Материал помещен в архив

ОСОБЕННОСТИ ЗАЯВЛЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ОБ ОСВОБОЖДЕНИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОТ АРЕСТА

Основные положения

Арест имущества - мера, направленная на обеспечение его сохранности. Она применяется в отношении имущества собственника, иного законного владельца на основании установленных процессуальным законодательством норм.

Вместе с тем при аресте имущества должника может произойти включение в опись ареста вещей, принадлежащих другим лицам, в связи с чем для данных лиц создается препятствие в осуществлении ими правомочий пользования и распоряжения из-за возложенных публичных ограничений.

Средством правовой защиты в таком случае выступает негаторный иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи).

Основанием иска об освобождении имущества от ареста служат документы, которые обосновывают право истца на пользование и распоряжение имуществом, а также подтверждают, что поведение третьего лица создает препятствия в осуществлении этих правомочий (т.е. опись имущества и запрет им распоряжаться под угрозой мер государственного принуждения, судебный акт, во исполнение которого наложен арест, правоустанавливающие документы на имущество, подтверждающие собственность или законность владения).

Истцами по таким делам могут быть собственники арестованного имущества, правомерные их владельцы, залогодержатель и иные лица, чьи права затронуты совершением исполнительных действий. При этом сам должник - лицо, у которого произведен арест имущества, не вправе обращаться в хозяйственный суд с иском об освобождении имущества от ареста. Должник вправе лишь обжаловать постановление или действия должностных лиц, связанные с наложением ареста на имущество, на основании норм процессуального законодательства.

Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те юридические лица или индивидуальные предприниматели, в интересах которых наложен арест на имущество, а если арест на имущество наложен в интересах государства, то наряду с должником ответчиком также будет выступать орган, производивший арест имущества, или иной уполномоченный орган, на который в соответствии с законодательством возложена обязанность по реализации арестованного имущества или по управлению им (далее - иной уполномоченный орган). Если арест имущества произведен в обеспечение конфискации, ответчиком будет лицо, в отношении которого применена конфискация, и орган, производивший арест имущества, или иной уполномоченный орган. В случае передачи имущества безвозмездно юридическому лицу или государству соответственно это лицо или орган, производивший арест имущества, наряду с должником привлекаются в качестве ответчиков.

В случае если арестованное имущество уже реализовано, иск предъявляется также к тем лицам, у которых оно находится. В связи с этим хозяйственным судам следует иметь в виду, что истец (собственник или лицо, которому имущество было передано собственником во владение) вправе предъявить иск об освобождении имущества от ареста к добросовестному приобретателю лишь в случае, когда имущество было утеряно истцом, либо похищено у него, либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли.

Пример 1 Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску индивидуального предпринимателя (далее - ИП) И. (истец) к страховому закрытому акционерному обществу (далее - СЗАО) «Б» (ответчик), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика - инспекция Министерства по налогам и сборам РБ (далее - ИМНС), об исключении имущества, принадлежащего ему на праве собственности, из акта описи и освобождении его от ареста, произведенного на основании решения управления Департамента финансовых расследований Комитета государственного контроля РБ (далее - УДФР КГК). В ходе рассмотрения дела было установлено следующее. Истцом заявлено требование об исключении имущества из акта описи и освобождении его от ареста, наложенного решением УДФР КГК, которое было вынесено в отношении директора СЗАО «Б» Г. Пунктом 3 постановления Пленума ВХС РБ от 28.10.2005 № 25 «О практике рассмотрения хозяйственными судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из акта описи)» (далее - постановление № 25) предусмотрено, что ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те юридические лица или индивидуальные предприниматели, в интересах которых наложен арест на имущество, а если арест на имущество наложен в интересах государства, то наряду с должником ответчиком также будет являться орган, производивший арест имущества. Если арест имущества произведен в обеспечение конфискации, то ответчиками являются лицо, в отношении которого применена конфискация, и орган, производивший арест имущества. В силу п.4 постановления Пленума Верховного Суда РБ от 10.12.1993 № 12 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)» ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те юридические или физические лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Из представленных документов следует, что арест имущества и его последующая конфискация были произведены у директора СЗАО «Б» - гражданина Г., который и есть в данном случае должник. Соответственно предъявленный истцом иск к СЗАО «Б» предъявлен к ненадлежащему ответчику. Поскольку предъявление требований не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, служит основанием для отказа в его удовлетворении, иные доводы и возражения лиц, участвующих в деле, судом не оцениваются. На основании изложенного в удовлетворении иска было отказано.

