Материал помещен в архив

ВОПРОС (УЗ «ЦБР»): Каким образом следует рассчитать затраты на места общего пользования в следующей ситуации:

• общие затраты по энергоснабжению - 3 600 кВ;

• общая площадь здания - 3 060 м²;

• нормируемая площадь здания - 1 864 м²;

• арендуемая площадь - 25 м²?

ОТВЕТ: Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по электроснабжению осуществляется пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества (абзац 4 части первой п.4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

Вышеуказанная методика определения части затрат по электроснабжению установлена Положением № 433 в отношении основной площади, которая предоставлена в аренду (передана в безвозмездное пользование).

При этом при наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода электрической энергии возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в порядке, предусмотренном частями второй-четвертой п.4 Положения № 433 (часть пятая п.4 Положения № 433).

Таким образом, независимо от наличия либо отсутствия у конкретных арендаторов (ссудополучателей) индивидуальных приборов учета электрической энергии арендодатель (ссудодатель) обязан предъявить к возмещению арендаторам (ссудополучателям) часть затрат на электроснабжение, приходящуюся на места общего пользования.

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся:

• на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;

• на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (часть третья п.4 Положения № 433).

На практике у арендодателя (ссудополучателя) в первичных учетных документах, получаемых от поставщиков электроэнергии, отсутствуют сведения о количестве электроэнергии, приходящейся на основные площади здания и на площади мест общего пользования, то есть арендодатель (ссудодатель) получает один общий счет на электроэнергию на все капитальное строение (здание, сооружение).

В такой ситуации порядок действий арендодателя (ссудодателя) будет следующий:

1) при наличии индивидуальных приборов учета электрической энергии определить количество электроэнергии, приходящейся на арендаторов (ссудополучателей), у которых установлены такие индивидуальные приборы учета электрической энергии;

2) путем вычитания из общего, указанного в первичных учетных документах общего количества электроэнергии показателя расхода электроэнергии показателя, указанного в п.1, определить оставшееся количество электрической энергии, которая будет приходиться на оставшиеся основные площади, сданные в аренду (переданные в безвозмездное пользование) (в отношении которых отсутствуют индивидуальные приборы учета электроэнергии), а также на места общего пользования;

3) распределить показатель расхода электроэнергии, указанный в п.2, между оставшимися основными площадями и местами общего пользования (в качестве критерия для деления организация может использовать показатель площади помещений либо иной определенный самостоятельно экономически обоснованный критерий, поскольку Положением № 433 способы деления не определены);

4) определенные в порядке, указанном в п.4 Положения № 433, показатели количества израсходованной электроэнергии разделить между различными арендаторами (ссудополучателями):

а) в части основных площадей, сданных в аренду (переданных в безвозмездное пользование), - пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендаторов (ссудополучателей) и самого арендодателя (ссудодателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества;

б) в части мест общего пользования - пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.

Отметим, что при определении количества электроэнергии, приходящейся на места общего пользования, в расчете будут учитываться в том числе площади, приходящиеся на арендаторов (ссудополучателей), у которых установлены индивидуальные приборы учета электроэнергии, поскольку такие индивидуальные приборы учета не учитывают количество электроэнергии, приходящейся на места общего пользования.

С учетом вышеизложенной информации в ситуации, указанной в вопросе, порядок распределения расходов арендодателя будет следующий:

1) определяется количество электроэнергии, приходящейся на места общего пользования и на основные площади, сданные в аренду (количество электроэнергии на основании показаний индивидуальных приборов учета в рассматриваемой ситуации не определяется, так как по представленной информации сведения об их наличии и показаниях отсутствуют):

а) 2 192,94 кВ (3 600 кВ × 1 864 м² / 3 060 м²) - количество электроэнергии в отношении «полезной» площади здания;

б) 1 407,06 кВ (3 600 × 1 196 м² / 3 060 м²) - количество электроэнергии, приходящейся на места общего пользования;

2) определяется количество электроэнергии, подлежащей возмещению арендатором в отношении мест общего пользования:

18,87 кВ (1 407,06 Квт × 25 м² / 1 864 м²);

3) количество электроэнергии, приходящейся на основную площадь арендатора, согласно п.4 Положения № 433 при отсутствии индивидуальных приборов учета определяется пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества.

Справочно Нормируемая площадь общественного, административного здания (изолированного помещения) и иных нежилых зданий (за исключением производственных и складских зданий и сооружений) определяется как сумма площадей, имеющихся в здании (изолированном помещении), за исключением коридоров (кроме рекреационных коридоров и коридоров, предназначенных для отдыха и ожидания), тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, санузлов, наружных площадок (балконов, лоджий, террас и т. п.), а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей (подп.152.2.3 п.152 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11). Для целей настоящего примера показатель нормируемой площади в размере 1 864 м2 рассматривается как показатель так называемой «полезной» площади здания, то есть площади, которая фактически может являться объектом, возможным для сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование). Соответственно, для целей вышеприведенного расчета показатель мест общего пользования, которые являются таковыми согласно подп.2.4 п.2 Положения № 433, принят в размере 1 196 м2 (3 060 - 1 864).

08.11.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»