Можно ли выселить из жилого помещения шумных соседей. Разбираем ситуацию

Людмила Шерснёва
юрист, медиатор

13.08.2026

Ситуация Соседи по ночам регулярно устраивают между собой скандалы и мешают отдыхать остальным жителям дома. Квартира находится у них в собственности. За ночные скандалы и ночной шум они неоднократно (три и более раза) привлечены органами милиции к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями по ст.22.12 КоАП с выплатой штрафов. Можно ли выселить таких соседей из дома?

Можно. Такие действия нарушителя квалифицируются как иные нарушения требований ЖК, делающие невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном жилом доме, ограничивая указанными действиями права и законные интересы других граждан (п.2 ст.26 ЖК).

Граждане обязаны пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя других граждан в жилом доме, с 23:00 до 7:00 не должны совершаться действия, создающие вибрацию и шум (в том числе посредством игры на музыкальных инструментах, громкой речи и пения, применения пиротехнических средств, выполнения бытовых (ремонтных) работ, проведения ручных погрузочно-разгрузочных работ, резкого закрытия дверей, содержания домашних животных и других действий) (подп.7.10 п.7 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утв. постановлением Совмина от 21.05.2013 № 399).

Административная ответственность за совершение действий, нарушающих покой других граждан в жилом доме или создающих вибрацию и шум в период с 23:00 до 7:00, предусмотрена ст.22.12 КоАП.

Совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, обязаны обеспечивать сохранность жилого помещения, соблюдать установленные для проживания санитарные и технические требования, природоохранные требования и правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений наравне с собственником жилого помещения (п.2 ст.139 ЖК).

Собственник жилого помещения и совершеннолетние дееспособные члены его семьи, проживающие в этом жилом помещении, несут солидарную ответственность по обязательствам, связанным с владением и пользованием жилым помещением (п.3 ст.139 ЖК).

Квалификация нарушения

Обязанность граждан соблюдать установленные для проживания санитарные и технические требования, природоохранные требования, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений и иные требования, установленные законодательством, определена в абз.5 п.1 ст.26 ЖК.

В силу положений абз.2 п.2 ст.26 ЖК гражданам в области жилищных отношений запрещаются действия, приводящие к нарушению условий проживания граждан в жилых помещениях, а также препятствующие осуществлению прав и законных интересов других граждан. Поэтому к нарушениям ЖК, делающим невозможным проживание с нарушителем в одной квартире или в одном жилом доме, могут быть отнесены не только правонарушения, предусмотренные ст.22.12 КоАП, но и иные противоправные действия (например, предусмотренные ст.10.1 КоАП) (ч.2 п.17 постановления Пленума Верховного Суда от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда»).

Пунктом 1 ст.137 ЖК предусмотрены основания для вынесения собственнику жилого помещения письменного предупреждения о необходимости устранить нарушения:

1) если собственник жилого помещения имеет без уважительных причин задолженность в течение 6 месяцев по плате за жилищно-коммунальные услуги, возмещению расходов на электроэнергию;

2) если собственник жилого помещения в течение года три и более раза привлекался к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо использовании его не по назначению;

3) за иные нарушения требований ЖК, делающие невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном жилом доме, ограничивая указанными действиями права и законные интересы других граждан.

Нормы ст.26 и 139 ЖК устанавливают обязанность собственника квартиры и членов его семьи соблюдать правила пользования жилыми помещениями в полном объеме, без каких-либо ограничений.

Таким образом, постановление Пленума Верховного Суда, как органа, формирующего судебную практику, ст.26, 139 ЖК и коррелирующая с ними ст.137 ЖК позволяют сделать однозначный вывод о том, что в рассматриваемом случае совершение гражданами действий, нарушающих покой других граждан в жилом доме или создающих вибрацию и шум, в том числе в период с 23:00 до 7:00 (за что они в течение года три и более раза привлечены к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями по ст.22.12 КоАП), является иным нарушением требований ЖК, делающим невозможным для других проживание с ним в одном жилом доме (п.1 ст.137 ЖК).

Алгоритм выселения из жилого помещения

Процедура выселения собственника из жилого помещения прописана в ст.137 ЖК, она более громоздкая и значительно отличается от процедуры выселения из арендного жилья или жилья по найму. При этом процедура требует наличия официальных доказательств противоправного поведения собственника квартиры (зафиксированных милицией или ЖКХ нарушений) и фиксации систематичности (не менее трех административных правонарушений за год).

Алгоритм выселения можно представить в виде следующих действий.

Шаг 1. Вынесение предупреждения

За иные нарушения требований ЖК, делающие невозможным для других проживание с собственником в одной квартире или в одном жилом доме, местный исполнительный и распорядительный орган обязан в письменной форме предупредить его о необходимости устранить нарушения (п.1 ст.137 ЖК). На практике исполком, как правило, делегирует данные полномочия соответствующей организации ЖКХ.

Обратите внимание! Направление предупреждения, составленного именно на основании ст.137 ЖК, является обязательным этапом и имеет важное значение для последующего обращения в суд и решения вопроса о выселении нарушителей, если они после получения предупреждения не прекратят нарушать. Любое иное предупреждение, не предусмотренное ст.137 ЖК, суд не принимает во внимание и отказывает в удовлетворении исковых требований исполкома (если дело касается принудительного отчуждения квартиры).

Письменное предупреждение должно содержать четкое требование именно о необходимости устранить иные нарушения требований ЖК, делающие невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном жилом доме со ссылкой на ст.137 ЖК, а также предупреждение об обращении в суд при продолжении нарушений.