При наложении ареста на имущество заинтересованные лица вправе представлять свои возражения против этого и надлежащие доказательства (ст.104 Хозяйственного процессуального кодекса РБ; далее - ХПК) принадлежности им описываемого имущества.

Согласно п.9 постановления № 25 при рассмотрении дела суды тщательно проверяют, является ли истец собственником имущества, на которое наложен арест, либо владеет им в силу закона или договора, не признано ли это имущество по приговору суда приобретенным на средства, добытые преступным путем, а также насколько соответствуют действительности обстоятельства, на которые ссылается истец. Для этого в необходимых случаях могут быть истребованы уголовные дела, произведен осмотр недвижимости, исследованы регистрационные удостоверения, паспорта на объекты недвижимости, документы о покупке и т.п.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Согласно пп.1 и 2 ст.67 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) нотариальное удостоверение необходимо только в отношении представляемых для регистрации сделок с недвижимым имуществом (договоров), из которых следует волеизъявление физического лица (индивидуального предпринимателя, собственника имущества частного унитарного предприятия). Для документов, представляемых юридическими лицами, этого не требуется.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 июля 2018 г. следует руководствоваться Законом с изменениями, внесенными Законом РБ от 08.01.2018 № 96-З.

Кроме того, согласно ст.4 Закона объектами государственной регистрации являются как сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами РБ государственной регистрации, так и возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в т.ч. долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с указанным Законом и иными законодательными актами РБ.

В ст.9 Закона установлено, что государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.8 Закона, в т.ч. договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.).

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами РБ. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке.

В свою очередь, в ст.8 Закона указано, что государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:

• пожизненного наследуемого владения земельным участком;

• постоянного пользования земельным участком;

• временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами РБ;

• оперативного управления;

• хозяйственного ведения;

• доверительного управления;

• аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами РБ;

• сервитута;

• ипотеки;

• ренты;

• залога зарегистрированного или внесенного в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с законодательными актами РБ права аренды недвижимого имущества;

• залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;

• ареста;

• ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;

• ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений;

• ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;

• ограничения (обременения) прав в использовании земельных участков;

• иных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, возникающих в силу законодательных актов РБ или установленных уполномоченными государственными органами в соответствии с законодательными актами РБ.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.

В Законе закреплены отличия государственной регистрации сделки и перехода права. Так, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Под государственной регистрацией права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Таким образом, надлежащим доказательством того, что истец - собственник или иной правомерный владелец недвижимого имущества, будет являться зарегистрированный в установленном порядке договор отчуждения данного имущества, а также свидетельство о праве на указанное имущество. То есть регистрация осуществляется дважды: самого договора и последующего перехода права.

При этом договор отчуждения недвижимого имущества, по которому стороной выступает физическое лицо, требует еще и нотариального заверения.

Для определения компетентного суда для рассмотрения требований об освобождении имущества от ареста следует учитывать, что, если акт описи и ареста составлен в рамках уголовного процесса, подобные требования не подлежат рассмотрению в хозяйственном суде.

В частности, как отмечено в п.19 постановления № 25, поскольку вещественные доказательства приобщаются к уголовному делу постановлением (определением) органа, ведущего уголовный процесс, а истребование, представление, хранение и возвращение вещественных доказательств по гражданским делам регламентируются гражданским процессуальным законодательством, по делам, рассматриваемым хозяйственными судами, - хозяйственным процессуальным законодательством, то иск об освобождении имущества (вещественных доказательств) от ареста не подлежит рассмотрению в порядке, определяемом постановлением № 25.

При поступлении таких исковых заявлений хозяйственным судам следует отказывать в их принятии на основании абзаца 2 ст.164 ХПК.

Если в ходе рассмотрения дела об освобождении имущества от ареста выяснится, что спорное имущество является вещественным доказательством по уголовному или гражданскому делу, а также делу, рассматриваемому хозяйственным судом, то производство по делу об освобождении имущества от ареста подлежит прекращению в связи с неподведомственностью спора хозяйственному суду (абзац 1 ст.149 ХПК).

Согласно общей норме, содержащейся в ст.138 Уголовно-процессуального кодекса РБ (далее - УПК), действия и решения органа, ведущего уголовный процесс, могут быть обжалованы в установленном порядке участниками уголовного процесса, а также иными физическими и юридическими лицами, если проводимые процессуальные действия и решения затрагивают их интересы. Жалобы указанных лиц на действия и решения органа дознания, дознавателя и следователя подаются прокурору, осуществляющему надзор за исполнением законов при производстве предварительного расследования. Жалобы на действия и решения прокурора подаются вышестоящему прокурору. Должностное лицо, к которому поступила жалоба на его собственные действия или решения, обязано в течение 24 часов направить ее прокурору, а судья - в вышестоящий суд. Жалобы могут быть поданы в устной или письменной форме. Устные жалобы заносятся в протокол, который подписывают заявитель и должностное лицо, принявшее жалобу.

