Всё по одной теме.
Модернизация зданий (сооружений): как организовать и оформить (после 23.07.2024)

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

01.11.2024

Из подборки вы узнаете:

Справочно О проведении и оформлении модернизации до 23.07.2024 см. здесь.

1. Какие работы можно отнести к модернизации зданий (сооружений)

Строительная деятельность (строительство) включает в себя в том числе модернизацию объекта (подп.1.7 п.1 ст.78 Строительного кодекса). Таким образом, Строительный кодекс определил модернизацию самостоятельным видом строительной деятельности (а не видом реконструкции, как это было ранее).

Модернизация - совокупность строительно-монтажных работ (в том числе устройство новых инженерных систем и оборудования в объектах, их частях, перенос и (или) установка перегородок без изменения назначения объектов в их существующих габаритах, инженерных и транспортных коммуникаций), пусконаладочных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств объектов, инженерных и транспортных коммуникаций, их частей и (или) элементов, приведением эксплуатационных показателей к уровню обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов (подп.1.38 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Перечень основных видов работ, выполняемых при модернизации зданий и сооружений, приведен в приложении В к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106.

При модернизации выполняются работы по восстановлению:

✓ тротуаров, дорожек, зеленых насаждений;

✓ площадок для отдыха и хозяйственных целей, детских игровых площадок, а также ограждений;

✓ малых архитектурных форм;

✓ хозяйственных построек;

✓ автомобильных парковок и стоянок (п.5.3 СП 1.04.01-2021).

При модернизации жилых домов или отдельных квартир разрешается производить устройство новых балконов, лоджий, веранд, террас.

При сохранении мусороприемных камер в жилых домах при и модернизации должна быть обеспечена их воздухонепроницаемость. Ствол мусороприемной камеры должен быть оборудован устройством для обеспечения дезинфекции и прочистки.

При модернизации зданий не допускается размещение следующих помещений смежно, над, под помещениями мусороприемных камер:

✓ групповых, учебных классов учреждений образования;

✓ палат, лечебно-диагностических кабинетов организаций здравоохранения;

✓ пунктов общественного питания и магазинов.

Размещение кухонь и санузлов над и под жилыми комнатами при модернизации не предусматривается.

При модернизации зданий может осуществляться изменение их фасадов, а также расширение оконных проемов, выполняемое системно, и должно быть единым для всего здания (п.6.1, ч.1 п.6.4, пп.6.5-6.7 СП 1.04.01-2021).

Дополнительно по теме • Установка системы контроля и управления доступом: какой это вид строительных работ, нужен ли проект и экспертиза.  • Как определить вид планируемых к выполнению строительных работ, в том числе финансируемых за счет бюджетных средств: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • На одном из складов необходимо произвести работы по автоматизации насосной станции установок пожаротушения существующей системы автоматического пожаротушения. К какому виду работ относится данная деятельность?

2. Нужно ли получать разрешительную документацию на модернизацию зданий и сооружений

Нет. Разрешительная документация на строительство не требуется на работы по модернизации объектов (подп.2.1 п.2 ст.66 Строительного кодекса).

Дополнительно по теме • При выполнении каких строительных работ не надо получать разрешительную документацию с 23 июля 2024 года. Комментарий к Строительному кодексу. • Разрешительную документацию не получают на: работы по модернизации, технической модернизации и ремонту объектов (ст.66 Строительного кодекса). При этом согласно Положению о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 20.02.2007 № 223, и письму Минстройархитектуры от 21.04.2022 № 02-1-02/5355 «О модернизации объектов» на модернизацию требуется разрешительная документация. Каким НПА руководствоваться? • При модернизации объекта отпадает ли необходимость получения разрешительной документации: а именно архитектурно-планировочного задания, заявки (схемы), технических требований и технических условий?

3. Какая ПСД оформляется на модернизацию зданий и сооружений

Модернизация объекта осуществляется на основе разработанной, согласованной, прошедшей госстройэкспертизу (при необходимости) и утвержденной проектной документации (ч.1 п.1 ст.82 Строительного кодекса).

