № 108) (ст.108 Строительного кодекса; абз.4 п.40, п.58 Правил № 1450; перечень документов, представляемых приемочной комиссии генеральным подрядчиком (подрядчиком), приведенный в приложении 15 к постановлению № 108).

Формы документов • Журнал производства работ (пример). • Акт освидетельствования скрытых работ по монтажу заземляющих устройств (пример). • Акт освидетельствования скрытых работ (армирование свай) (пример). • Акт освидетельствования скрытых работ (бетонирование свай) (пример). • Акт освидетельствования скрытых работ (бурение скважины) (пример). • Акт промежуточной приемки ответственных конструкций (пример).

Шаг 3. Уведомление заказчика о готовности

Подрядчик письменно уведомляет заказчика о дате готовности к сдаче объекта в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию, а также сообщает данные о представителях подрядчика для участия в работе этой комиссии (ч.1 п.6 ст.104 Строительного кодекса).

Этап 2. Организация приемки (обязанности заказчика)

После получения уведомления от подрядчика заказчик координирует процесс приемки.

Шаг 1. Получение заключений органов государственного надзора

Заказчик до начала работы приемочной комиссии обязан обратиться во все надзорные органы для получения заключений о соответствии объекта проекту. Он подает заявление и необходимые документы.

Перечень возможных заключений:

• заключение органа госстройнадзора;

• заключение органа госсаннадзора;

• заключение органа госпожнадзора;

• заключение органа энергонадзора;

• заключение органа Госпромнадзора (при наличии опасных объектов);

• иные заключения (природоохранные, ветеринарные и т. д. - по необходимости) (ст.112 Строительного кодекса; ч.16 перечня документов, представляемых приемочной комиссии заказчиком, приведенного в приложении 17 к постановлению № 108).

Обратите внимание! Приемка объекта без наличия положительных заключений всех необходимых органов не допускается.

Шаг 2. Назначение приемочной комиссии

Получив уведомление подрядчика, заказчик обязан создать приемочную комиссию. Комиссия назначается приказом (решением) заказчика (или местного исполкома, если это предусмотрено для данного объекта).

Заказчик обязан приступить к приемке (то есть назначить комиссию) в течение 20 календарных дней с момента получения уведомления подрядчика (ч.2 п.6 ст.104 Строительного кодекса). Сама комиссия должна быть назначена не позднее чем за 30 дней до планируемой даты начала приемки (п.4 ст.106 Строительного кодекса).

Состав комиссии (обязательно):

• представитель заказчика;

• представитель подрядчика;

• представитель разработчика проектной документации;

• представитель эксплуатационной организации (при ее наличии);

• представитель местного исполнительного и распорядительного органа (пп.1-3 ст.106 Строительного кодекса).

Шаг 3. Подготовка документов заказчика для комиссии

Заказчик формирует свой пакет документов, который вместе с документами подрядчика будет передан приемочной комиссии.

Перечень документов (от заказчика):

• проектная документация, утвержденная в установленном порядке;

• правоудостоверяющие документы на земельный участок;

• положительные заключения экспертиз (строительной, экологической);

• декларация безопасности завершенного возведением объекта (для первого - четвертого классов сложности);

• документы на геодезическую разбивочную основу и исполнительные чертежи коммуникаций, зарегистрированные в архитектуре;

• эксплуатационно-технический паспорт сооружения;

• справки эксплуатирующих организаций о готовности подать ресурсы;

• справка о фактической стоимости объекта (подписанная с подрядчиком);

• все заключения госорганов (ст.108 Строительного кодекса; приложение 17 к постановлению №108).

Этап 3. Работа приемочной комиссии и итоговое оформление

На этом этапе все подготовленные документы (этапы 1 и 2) передаются комиссии, которая проводит итоговую проверку и принимает решение.

Шаг 1. Представление документов в приемочную комиссию

Генеральный подрядчик и заказчик представляют приемочной комиссии полные пакеты документов, сформированные на этапах 1 и 2 (ст.108 Строительного кодекса).

Шаг 2. Оценка объекта комиссией

Комиссия проводит итоговый осмотр объекта, оценивая его соответствие установленным критериям.

Критерии оценки (для нежилого здания):

• соответствие проектной документации;

• достижение проектных технико-экономических показателей (мощность, площадь и т. д.);

• готовность инженерной инфраструктуры;

• создание доступной среды;

• при необходимости проводятся контрольные измерения и опробования (пп.1, 7 ст.107 Строительного кодекса).

Шаг 3. Подписание акта приемки

По результатам работы комиссия подписывает акт приемки объекта строительства в эксплуатацию (приложение 2 к постановлению №108).

В случае выявления недостатков, которые невозможно устранить без неприемлемых затрат или которые делают эксплуатацию невозможной, комиссия может принять решение о неприемке объекта.

Акт приемки должны подписать все члены комиссии. Отказ от подписи должен быть оформлен письменно с обоснованием причин не позднее даты окончания работы комиссии. Если член комиссии не представил письменный отказ, он обязан подписать акт (пп.1, 2 ст.114 Строительного кодекса).

Шаг 4. Утверждение акта приемки

Подписанный акт приемки вместе с заключениями надзорных органов передается председателем комиссии лицу (органу), назначившему комиссию (заказчику или в исполком), для утверждения.

Срок утверждения не позднее 15 дней со дня подписания акта членами комиссии.

Датой приемки объекта в эксплуатацию, а также началом течения гарантийного срока считается дата утверждения этого акта.

Со дня утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию полномочия приемочной комиссии прекращаются (пп.4, 8, 10 ст.114 Строительного кодекса).

Дополнительно по теме • На объекте строительства закончены строительные работы по реконструкции. Заказчик назначает приемочную комиссию. Какой срок действия комиссии? Нужно ли в приказе о назначении приемочной комиссии прописывать срок ее действия (работы)? • Акт приемки объекта строительства подписан после модернизации. Обязательно объект основных средств вводить в эксплуатацию в этом же месяце? • Подрядчик строит объект (то есть капитальное сооружение либо комплекс сооружений в полном объеме). Существенным условием договора являются сроки начала и завершения строительства. Следует ли предусматривать в договоре отдельный срок передачи подрядчиком заказчику объекта? Так как обязательства по организации приемки объекта в эксплуатацию возлагаются на заказчика, является ли дата приемки объекта приемочной комиссией одновременно и датой передачи подрядчиком объекта строительства заказчику? • Можно ли продлить сроки работы приемочной комиссии (стройка)? И если да, то какую формулировку писать в приказе? • Может ли приказ о создании рабочей и приемочной комиссии по объектам строительства, законченным возведением, реконструкцией, модернизацией, техмодернизацией, ремонтно-реставрационными работами, капитальным ремонтом, не содержать Ф.И.О. и должности включаемых представителей застройщика (заказчика), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации, местного исполнительного и распорядительного органа, представителей других госорганов, а содержать отсылку: «по согласованию с этой организацией, органом на основании письма»?