Каких-либо пресекательных сроков обжалования действий и решений органа, ведущего уголовный процесс, УПК не содержит. Такие жалобы могут быть поданы в течение всего срока производства дознания, предварительного следствия и судебного разбирательства.

Рассматривая жалобу, должностное лицо обязано всесторонне проверить изложенные в ней доводы, истребовать при необходимости дополнительные материалы и пояснения. Прокурор или судья в течение 10 суток после получения жалобы обязан рассмотреть ее и уведомить заявителя о результатах рассмотрения. Лицо, подавшее жалобу на действия и решения органа дознания, дознавателя, следователя или прокурора, должно быть уведомлено о решении, принятом по жалобе, и дальнейшем порядке обжалования. Отказ в удовлетворении жалобы должен быть мотивирован.

Пример 2 Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ИП Ивановой И.И. (истец) к ИП Сидорову С.С. (ответчик) и УДФР КГК об освобождении имущества от ареста и исключении из описи, о признании права собственности на здание магазина «А». Как было установлено судом, между сторонами возник спор о праве собственности на недвижимое имущество. Иванова И.И. пояснила, что она прочитала в местной газете объявление о продаже магазина; связалась по контактному телефону с продавцом, которым оказался Сидоров С.С. В последующем между Ивановой И.И. и Сидоровым С.С. был заключен договор купли-продажи магазина. Оплата была произведена Ивановой И.И. до подписания договора (п.3 договора). Договор удостоверен нотариальной конторой. Здание, в котором размещен магазин, передано Ивановой И.И. по передаточному акту. Согласно п.1 ст.520 и п.1 ст.522 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) сделка купли-продажи недвижимого имущества завершается выполнением продавцом обязанности передать покупателю отчуждаемый объект в собственность. При этом переход к покупателю права собственности на недвижимость должен быть подтвержден уполномоченным органом посредством осуществления соответствующей государственной регистрации такого перехода. Иванова И.И. подала заявление в республиканское унитарное предприятие (РУП) «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» о регистрации объекта недвижимости. В совершении регистрационного действия Ивановой И.И. было отказано по тому основанию, что на здание магазина наложен арест. Постановлением УДФР КГК в отношении Сидорова С.С. возбуждено уголовное дело по части второй ст.243 Уголовного кодекса РБ. В целях обеспечения исполнения приговора в части имущественных взысканий или возможной конфискации имущества по уголовному делу постановлением следователя после подписания договора купли-продажи, но до обращения в регистрирующий орган был наложен арест на спорное здание. В соответствии со ст.2, 8 Закона отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются ГК, Кодексом Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ), Законом и иными актами законодательства. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. В силу указанных норм государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной защиты прав, возникающих из правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество, но не имеет правоустанавливающего характера и не может рассматриваться самостоятельно, без исследования оснований, вследствие которых эти правоотношения возникли. Как было отмечено судом в решении, материалы дела свидетельствуют о том, что здание магазина было продано ИП Ивановой И.И. более чем за месяц до начала проверки предпринимательской деятельности продавца - ИП Сидорова С.С., возбуждения в отношении Сидорова С.С. уголовного дела и ареста спорного имущества. В период после оформления договора купли-продажи и до подачи заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ИП Ивановой И.И. принимались меры по заключению с районным исполнительным комитетом договора аренды земельного участка для обслуживания приобретенного здания. Требования законодательных актов, регулирующих правоотношения купли-продажи недвижимого имущества, участниками сделки купли-продажи здания магазина «А» не нарушены. Договор купли-продажи, являющийся правоустанавливающим документом, не признан в установленном порядке недействительным. Согласно ст.219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества. По изложенным основаниям суд признал за ИП Ивановой И.И. право собственности на здание магазина «А». В соответствии со ст.285 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Поскольку арест на здание магазина «А» наложен в обеспечение исполнения имущественных взысканий с ИП Сидорова С.С., а право собственности на указанное здание признано за ИП Ивановой И.И., данное имущество было также освобождено судом от ареста и исключено из акта описи. Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал кассационную жалобу на указанное решение. Как было отмечено в кассационном постановлении, при принятии решения суд исходил из того, что в соответствии со ст.2, 8 Закона отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на не него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются ГК, КоЗ, Законом и иными актами законодательства. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Вместе с тем судом первой инстанции сделан неправомерный вывод о том, что в силу указанных норм государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной защиты прав, возникающих из правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество, но не имеет правоустанавливающего характера. Согласно п.2 ст.219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества. Однако в данном случае судом не учтено, что в силу п.1 ст.522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п.2 ст.522 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В силу ст.8 Закона право на недвижимое имущество возникает, переходит, прекращается с момента государственной регистрации соответственно его возникновения, перехода, прекращения. В данном случае право собственности на объект недвижимости у истца не могло возникнуть без прекращения этого права у продавца (ответчика). Вместе с тем суд признал право собственности за покупателем без учета того, что право продавца не только не прекращено, но и зарегистрировано за ним с соблюдением требований законодательства. При таких обстоятельствах исковые требования не подлежали удовлетворению, решение подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований следует отказать. Требование об освобождении недвижимого имущества из-под ареста также не может быть удовлетворено в связи с тем, что арест на недвижимое имущество наложен следователем в соответствии со ст.132 УПК и для обжалования таких действий следователя уголовно-процессуальным законодательством установлен определенный порядок. На основании изложенного решение хозяйственного суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Таким образом, помимо оценки применимого порядка освобождения имущества от ареста следует также обращать внимание и на то, что требование о признании права собственности на имущество, имеющее законного собственника, не может быть удовлетворено.