До разработки проектной документации на модернизацию заказчиком, застройщиком разрабатывается и утверждается предпроектная (предынвестиционная) документация, в сокращенном объеме (в форме задания на разработку проектной документации) (абз.2 п.1, подп.4.1 п.4 ст.69 Строительного кодекса).

Проектную документацию на модернизацию выполняют в соответствии с заданием на проектирование, материалами обследования, результатами определения физического и морального износа зданий.

При разработке проектной документации на модернизацию определяется перечень работ. Решение о невыполнении работ, указанных в приложении В к СП 1.04.01-2021, а также выполнении иных видов работ, не указанных в приложении, принимается заказчиком совместно с проектной организацией в зависимости от функциональной и экономической необходимости с учетом результатов обследования и достижения целей, определенных термином «модернизация» (пп.4.3, 4.4 СП 1.04.01-2021, подп.1.38 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Состав и содержание разделов проектной документации на модернизацию приведены в приложении У к СН 1.02.02-2023 «Состав и содержание проектной документации», утв. постановлением Минстройархитектуры от 09.06.2023 № 57.

Сметная документация включается в состав проектной документации в обязательном порядке.

Порядок определения сметной стоимости строительства (модернизации) объекта и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении устанавливает Инструкция, утв. постановлением Минстройархитектуры от 19.04.2023 № 39.

Дополнительно по теме • Нужно провести модернизацию пожарной сигнализации. Организация - разработчик ПСД включает в смету обмерные работы. Правомерно ли это, ведь обследование зданий и сооружений не является проектно-изыскательной работой?

4. Нужен ли заказчику и подрядчику аттестат соответствия при  модернизации зданий (сооружений)

Заказчику модернизации требуется аттестат соответствия, если объект модернизации первого-четвертого классов сложности (п.8 перечня отдельных видов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (их составляющих), работ по обследованию строительных конструкций объектов, автомобильных дорог и мостовых сооружений на них, аэродромных покрытий на объектах первого-четвертого классов сложности и квалификационных требований, предъявляемых для получения аттестатов соответствия, для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, подлежащих аттестации, утв. постановлением Минстройархитектуры от 15.04.2024 № 26).

Подрядчику нужен аттестат в случае выполнения работ, включенных в столбец 2 п.7 перечня № 26.

Дополнительно по теме • Модернизация хозспособом: нужен ли аттестат? • 8 важных изменений в аттестации строительных организаций с 23 июля 2024 года. • На работы по модернизации разрешительная документация не нужна, но при этом аттестат у заказчика при проведении модернизации должен быть. Выходит, что заказчику без аттестата модернизацию нужно осуществлять с аттестованной инженерной организацией? • Как изменились требования к получению аттестата на выполнение СМР с 23 июля 2024 года. Комментарий к постановлению Минстройархитектуры от 15.04.2024 № 26.

5. Какие процедуры закупки нужно провести при заключении договоров по модернизации зданий (сооружений)

При финансировании модернизации с учетом бюджетных и приравненным к ним средств при определении подрядной организации проводится процедура госзакупки в соответствии с Законом от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)».

Согласно позиции МАРТ, именно получатель бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов является заказчиком в государственных закупках и должен осуществлять приобретение товаров (работ, услуг) за счет таких средств в соответствии с требованиями Закона № 419-З (письмо МАРТ от 24.06.2021 № 14-01-10/1598 К «О закупках для строительства»).

Дополнительно по теме • Источник финансирования строительного объекта - бюджетные средства. Средства, поступающие от заказчика на счет генподрядчика, будут его собственными или бюджетными? • Проект по модернизации пожарной сигнализации прошел госэкспертизу, источник финансирования - республиканский бюджет. Отдельной процедурой выбран подрядчик. Закупку оборудования должен выполнить заказчик. С учетом растущих цен фактическая стоимость оборудования превышает сметную (рассчитана с учетом прогнозных индексов цен). Организация имеет право закупить оборудование дороже?

