Материал помещен в архив

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КВАРТИРУ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ?

Ситуация Потенциальный покупатель хочет приобрести квартиру в строящемся доме. Какие документы необходимо требовать покупателю у продающей квартиру организации застройщика?

Купить квартиру в строящемся доме нельзя, так как на этапе строительства существуют только строительные материалы. Квартира может представлять собой товар только после завершения ее строительства и регистрации.

Поэтому, речь может идти об участии в строительстве квартиры.

В настоящее время гражданин может построить квартиру долевым способом или путем приобретения жилищных облигаций.

Если принято решение строить квартиру долевым способом, необходимо внимательно изучить как предлагаемый застройщиком к подписанию договор создания объекта долевого строительства, так и непосредственно Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 и утвержденное им Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Положение № 263).

Так, Положением № 263 установлены требования, без выполнения которых застройщик не может привлекать денежные средства дольщиков. Если отсутствие задолженности застройщика перед бюджетом потенциальный дольщик не проверит, то вполне может уточнить наличие таких документов, как:

• проектная документация, прошедшая государственную экспертизу;

• договор строительного подряда на строительство жилого дома, если строительство не ведется застройщиком собственными силами;

• разрешение на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома (части первая, вторая п.3 Положения № 263).

Необходимо внимательно изучить проектную декларацию и ее состав. Положением № 263 установлен обязательный перечень позиций, которые должны отражаться в этой декларации.

Информация о застройщике должна содержать:

• его наименование, место нахождения, а также сведения о режиме работы застройщика;

• данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица;

• сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов.

Информация об объекте строительства должна включать:

• цели строительства рассматриваемого объекта;

• сведения о местонахождении объекта и его характеристики;

• информацию о решении местного исполнительного и распорядительного органа о процентном соотношении в строящемся объекте граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (при наличии такой информации);

• данные о правах застройщика на земельный участок;

• сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком: информация о предполагаемом сроке ввода объекта;

• сведения о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном жилом доме (при их наличии) (часть вторая п.4 Положения № 263).

Если вся перечисленная информация предоставляется гражданину для ознакомления, договор можно заключать. При этом рекомендуется образец договора просмотреть с юристом на предмет его соответствия законодательству.

Строительство жилых помещений с использованием жилищных облигаций регулируется нормами Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54 (далее - Инструкция № 54).

Инструкция № 54 содержит обязательные требования к эмитенту жилищных облигаций. Определено, что заказчиком (застройщиком) эмитент облигаций может выступать при наличии:

• утвержденной в установленном порядке проектной документации на объект строительства;

• документов, удостоверяющих право застройщика на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства работ, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местных исполнительных и распорядительных органов о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества (п.4 Инструкции № 54).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. в п.4 Инструкции № 54 внесены изменения на основании постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 07.05.2018 № 33 (далее - постановление № 33): необходимо наличие документов, удостоверяющих право заказчика (застройщика) на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта. Юридическое лицо, указанное в абзаце 1 части первой п.4 Инструкции № 54, вправе эмитировать жилищные облигации после отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу, и сноса  объектов недвижимого имущества на земельном участке, необходимом для обеспечения строительства объекта жилищного строительства.

Следует обратить внимание на состав положений, включаемых в договор с эмитентом, который должен содержать следующие существенные условия:

• описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией;

• размер денежных средств, подлежащих внесению путем приобретения жилищных облигаций;

• количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и суммарного эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах;

• порядок и сроки приобретения жилищных облигаций;

• срок исполнения обязательств по договору с эмитентом;

• права и обязанности сторон;

• порядок приемки-передачи объекта недвижимости;

• основания и порядок расторжения договора или корректировки его положений;

• порядок возврата денежных средств гражданину в случае неисполнения сторонами своих обязательств;

• иные условия по соглашению сторон (часть вторая п.5 Инструкции № 54).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. в часть вторую п.5 Инструкции № 54 внесено дополнение на основании постановления № 33. В договоре с эмитентом должна быть указана цель эмиссии жилищных облигаций и направления использования средств, привлеченных путем эмиссии таких облигаций.

Таким образом, к принятию решения строить жилое помещение указанными способами гражданин должен подойти серьезно.

Справочно Дополнительно см.: • «6 ответов на вопросы, касающиеся возврата средств гражданам при прекращении ими долевого строительства»; • «7 ответов на вопросы, касающиеся стоимости долевого строительства квартир»; • «7 ответов на вопросы о долевом строительстве квартир, построенных по государственному заказу (застройщики и физические лица - дольщики, члены ЖСПК, покупатели)».

10.01.2017

Татьяна Затуренская, начальник отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь