Материал помещен в архив

ИСЧИСЛЕНИЕ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПО НАРУЖНЫМ ИНЖЕНЕРНЫМ СЕТЯМ И СООРУЖЕНИЯМ ЗАКАЗЧИКОМ (ЗАСТРОЙЩИКОМ) В ХОДЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. порядок применения налога на недвижимость регулируется главой 19 Налогового кодекса Республики Беларусь в редакции Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. Комментарии см. здесь.

Возникновение объекта обложения налогом на недвижимость у застройщика в ходе строительства

Перечень объектов обложения налогом на недвижимость приведен в п.1 ст.185 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК).

При этом все объекты обложения налогом на недвижимость у организаций можно условно разделить на две группы:

1) капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места;

2) здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства.

В процессе строительства до приемки объекта строительства в эксплуатацию «капитальные строения (здания, сооружения)» у организации отсутствуют, а сам объект строительства условно представляет из себя набор затрат в виде расходов на выполнение строительно-монтажных работ, проектных работ, строительных материалов, оборудования и всех иных видов затрат, которые учтены у заказчика (застройщика) на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».

Таким образом, при осуществлении строительства и до ввода объекта строительства в эксплуатацию необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость по строящемуся объекту не возникает до того момента, пока у организации не возникнет «объект сверхнормативного незавершенного строительства».

До этого момента либо до момента приемки объекта строительства в эксплуатацию затраты по незавершенному строительству, отраженные у заказчика (застройщика) в регистрах бухгалтерского учета на счете 08, не являются объектом обложения налогом на недвижимость.

Обратите внимание! До 1 января 2016 г. у заказчика могла возникать необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость в отношении наружных инженерных сетей и сооружений, которые относились к временным (титульным либо нетитульным) зданиям и сооружениям и учитывались у заказчика (застройщика) на счете 10 «Материалы». С 1 января 2016 г. у организаций не признаются объектом налогообложения капитальные строения (здания, сооружения), их части, классифицируемые в соответствии с законодательством как сооружения и передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств и не учитываемые в соответствии с законодательством в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы) (абзац 6 подп.2.2 п.2 ст.185 НК).

Таким образом, с 1 января 2016 г. временные наружные инженерные сети и сооружения в объект обложения налогом на недвижимость в период осуществления строительства и до приемки объекта строительства в эксплуатацию в качестве самостоятельного объекта налогообложения не включаются.

В том случае, если заказчик (застройщик) превысит нормативный срок строительства и у него возникнет объект сверхнормативного незавершенного строительства, затраты по строительству наружных инженерных сетей и сооружений вместе с иными затратами по строительству объекта недвижимости будут учитываться при определении налоговой базы по налогу на недвижимость.

Порядок исчисления налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства

Налоговая база налога на недвижимость

Налоговая база налога на недвижимость определяется организациями исходя из наличия на 1 января календарного года объектов сверхнормативного незавершенного строительства по стоимости, определяемой путем суммирования прямых и косвенных затрат по строительству объектов сверхнормативного незавершенного строительства, отраженных в бухгалтерском учете в установленном порядке (в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения) (абзац 4 подп.1.1 п.1 ст.187 НК).

При этом размер косвенных затрат, относящихся к объекту сверхнормативного незавершенного строительства, определяется пропорционально доле прямых затрат по объекту сверхнормативного незавершенного строительства в сумме всех прямых затрат по объекту строительства, в рамках которого возник объект сверхнормативного незавершенного строительства.

Таким образом, в налоговую базу налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства включаются все затраты, которые согласно требованиям законодательства по бухгалтерскому учету относятся на увеличение стоимости строящихся объектов.

Порядок отражения в бухгалтерском учете затрат, относимых на увеличение стоимости объектов строительства, установлен Инструкцией о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10).

В затраты, относимые на увеличение стоимости объектов строительства, включаются в том числе затраты по строительству наружных инженерных сетей и сооружений.

Справочно Дополнительно по этому вопросу см. «Бухгалтерский учет затрат по строительству наружных инженерных сетей и сооружений».