Статьей 522 ГК, а также ст.8 Закона установлен особый порядок перехода права собственности на недвижимое имущество в виде его государственной регистрации. Согласно ст.3 Закон устанавливает правила государственной регистрации в отношении в т.ч. капитальных строений (зданий, сооружений). При этом исходя из определения, данного в ст.1 Закона, капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Для определения того, относится ли имущество к объектам недвижимости, должна также использоваться Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (заданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденная постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 28.07.2004 № 39 (далее - Инструкция № 39).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2016 г. следует руководствоваться Инструкцией об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Госкомимущества РБ от 24.03.2015 № 11. Названная Инструкция вступает в силу в порядке, определенном п.2 постановления № 11.

В этой связи при рассмотрении споров следует выяснять, относятся ли объекты, подвергнутые описи и аресту, объектами недвижимости. Если нет - право собственности на них переходит к покупателям в соответствии с условиями договора.

Пример 3 Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ИП И. (истец) к ИП П. (ответчик) и к иностранному частному унитарному производственно-торговому предприятию (далее - ИЧПП) «А» об освобождении торгового киоска от ареста. Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее. Согласно договору купли-продажи, заключенному между истцом и ИП П., истец приобрел в собственность торговый киоск, расположенный на рынке «Б». Согласно справке, выданной предоставляющим торговые места для размещения торговых объектов на рынке коммунальным дочерним унитарным предприятием «В», истец осуществляет торговую деятельность в торговом киоске на рынке «Б» и производит оплату за предоставленное торговое место. Решением районного исполнительного комитета внесены изменения в выданную истцу лицензию на право осуществления розничной торговли с указанием места осуществления лицензируемой деятельности: киоск на рынке «Б». В ст.1 и 3 Закон устанавливает правила государственной регистрации в отношении капитальных строений, к которым относит любой построенный на земле объект, предназначенный для длительной эксплуатации, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Для признания объекта капитальным строением необходима совокупность следующих признаков: • на строительство (реконструкцию, ремонт) объекта должна в соответствии с законодательством разрабатываться проектная документация; • сооружение прочно связано с землей путем устройства фундамента, заглубленного в землю и выполненного из долговечных материалов; • здание (сооружение) подлежит вводу в эксплуатацию и не является временным согласно проектной документации; • здание (сооружение) невозможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению, т.е. если при демонтаже есть необходимость полной или частичной разборки здания (сооружения) в целом или его разрушения (в т.ч. разборки или разрушения фундамента) (п.3 Инструкции № 39). В ответе на обращение истца с просьбой о регистрации киоска на основании договора купли-продажи РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» сообщило, что киоск не является недвижимым имуществом (капитальным строением) и регистрации не подлежит. Определением хозяйственного суда по исполнительному производству о взыскании с ИП П. в пользу ИЧПП «А» был наложен арест на киоск на рынке «Б». Судебным исполнителем районного суда района на основании обращения хозяйственного суда составлен акт описи и ареста имущества в отношении киоска на рынке «Б». Представленными суду документами подтверждается принадлежность спорного киоска истцу. Киоск на рынке «Б» в силу названного законодательства не является недвижимым имуществом (капитальным строением), поэтому ни договор на его приобретение, ни переход права собственности на киоск регистрации не подлежат. В соответствии со ст.285 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При таких обстоятельствах требование истца было признано законным и обоснованным. Иск был удовлетворен.

