Материал помещен в архив

ВОПРОС (РУП «БЦ»): Имеет ли право ссудодатель в целях приведения договора в соответствие с требованиями Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433; постановление № 433), вступившего в силу с 10 сентября 2018 г., с согласия сторон заключить новый договор безвозмездного пользования с ссудополучателем (является государственным органом, финансируется из бюджета) со сроком действия с 1 сентября 2018 г. на условиях возмещения затрат, предусмотренных Положением № 433?

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

ОТВЕТ: Имеет.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели (за исключением юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, организующих питание учащихся в учреждениях общего среднего, специального, профессионально-технического образования, специальных учебно-воспитательных учреждениях, специальных лечебно-воспитательных учреждениях), которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, передается в безвозмездное пользование, обязаны возмещать ссудодателю начисленную амортизацию (за исключением случаев, когда сторонами договора являются бюджетные организации), земельный налог или арендную плату за земельный участок, налог на недвижимость, а также в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, расходы по содержанию, эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этого недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги или нести эти расходы и затраты самостоятельно, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (подп.2.13 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 150)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. подп.2.13 п.2 Указа № 150 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 05.08.2019 № 295 изложен в новой редакции. Комментарий см. здесь.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150).

Устанавливающее вышеуказанный порядок возмещения расходов арендодателя и (или) ссудополучателя постановление № 433, принятое в целях исполнения требований Указа № 150, является нормативным правовым актом, обязательным для исполнения.

На основании вышеизложенного и при передаче имущества в безвозмездное пользование, и при передаче его в аренду в рамках правового регулирования Указа № 150 требования постановления № 433 обязательны для обеих сторон договора аренды (как для арендодателя, так и для арендатора).

Также п.1 ст.392 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

При этом если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством (п.2 ст.392 ГК).

Таким образом, все действующие договоры аренды, на которые распространяется действие Указа № 150, в части порядка и условий возмещения расходов арендатором (ссудополучателем) арендодателю (ссудополучателю) должны быть приведены в соответствие с требованиями постановления № 433.

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором (п.1 ст.420 ГК).

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное (п.1 ст.422 ГК).

Поскольку Указом № 150, Положением № 433 либо иными нормативными правовыми актами не установлено каких-либо ограничений в части возможности внесения изменений в действующие договоры аренды с 1 сентября 2018 г. (то есть не установлено, что изменения в соответствии с Положением № 433 могут быть внесены не ранее 10 сентября 2018 г.), то при обоюдном согласии сторон в договор аренды (безвозмездного пользования) могут быть внесены изменения, устанавливающие порядок (методики) возмещения расходов согласно методам и способам, определенным Положением № 433, и с 1 сентября 2018 г.

При этом исходя из требований п.2 ст.392 ГК с 10 сентября 2018 г. требования Положения № 433 будут обязательными к применению по договору аренды независимо от наличия подписанного сторонами дополнительного соглашения (например, в случае уклонения арендатора (ссудополучателя) от подписания дополнительного соглашения к договору аренды).

30.10.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании Revera Consulting Group, аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»