Налоговая ставка налога на недвижимость

Годовая ставка налога на недвижимость для организаций, имеющих объекты сверхнормативного незавершенного строительства, за исключением организаций, имеющих объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающих строительство таких объектов в сроки, определенные Советом Министров Республики Беларусь, а также организаций, реализующих планы модернизации, при условии их включения в перечень организаций, которым Советом Министров Республики Беларусь определены показатели эффективности развития согласно планам модернизации, устанавливается в размере 2 % от стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства (часть вторая ст.188 НК).

При этом местные Советы депутатов имеют право для объектов сверхнормативного незавершенного строительства увеличивать (уменьшать) не более чем в 2,5 раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков (часть третья ст.188 НК).

Исчисление и уплата налога на недвижимость по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решениями местных Советов депутатов, принятыми в соответствии с частью третьей ст.188 НК, производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято (часть четвертая ст.188 НК).

Решения местных Советов депутатов об увеличении ставок налога на недвижимость, принятые в соответствии с частью третьей ст.188 НК, не распространяются (часть седьмая ст.188 НК):

• на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым изменен установленный законодательством срок уплаты налогов, сборов (пошлин) и пеней;

• на газоснабжающие и энергоснабжающие организации, оказывающие услуги населению по газо- и электроснабжению.

Таким образом, ставка налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства составляет 2 % и к ней применяется увеличение (уменьшение) не более чем в 2,5 раза, установленное решениями местных Советов депутатов.

Отражение в бухгалтерском и налоговом учете налога на недвижимость

Суммы налога на недвижимость, исчисленные по зданиям и сооружениям сверхнормативного незавершенного строительства, относятся к затратам, не увеличивающим стоимость объекта учета (абзац 6 п.6 Инструкции № 10).

В зависимости от того, к какой деятельности (текущей либо инвестиционной) согласно учетной политике организации отнесена деятельность по строительству, у заказчика (застройщика) суммы налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства в бухгалтерском учете отражаются:

Суммы налога на недвижимость включаются в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, кроме сумм налога на недвижимость, исчисленных со стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства (абзац 2 части первой ст.190 НК).

Для целей налогообложения суммы налога на недвижимость будут являться затратами, не уменьшающими облагаемую налогом прибыль.

Однако организации-застройщику при исчислении и уплате налога на недвижимость следует учитывать, что даже при возникновении объекта сверхнормативного незавершенного строительства в определенных ситуациях может отсутствовать объект налогообложения.

Не признаются объектом обложения налогом на недвижимость у организаций (подп.2.2 и 2.3 п.2 ст.185 НК):

а) объекты сверхнормативного незавершенного строительства по объектам строительства, финансируемым из бюджета, а также объекты сверхнормативного незавершенного строительства, относящиеся к объектам жилищного строительства, за исключением встроенной, пристроенной, встроенно-пристроенной нежилой части жилого дома в соответствии с проектной документацией на возведение объекта, сметой (сметной документацией);

б) объекты сверхнормативного незавершенного строительства в части стоимости объекта строительства, сформированной за счет работ, выполненных собственными силами;

в) культовые капитальные строения (здания, сооружения), объекты сверхнормативного незавершенного строительства религиозных организаций (объединений), зарегистрированных в соответствии с законодательством;

г) капитальные строения (здания, сооружения), классифицируемые в соответствии с законодательством как здания сборно-разборные и передвижные для целей определения нормативных сроков службы основных средств;

д) капитальные строения (здания, сооружения), их части, объекты сверхнормативного незавершенного строительства, приобретенные за счет средств или полученные в виде международной технической помощи, на срок их использования в целях непосредственного осуществления такой помощи.

15.08.2016

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. Определение даты принятия наружных инженерных сетей и сооружений к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. 

2. Принятие заказчиком наружных инженерных сетей и сооружений в качестве объекта основных средств.

3. Наружные инженерные сети и сооружения: исчисление налога на недвижимость заказчиком (застройщиком) после приемки объекта строительства в эксплуатацию.