Принадлежность истцу имущества подтверждается определенными доказательствами

В п.9 постановления № 25 судам рекомендовано при рассмотрении дела тщательно проверять, является ли истец собственником имущества, на которое наложен арест, либо владеет им в силу закона или договора, не признано ли это имущество по приговору суда приобретенным на средства, добытые преступным путем, а также насколько соответствуют действительности обстоятельства, на которые ссылается истец.

Для этого в необходимых случаях могут быть истребованы уголовные дела, произведен осмотр вещей, исследованы регистрационные удостоверения, паспорта на вещи, документы о покупке товаров в кредит и т.п.

Следует иметь в виду, что если принадлежность истцу имущества может быть подтверждена определенными доказательствами (ст.104 ХПК), хозяйственный суд должен принимать во внимание только допустимые средства доказывания, в частности нотариально удостоверенные документы, когда право на имущество может быть по закону доказано только такими документами.

Таким образом, требование об освобождении имущества от ареста может быть заявлено не только собственником недвижимого имущества, но и законным владельцем при условии, что им будут предъявлены надлежащие доказательства правомерного владения имуществом, а именно доказательства государственной регистрации заключенной сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Пример 4 Кассационной коллегией Высшего Хозяйственного Суда РБ (далее - Кассационная коллегия) была рассмотрена кассационная жалоба по делу по иску закрытого акционерного общества «Б» к ИМНС и иностранному предприятию обществу с ограниченной ответственностью (далее - ИП ООО) «Н» об освобождении имущества от ареста (исключении из акта описи). Решением хозяйственного суда по данному делу были удовлетворены исковые требования ЗАО «Б» и освобождено от ареста, наложенного ИМНС (исключено из акта описи), имущество - металлическое каркасное здание ангара. Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения. В кассационном постановлении было отмечено следующее. В соответствии со ст.224 ГК возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору связывается с моментом фактической передачи вещи. Наряду с этим момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору может определяться специальными нормами. В частности, согласно п.1 ст.522 ГК переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи данного имущества подлежит государственной регистрации. В этом случае право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации договора (п.2 ст.224 ГК). Во исполнение данного требования законодательства истец 19 декабря 2007 г. обратился в регистрирующий орган за регистрацией сделки и основанного на ней перехода права собственности на спорное имущество. 18 января 2008 г. регистрирующим органом было отказано в совершении регистрационного действия, что явилось предметом рассмотрения хозяйственного суда, который своим решением обязал РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» произвести государственную регистрацию сделки купли-продажи и государственную регистрацию права собственности по сделке от ИП ООО «Н» к истцу. В период разрешения истцом вопросов, возникших при осуществлении государственной регистрации сделки, ответчик в целях обеспечения налогового обязательства ИП ООО «Н» произвел арест спорного имущества. В этой связи судом был сделан обоснованный вывод о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на ангар на момент наложения налоговым органом ареста было вызвано необоснованным отказом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в совершении соответствующих регистрационных действий. Совершенные РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» на основании решения хозяйственного суда и постановления судебного исполнителя хозяйственного суда регистрационные действия по государственной регистрации за истцом сделки и перехода права собственности на спорное имущество в силу ст.8 Закона являются юридическим актом признания и подтверждения государством перехода права на недвижимость. В этой связи на основании постановления ИМНС об отмене постановления о наложении ареста на имущество спорное имущество было возвращено истцу по акту. Это обстоятельство послужило основанием для вынесения хозяйственным судом определения о возбуждении производства и возобновлении дела по заявлению истца к ИП ООО «Н» о взыскании задолженности по налогу на прибыль за счет имущества плательщика согласно акту описи по вновь открывшимся обстоятельствам. Исходя из изложенного и в соответствии со ст.297 ХПК оснований для изменения или отмены принятых по делу судебных постановлений установлено не было.

В соответствии со ст.285 и 286 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Передача недвижимого имущества во владение и пользование осуществляется согласно ст.527 ГК на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. При этом, если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Подписание такого документа - необходимый элемент исполнения договора продажи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

В п.2 ст.7 ГК указано, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не предусмотрено законодательством.

Право собственности, как следует из ст.210 ГК, состоит из совокупности прав владения, пользования и распоряжения. Таким образом, при купле-продаже недвижимого имущества одновременно с передачей по акту приема-передачи покупателю недвижимого имущества к нему переходят и права владения и пользования недвижимым имуществом. При этом в полном объеме право собственности переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующих органах.

