Материал помещен в архив

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ У ЗАКАЗЧИКА, ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ

Общие вопросы

Долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости регулируется Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396). Указом № 396 утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, а также форма примерного договора создания объекта долевого строительства.

Однако Указ № 396 не регулирует иные, не определенные им договоры на строительство объектов на долевых началах, т.е. коммерческой недвижимости.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 сентября 2013 г. Указ № 396 утратил силу в связи с принятием Указа Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Указом № 263 утверждены Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь и форма типового договора, которая обязательна к применению при строительстве с государственной поддержкой и (или) с ограниченной прибылью застройщика. С 1 апреля 2014 г. указанная форма типового договора обязательна к применению при создании всех объектов долевого строительства (типовой договор создания объекта долевого строительства в редакции Указа Президента РБ от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности»).

Не регулирует напрямую долевое строительство и Гражданский кодекс РБ (далее - ГК).

Вместе с тем при строительстве объектов коммерческой недвижимости следует руководствоваться нормами ГК в отношении договоров, не предусмотренных законодательством, но и не противоречащих ему (непоименованных договоров).

Сущность договоров долевого строительства - взаимоотношения сторон по обеспечению заказчиком в установленный договором срок строительства предусмотренного договором объекта недвижимого имущества за счет денежных средств дольщика с передачей объекта дольщику в собственность.

Привлечение денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров создания объектов долевого строительства на специальные счета для создания объектов долевого строительства, открытые для каждого многоквартирного жилого дома (подп.2.2¹ п.2 Указа № 396).

Денежные средства на оплату затрат застройщиков, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика зачисляются на текущие (расчетные) счета застройщиков.

Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.

В бухгалтерском учете застройщика поступление денежных средств от дольщиков отражается записями:

При отражении в бухгалтерском учете затрат по созданию объекта строительства следует руководствоваться Инструкцией о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10).

Аналитический учет затрат по объекту застройщик должен вести по каждому объекту учета, а именно:

• по части объекта основного назначения;

• по части объекта вспомогательного и обслуживающего назначения;

• по части объекта энергетического хозяйства;

• по части объекта транспортного хозяйства и связи;

• по наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другим инженерным сетям и сооружениям;

• по благоустройству и другим частям объекта (п.12 Инструкции № 10).

Аналитический учет затрат по каждому объекту учета должен обеспечить получение данных о затратах:

• на строительно-монтажные работы;

• на работы по монтажу оборудования;

• на приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в проектно-сметной документации на строительство (п.13 Инструкции № 10).

Аналитический учет прочих работ и затрат, а также затрат на приобретение мебели, инструмента, инвентаря, предусмотренных в проектно-сметной документации на строительство, ведется без распределения по объектам учета.

Учет объектов строительства у заказчика, застройщика

При подрядном способе строительства у заказчика стоимость принятых им строительных работ отражается записями:

При наличии в объекте нескольких частей объекта в актах сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ должна быть указана стоимость строительных работ по каждой части объекта.

Учет объектов строительства у заказчика, застройщика, если дольщиками являются юридические лица

При ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются юридические лица, затраты, учтенные заказчиком, застройщиком на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», вложениями в долгосрочные активы заказчика, застройщика не являются (п.52 Инструкции № 10).

По окончании строительства заказчик, застройщик фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования передает третьему лицу (в т.ч. дольщику).

Указанные затраты распределяются в порядке, установленном п.40 Инструкции № 10.

В акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного для дольщика (юридического лица), заказчиком, застройщиком должна быть указана следующая информация:

• наименование объекта учета;

• сумма фактических затрат по строительству с учетом их распределения в соответствии с п.40 Инструкции № 10;

• процент долевого участия;

• сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на долю дольщика;

• сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика;

• сумма оплаты по договору;

• сумма фактических затрат по строительству в пределах суммы договора;

• сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика в пределах суммы договора;

• сумма переоценки, приходящейся на долю дольщика (справочно).

Передача дольщикам затрат на строительство в бухгалтерском учете заказчика, застройщика отражается записями (п.58 Инструкции № 10):

У дольщика принятие к бухгалтерскому учету построенного объекта на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, отражается записями:

Справочно Более подробно о передаче объектов инфраструктуры см. в материале «Отражение в налоговом и бухгалтерском учете передачи эксплуатационным организациям объектов инженерной инфраструктуры».

Учет у заказчика, застройщика строительства, если дольщиками являются физические лица

Если строительство ведется заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются физические лица, то стоимость объекта (части объекта), передаваемого по окончании строительства физическому лицу, формирует заказчик, застройщик (п.54 Инструкции № 10).

Поскольку физические лица не являются плательщиками НДС, то сформированная стоимость объекта передается им с учетом НДС.

В бухгалтерском учете при этом производятся записи:

Передача дольщикам объектов строительства объектом обложения налогом на добавленную стоимость не является

При передаче заказчиком, застройщиком объектов долевого строительства дольщикам объекта обложения НДС не возникает.