При возникновении дополнительных работ при модернизации здания проводить отдельную процедуру госзакупки не нужно. Допускается изменение предмета госзакупки и требований к предмету госзакупки, его объема (количества), сроков исполнения обязательств подрядчиком в случае возникновения потребности в приобретении дополнительных работ, не предусмотренных проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект», необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена двухсторонним актом, подписанным заказчиком и разработчиком проектной документации (абз.11 подп.1.8 п.1 постановления Совмина от 15.06.2019 № 395 «О реализации Закона Республики Беларусь "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О государственных закупках товаров (работ, услуг)"»).

С 30.08.2024 РУП, госорганы, гособъединения, иные юрлица, имущество которых находится в республиканской собственности, либо хозяйственные общества, в уставных фондах которых более 25 % акций (долей) принадлежит Республике Беларусь или организациям, имущество которых находится в республиканской собственности, закупки товаров (работ, услуг) при строительстве объектов за счет собственных средств, если стоимость закупки более 1 000 БВ, осуществляют в соответствии с требованиями постановления Совмина от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств» (подп.1.1 п.1 постановления № 229, абз.2 подп.1.3 п.1 постановления Совмина от 27.08.2024 № 632).

Действие постановления № 229 не распространяется на закупки (в том числе вышеперечисленными организациями) товаров (работ, услуг) на сумму до 1 000 БВ по одной сделке на дату принятия организацией решения о проведении закупки (п.9 приложения 1 к постановлению № 229).

При этом по закупкам товаров (работ, услуг) при строительстве объектов за счет собственных средств коммерческих организаций никаких изменений нет. Поэтому до появления каких-либо официальных разъяснений эти закупки, в том числе и на текущий ремонт, как и ранее, проводятся по ЛПА организации в том числе и через процедуру переговоров, либо заключаются договоры строительного подряда по договоренности сторон, то есть без процедуры закупки.

Дополнительно по теме • Можно ли включить в комиссию по закупкам в строительстве за счет собственных средств заместителя директора - главного инженера, если он утверждает конкурсную документацию для подрядных торгов? Есть ли какие-то ограничения?

6. Нужен ли технический надзор при модернизации зданий (сооружений)

Да, нужен (ч.2 п.1 ст.124 Строительного кодекса).

Заказчик организует осуществление технического надзора за заботами по модернизации в соответствии с требованиями ст.124 Строительного кодекса и Инструкции о порядке осуществления технического надзора за строительством, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 40.

7. Как определяется цена работ при модернизации зданий (сооружений)

Цена на выполнение подрядных работ по модернизации определяется согласно Положению о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553.

Неизменная цена определяется с учетом всех затрат на выполнение подрядных работ по модернизации без учета стоимости оборудования, разработки проектной документации и поставляемых заказчиком строительных материалов, изделий, конструкций по предусмотренному заказчиком перечню (п.5 Положения № 1553).

Методы формирования цены установлены в п.7 Положения № 1553.

Цена подрядных работ по модернизации является неизменной до их завершения, за исключением случаев ее корректировки, установленных в п.11 Положения № 1553.

Дополнительно по теме • Формируем неизменную цену на выполнение подрядных работ (СМР): ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Корректируем неизменную договорную (контрактную) цену подрядных работ: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо».

8. Какие авансы может получить подрядчик по договору на выполнение работ по модернизации зданий (сооружений)

Выделение авансов (текущего и целевого) могут быть предусмотрены условиями договора строительного подряда и графиком платежей.

Размеры авансов зависят от источника финансирования модернизации объекта.

По объектам модернизации, финансируемым с привлечением бюджетных средств:

✓ текущие авансы на выполнение строительных работ перечисляются подрядчику в размере, установленном договором, но не превышающем 70 % стоимости строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце, за вычетом суммы целевого аванса на материальные ресурсы, включаемые в договорную цену подрядных работ, предусмотренного к освоению в этом месяце.