В соответствии со ст.8 Закона государственная регистрация права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременений и рисков.

В то же время, как отмечено в п.2 ст.522 ГК, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, при передаче недвижимого имущества на основании зарегистрированного в установленном порядке договора и ст.527 ГК к покупателю переходит право владения и пользования имуществом, однако полноправным собственником его он еще не становится. Покупатель становится только владельцем и пользователем данного имущества в силу закона и договора. В этой связи на основании пп.3 и 9 постановления № 25 таким владельцем может быть заявлено требование об исключении имущества из акта описи и ареста. Указанный подход в полной мере соответствует принципу добросовестности участников гражданских правоотношений и обеспечивает реализацию права владельца на судебную защиту своего нарушенного права, установленного в ст.2 ГК.

Оформление передаточного акта на недвижимое имущество

Передаточный акт или иной документ о передаче капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения либо изолированного помещения - один из документов, которые в соответствии с подп.22.3.23 п.22.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200, необходимы для государственной регистрации перехода права собственности на капитальное строение, незавершенное законсервированное капитальное строение либо изолированное помещение, основанного на зарегистрированном договоре.

Сам договор, в свою очередь, в соответствии с подп.22.4.9 п.22.4 названного перечня регистрируется без представления передаточного акта.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 ноября 2015 г. следует руководствоваться подп.22.3.23 п.22.3 и п.22.4 перечня № 200 в редакции Указа Президента РБ от 02.10.2015 № 407.

В правоприменительной практике возникают вопросы относительно оформления передаточного акта. В большинстве случаев законодательством определяется содержание передаточного акта, оформляемого на основании сделки с недвижимым имуществом. Так, например, п.7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента РБ от 29.03.2012 № 150, определено, что в передаточном акте на передачу недвижимого имущества должны быть указаны:

1) место и дата составления акта;

2) регистрационный номер и дата заключения договора аренды;

3) характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;

4) сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Передаточный акт подписывается сторонами (их представителями) и заверяется печатями сторон.

В отношении оформления передаточного акта на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости данный вопрос остается неурегулированным. Исключение составляет акт о приеме-передаче основных средств, форма которого утверждена постановлением Минфина РБ от 22.04.2011 № 23.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 мая 2018 г. следует руководствоваться актом о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению № 23 в редакции постановления Минфина РБ от 28.04.2018 № 26.

Акт о приеме-передаче основных средств заполняются организацией, передающей числящиеся в бухгалтерском учете объекты основных средств и нематериальных активов, и (или) организацией, принимающей к бухгалтерскому учету объекты основных средств и нематериальных активов.

Индивидуальные предприниматели при заполнении форм первичных учетных документов (акта о приеме-передаче основных средств) также вправе руководствоваться упомянутым документом.

Пример 5 Субъект хозяйствования обратился в хозяйственный суд с требованием о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Истец указал, что по договору купли-продажи он произвел отчуждение недвижимого имущества. Согласно договору обязанность по государственной регистрации была возложена на покупателя. Представленный покупателем регистрирующему органу акт приема-передачи объекта недвижимости содержал исправления, был подписан от имени продавца исполняющим обязанности директора и не был скреплен печатью предприятия. По мнению истца, регистратор должен был отказать в принятии представленных для государственной регистрации документов, поскольку они не соответствовали требованиям законодательства, в частности ст.32 Закона. Доводы истца о том, что наличие в акте приема-передачи неоговоренного исправления, зачеркнутой части текста, а также отсутствие печати служит основанием для признания государственной регистрации перехода права собственности недействительной, не были приняты судом во внимание. По мнению хозяйственного суда, имеющиеся в тексте акта приема-передачи основных средств исправления и зачеркивания не влияют на толкование его содержания. Хозяйственный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав, в частности, что законодательством не установлены требования к форме и содержанию передаточного акта, по рассматриваемому делу сведения, указанные в акте, не противоречат волеизъявлению сторон, выраженному при заключении договора купли-продажи, указанный документ является действительным.