Объектами обложения НДС признают обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь (п.1 ст.93 Налогового кодекса РБ (далее - НК)).

Реализация товаров (работ, услуг), имущественных прав - это отчуждение товара одним лицом другому лицу (выполнение работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу), передача имущественных прав одним лицом другому лицу на возмездной или безвозмездной основе вне зависимости от способа приобретения прав на товары (результаты выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав или формы соответствующих сделок (п.1 ст.31 НК).

Собственником строящегося объекта (части объекта) с момента заключения им договора создания объекта долевого строительства является дольщик, поэтому передача по окончании строительства застройщиком, обеспечивающим и организующим процесс строительства, дольщику объекта долевого строительства и затрат по его созданию не является реализацией товаров (работ, услуг). Поскольку нет факта реализации, то нет и объекта обложения НДС.

Вознаграждение заказчика, застройщика - это доходы по текущей деятельности

Стоимость оказанных третьим лицам (в т.ч. дольщикам) услуг заказчика, застройщика является для заказчика, застройщика доходом по текущей деятельности и отражается в составе выручки от реализации (п.68 Инструкции № 10).

Выручка от выполнения работ, оказания услуг на основании Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102), признается в бухгалтерском учете методом начисления при соблюдении следующих условий:

• сумма выручки может быть определена;

• организацией предполагается получение экономических выгод в результате совершения хозяйственной операции;

• степень готовности или завершенность работы, услуги на отчетную дату может быть определена;

• расходы, которые произведены при выполнении работы, оказании услуги, и расходы, необходимые для завершения работы, услуги, могут быть определены (п.18 Инструкции № 102).

То есть выручку от оказания услуг по организации строительства в интересах третьих лиц заказчик застройщик отражает в периоде подписания первичного учетного документа, подтверждающего факт оказания этих услуг.

Такой документ может быть подписан только в момент передачи документов дольщику на созданный объект, что в свою очередь возможно только после сдачи готового объекта государственной приемочной комиссии.

Затраты заказчика, застройщика, связанные с оказанием услуг, включаются в себестоимость услуг заказчика, застройщика и учитываются на счете 20 «Основное производство». Метод учета затрат (пообъектный или в целом по организации) устанавливается заказчиком, застройщиком в своей учетной политике (п.69 Инструкции № 10).

Затраты, связанные с управлением организацией, учитываются на счете 26 «Общехозяйственные затраты» и ежемесячно в полной сумме списываются в дебет счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-5 «Управленческие расходы»).

В учете заказчика-застройщика выручка от реализации и себестоимость оказанных услуг отражаются записями:

Следует иметь в виду, что обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок по перечню таких работ, утверждаемому Президентом РБ, от НДС освобождаются (подп.1.12 п.1 ст.94 НК).

Перечень работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок, обороты по реализации которых на территории Республики Беларусь освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость, утвержден Указом Президента РБ от 26.03.2007 № 138.

Пунктом 11 названного перечня установлено, что обороты по осуществлению функций авторского надзора, государственного строительного надзора, технического надзора, заказчика, застройщика освобождаются от обложения НДС.

Следовательно, вознаграждение, которое будет получать организация при выполнении функций заказчика (застройщика) при строительстве объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок, не будет облагаться НДС.

При строительстве других видов объектов (нежилого фонда) вознаграждение подлежит обложению НДС по ставке 20 %.

В тех случаях, когда договор долевого строительства расторгается по инициативе дольщика и уплаченное вознаграждение ему не возвращается, то такая сумма вознаграждения и заказчика, застройщика учитывается в составе прочих доходов по текущей деятельности и отражается на субсчете 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности».

Если ведется строительство объекта, облагаемого НДС, то вознаграждение будет включаться в налоговую базу для исчисления НДС на основании подп.18.1 п.18 ст.98 НК как сумма, фактически полученная за реализованные услуги сверх цены их реализации либо иначе связанные с оплатой реализованных услуг.

Примечание. Основанием для данной записи является п.61 Инструкции о порядке переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования, утвержденной постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ и Минстройархитектуры РБ от 05.11.2010 № 162/131/37.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 мая 2014 г. на основании постановления Минэкономики РБ, Минфина РБ, Минстройархитектуры РБ от 14.03.2014 № 24/13/9 Инструкция № 162/131/37 изложена в новой редакции.  В соответствии с п.3 новой Инструкции, ее нормы не распространяются на объекты незавершенного строительства, за исключением установленного оборудования и оборудования, не требующего монтажа в составе объектов незавершенного строительства, так как на основании абзаца 6 подп.1.5 п.1 Указа Президента РБ от 20.10.2006 № 622 переоценка объектов незавершенного строительства не производится.

04.07.2013

Алексей Дайняк, экономист