Статьей 137 ЖК не предусмотрены конкретные способы предупреждения нарушителей. По смыслу ЖК исполком обязан сделать все возможное, чтобы вручить данное предупреждение. Предупреждение собственнику квартиры о необходимости устранения иных нарушений ЖК должно быть вручено ему лично под роспись либо направлено заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае отказа нарушителя получать предупреждение под роспись - зачитать ему предупреждение в присутствии свидетелей (например, жильцов соседних квартир) и составить акт об отказе в получении предупреждения.

С даты фактического получения предупреждения начинается обязанность нарушителя по устранению допущенных нарушений

Справочно Пунктом 2 ст.137 ЖК не установлен конкретный срок для устранения иных нарушений требований ЖК, делающих невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном жилом доме (срок в 1 месяц с даты получения предупреждения установлен только для погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, возмещению расходов на электроэнергию). Поэтому соседям необязательно выжидать 1 месяц, чтобы письменно уведомить исполком о продолжающихся нарушениях (доказательством продолжающихся нарушений послужит протокол об административном правонарушении и (или) постановление правоохранительных органов о привлечении нарушителя к административной ответственности по ст.22.12 КоАП).

Шаг 2. Подача иска о понуждении собственника жилого помещения к возмездному отчуждению жилого помещения

Если после вручения предупреждения нарушения (шум в ночное время) не устранены и продолжаются, исполком вправе подать в суд иск о понуждении собственника жилого помещения к возмездному отчуждению жилого помещения (п.2 ст.137 ЖК).

При принятии судом решения о понуждении собственника жилого помещения к возмездному отчуждению жилого помещения этот собственник обязан произвести такое отчуждение жилого помещения в течение года с момента вступления в законную силу решения суда (ч.1 п.3 ст.137 ЖК).

Если в течение года после вступления в законную силу такого решения суда собственником жилого помещения устранены нарушения, исполнение решения суда по этому делу прекращается.

При этом жильцам дома нужно помнить о том, что суд рассматривает дело строго по документам. Отсутствие официальных зафиксированных милицией или ЖКХ нарушений - повод для отказа исполкому в иске. Поэтому жильцам нужно собрать доказательства реального поведения шумного собственника квартиры (вызовы милиции из-за шума, видео и аудиозаписи ночного/дневного шума, заявления в РОВД/ЖЭС, ответы госорганов).

Если судебный процесс о понуждении собственника жилого помещения к возмездному отчуждению жилого помещения уже идет, соседи могут заявить ходатайство о вызове их в суд в качестве свидетелей, чтобы подтвердить или опровергнуть факты систематического нарушения их прав.

Шаг 3. Подача иска о принудительной продаже жилого помещения

В силу п.4 ст.137 ЖК если в течение года после вступления в законную силу решения суда о понуждении собственника жилого помещения к возмездному отчуждению жилого помещения это жилое помещение не было отчуждено, а собственник квартиры продолжает нарушать требования ЖК, делающие невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном жилом доме (что также должно быть подтверждено официальными доказательствами), исполком вправе подать в суд иск о принудительной продаже этого жилого помещения.

При принятии судом решения о принудительной продаже этого жилого помещения оно подлежит принудительной продаже с публичных торгов.

Шаг 4. Действия исполкома после принудительной продажи жилого помещения с публичных торгов

В случае принудительной продажи жилого помещения с публичных торгов бывшему собственнику жилого помещения исполком в течение 2 месяцев:

• передает в собственность другое жилое помещение, меньшей площади и (или) хуже по своим потребительским качествам, в том числе в ином населенном пункте, а в сельской местности - за пределами территории сельсовета, на которой находилось проданное жилое помещение;

• выплачивает остаток от стоимости проданного жилого помещения за вычетом стоимости передаваемого в собственность нового жилого помещения, затрат на отчуждение жилого помещения и погашение задолженности (в случае ее наличия) по плате за жилищно-коммунальные услуги, возмещению расходов на электроэнергию (п.5 ст.137 ЖК).

Шаг 5. Выселение

При отказе бывшего собственника жилого помещения и членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним, освободить проданное с публичных торгов жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке (п.7 ст.137 ЖК).

Что делать, если исполком не совершает никаких действий в отношении нарушителя или совершает их формально

Невыполнение исполкомом обязанности, возложенной на него ст.137 ЖК, нарушает законные социальные права жильцов дома на комфортные и безопасные условия для проживания. У жильцов (соседей) нет процессуального права самостоятельно подать в суд иск о понуждении собственника к отчуждению жилья по ст.137 ЖК. Правом на обращение с таким иском обладает исключительно исполком.

Если исполком формально направит предупреждение по почте (зная, что нарушитель его не получит) или направит произвольное предупреждение, не предусмотренное ст.137 ЖК, то этим самым исполком лишает жителей дома права на судебную защиту. В такой ситуации жильцы дома имеют право обратиться в суд общей юрисдикции с иском (в том числе коллективным) о бездействии должностных лиц исполкома, предварительно обжаловав бездействие местного исполкома в вышестоящем исполкоме или прокуратуре.

По аналогичному алгоритму следует действовать, если исполком злоупотребляет своим правом на обращение в суд с исками о понуждении собственника жилого помещения к возмездному отчуждению жилого помещения или о принудительной продаже жилого помещения.

Дополнительно по теме • Соседи по ночам регулярно устраивают между собой скандалы и мешают отдыхать остальным жителям дома: как действовать в такой ситуации.