Документальное подтверждение прав владельца на недвижимое имущество, подвергнутое аресту

В соответствии с частью второй п.53 Инструкции по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума ВХС РБ от 26.11.2009 № 21, если во время наложения ареста на имущество должника другие лица заявят на это имущество свои права, но не представят документального подтверждения этому, имущество вносится в акт ареста. Одновременно судебный исполнитель разъясняет заинтересованному лицу его право представить судебному исполнителю документы для рассмотрения вопроса об освобождении имущества от ареста в порядке, предусмотренном абзацем 4 ст.399 ХПК, либо обратиться в хозяйственный суд с иском об освобождении имущества от ареста, о чем делается соответствующая отметка в акте ареста.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 28 сентября 2017 г. Инструкция № 21 признана утратившей силу на основании постановления Пленума Верховного Суда РБ от 28.09.2017 № 12. С 16 мая 2017 г. действует Инструкция по исполнительному производству, утвержденная постановлением Минюста РБ от 07.04.2017 № 67.

В соответствии с частью первой п.8 постановления № 25 к исковому заявлению об освобождении имущества от ареста должны быть приложены копия судебного постановления о конфискации имущества (если имеется), копия акта об аресте (описи) имущества, копия приговора, решения, иного постановления, во исполнение которого наложен арест, другие документы, подтверждающие заявленные истцом требования (договоры дарения, купли-продажи, завещания, чеки, счета и т.п.). Если у истца указанные документы отсутствуют, суд может истребовать их в порядке подготовки дела к рассмотрению.

Следует также обратить внимание на то, что в силу п.4 ст.209 ГК на требования собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.285 ГК), в т.ч. в связи с наложением ареста на имущество, исковая давность не распространяется.

Сам должник, чье недвижимое имущество было подвергнуто аресту в соответствии с п.4 постановления № 25, вправе обжаловать постановление или действия судебного исполнителя, связанные с наложением ареста на имущество в соответствии со ст.346 и 353 ХПК. Однако он не вправе обращаться в хозяйственный суд с иском об освобождении имущества от ареста.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2017 г. в ХПК были внесены значительные изменения на основании Закона РБ от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве». Порядок исполнения всех видов исполнительных документов, относящихся к компетенции судебного исполнителя, регулируется названным Законом.

Запрет в совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества

Относительно использования правомерными владельцами недвижимого имущества, подвергнутого аресту, переход права собственности на которое своевременно не был зарегистрирован, иных способов судебной защиты, в т.ч. предъявления исков о признании права собственности, следует отметить следующее.

В соответствии со ст.41 ХПК такие требования подлежат рассмотрению в хозяйственном суде. В суд также могут быть обжалованы отказ либо уклонение от государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (п.5 ст.131 ГК).

Вместе с тем в случае наличия запрета в совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества в удовлетворении требований о признании права собственности будет обоснованно отказано, и отказ в регистрации регистрирующим органом будет признан судом правомерным.

Пример 6 Кассационной коллегией была рассмотрена кассационная жалоба страхового общества с ограниченной ответственностью (далее - СООО) «Б» на решение хозяйственного суда и постановление апелляционной инстанции по делу по иску СООО «Б» (истец) к частному торговому производственному унитарному предприятию (далее - ЧТПУП) «Т» (ответчик) о признании права собственности на недвижимое имущество. Решением хозяйственного суда в иске СООО «Б» к ЧТПУП «Т» о признании права собственности на недвижимое имущество отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение хозяйственного суда оставлено без изменения.

Суть дела

Как было установлено кассационной инстанцией, 16 марта 2009 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предусматривающий продажу истцу изолированного помещения (приемный пункт стеклотары).

Договор был зарегистрирован в городском филиале РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 25 марта 2009 г.

После исполнения истцом своих обязательств по оплате объекта в полном объеме ЧТПУП «Т» передало СООО «Б» вышеуказанное изолированное помещение, о чем был составлен акт приема-передачи имущества, акт формы ОС-1 и выписана товарная накладная.

Согласно условиям договора право по осуществлению государственной регистрации договора и основанного на нем перехода права собственности на объект было предоставлено ответчику.

Однако в соответствии с извещением РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» ЧТПУП «Т» было отказано в совершении регистрационных действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект к СООО «Б» по причине наличия в регистрационной книге записи о государственной регистрации возникновения запрета совершения регистрационных действий в отношении объекта в соответствии с абзацем 6 ст.351 ХПК, которая была совершена 21 апреля 2009 г. на основании поступившего предписания судебного исполнителя хозяйственного суда в качестве обеспечения принудительного исполнения обязательств ЧТПУП «Т».

С учетом данного обстоятельства истец обратился с письмом в адрес судебного исполнителя хозяйственного суда с просьбой о снятии наложенного запрета совершения регистрационных действий в отношении приобретенного им по договору объекта.

В ответ на указанное ходатайство истца судебный исполнитель письмом сообщил, что вопрос об отзыве предписания о запрете совершения регистрационных действий в отношении объекта может быть рассмотрен судом после представления со стороны истца заверенных копий платежных документов, подтверждающих исполнение договора в части оплаты стоимости объекта.

В связи с этим истец письмом повторно обратился к судебному исполнителю хозяйственного суда с ходатайством о снятии наложенного запрета совершения регистрационных действий в отношении приобретенного истцом по договору объекта с приложением документов, подтверждающих оплату объекта в полном объеме.

Однако письмом старшего судебного исполнителя хозяйственного суда истцу было отказано в удовлетворении его ходатайства о снятии наложенного запрета совершения регистрационных действий в отношении приобретенного истцом по договору объекта.

Данные действия судебного исполнителя обжаловались истцом в судебные инстанции хозяйственного суда, а также в Кассационную коллегию. Жалобы СООО «Б» были оставлены судебными инстанциями без удовлетворения.

Полагая, что на момент заключения договора, а также на момент оплаты им стоимости объекта и завершения исполнения договора (передачи объекта в собственность истца) никаких зарегистрированных ограничений (обременений) прав на объект не существовало, что свидетельствует о законном отчуждении объекта истцу, а также о законном приобретении им права собственности на объект, СООО «Б» обратилось с иском о признании права собственности на вышеуказанный спорный объект, снятии запрета совершения регистрационных действий в отношении данного объекта, указав в качестве правового обоснования п.2 ст.219, п.1 ст.522 ГК, ст.8 Закона.

Определением о принятии искового заявления и возбуждении производства по делу истцу было отказано в принятии искового заявления в части требования о снятии запрета совершения регистрационных действий.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности, а фактическое пользование имуществом также не подтверждает право собственности истца на спорное имущество. Данный вывод был поддержан апелляционной инстанцией хозяйственного суда Гомельской обл.

Кассационная коллегия соглашается с выводами судебных инстанций хозяйственного суда исходя из следующего.

В период с 1 января по 31 марта 2009 г. в отделе исполнения постановлений хозяйственного суда на исполнении находилось 27 исполнительных производств в отношении ЧТПУП «Т» на общую сумму более 2 млрд.бел.руб.

В рамках данных производств 11 марта 2009 г. в адрес РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в соответствии со ст.351 ХПК судебным исполнителем было направлено предписание о запрете регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, зарегистрированного за указанным должником. Согласно ответу из РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» данное предписание было получено 16 марта 2009 г.

В этот же день между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предусматривающий продажу истцу изолированного помещения (приемный пункт стеклотары).

В соответствии с п.1 ст.165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Договор был зарегистрирован в городском филиале РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 25 марта 2009 г.

В силу положений п.2 ст.35 Закона регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации, если иное не установлено Законом, иными законодательными актами РБ.

Как указывалось выше, предписание о запрете регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, зарегистрированного за указанным должником, поступило в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 16 марта 2009 г.

Однако по вине регистратора в нарушение установленных сроков государственная регистрация ограничения права была осуществлена только 21 апреля 2009 г. Данный факт установлен в ходе проверки, проведенной прокуратурой района на основании сообщения судьи хозяйственного суда.

В соответствии с п.2 ст.224 ГК, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством.

В отношении недвижимого имущества законодателем установлены специальные нормы, регулирующие момент возникновения права собственности у приобретателя такого имущества.

Так, согласно п.1 ст.522 ГК переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи данного имущества подлежит государственной регистрации. В этом случае право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации перехода такого права.

Принимая во внимание обстоятельства выполнения регистрирующим органом предписания о запрете регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, которое поступило к нему в день совершения сделки, отсутствия регистрации перехода права собственности истцу на спорный объект, кассационная инстанция приходит к выводу о законности принятых судебных постановлений хозяйственным судом по настоящему делу.

В случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста или исключении его из акта описи имущества суд обязан приостановить исполнительное производство, в связи с которым был наложен арест на имущество, до вступления в законную силу решения суда по предъявленному иску независимо от того, поступала ли такая просьба от истца. Определение о приостановлении исполнительного производства направляется в службу судебных исполнителей, в производстве которой находится исполнительное производство.

Справочно С формой искового заявления об освобождении имущества от ареста можно ознакомиться здесь.

26.07.2012 г.

Сергей Белявский, судья хозяйственного суда Гродненской области, заместитель председателя Гродненского областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский Союз юристов»

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 июля 2014 г. в Хозяйственный процессуальный кодекс РБ от 15.12.1998 № 219-З на основании Закона РБ от 01.07.2014 № 174-З внесены изменения и дополнения.