Заказчики модернизации предусматривают в договорах строительного подряда условие о том, что текущий аванс на выполнение строительных работ, полученный подрядчиком в расчетном месяце, независимо от даты его перечисления считается полученным своевременно и вычитается из стоимости выполненных работ при расчете суммы, подлежащей оплате по справке о стоимости выполненных работ и затратах. В случае несогласия подрядчика с фактическим сроком получения текущего аванса денежные средства подлежат возврату на счета органов казначейства по учету средств соответствующих бюджетов в течение 3 рабочих дней с момента их зачисления на его текущий (расчетный) банковский счет.

При невыполнении графика производства работ по вине подрядчика сумма отработанного текущего аванса определяется как произведение стоимости фактически выполненных строительных работ в расчетном месяце за вычетом суммы отработанного целевого аванса на установленный процент авансирования. Сумма неотработанного текущего аванса, определяемая как разница между суммой текущего аванса, фактически полученного подрядчиком для выполнения строительных работ в расчетном месяце, и суммой отработанного текущего аванса, признается чужими денежными средствами, неправомерно удерживаемыми подрядчиком. Подрядчик за пользование чужими денежными средствами уплачивает в бюджет, из которого осуществляется финансирование строительных работ, проценты, начисленные на сумму неотработанного текущего аванса, в размере ставки рефинансирования Нацбанка, действующей на день подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, выполненных в расчетном месяце, на который выдавался текущий аванс.

Период пользования чужими денежными средствами определяется с даты получения текущего аванса до даты подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, в счет оплаты которого зачитывается неотработанный текущий аванс. Зачет подлежащей уплате суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в счет оплаты выполненных строительных работ не допускается;

✓ целевые авансы на приобретение материальных ресурсов подлежат зачету в течение 4 месяцев с даты получения целевого аванса в счет оплаты выполненных работ (пп.10, 11 Инструкции о порядке оплаты расходов при осуществлении архитектурной и строительной деятельности за счет средств республиканского бюджета, местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, утв. постановлением Минфина от 17.12.2001 № 120).

По объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон могут определяться иные размеры авансов, направления и порядок их использования.

Конкретные размеры авансов (процент авансирования), сроки и порядок их перечисления, необходимость обеспечения возврата не использованного подрядчиком или использованного им не по назначению аванса определяются в договоре строительного подряда на выполнение модернизации объекта.

9. Как оформляется расчет за выполненные работы при модернизации зданий (сооружений)

За расчетный период в договоре может быть принят месяц либо иной период, необходимый для выполнения видов (этапов) строительных работ. Для объектов, по которым одним из источников финансирования являются бюджетные средства, за расчетный период принимается месяц, если иное не установлено специальным НПА.

При расчетах за выполненные работы по модернизации, сметная стоимость которых определена с применением НРР, а в договоре установлена неизменная цена, оформляются:

• акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2б (п.10 Инструкции о порядке применения актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, первичных учетных документов, оформленных при выполнении строительных работ за пределами Республики Беларусь, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29);

• справка о стоимости выполненных работ формы С-3а.

Каждая страница акта формы С-2б визируется инженером по техническому надзору в части подтверждения сведений о количестве принятых работ (ч.16 п.10 Инструкции № 29). 

Стоимость дополнительных работ формируется в размере сметной стоимости этих работ, определенной на дату разработки проектной, в том числе сметной, документации с учетом прогнозного индекса месяца выполнения этих работ (ч.1 п.15 Положения № 1553). Расчет за выполненные дополнительные работы по модернизации оформляется актом сдачи-приемки выполненных работ формы С-2а (абз.4 ч.1 п.9 Инструкции № 29).

Перечисление средств бюджета на оплату выполненных строительных работ осуществляется на основании документов, предусмотренных п.9 Инструкции № 120, и справки о стоимости выполненных работ.

Расчеты за выполненные строительные работы могут производиться как с подрядчиком, так и с субподрядчиком, если такой порядок предусмотрен договором строительного подряда. В этом случае заказчик одновременно с заявкой на перечисление денежных средств должен представить в органы казначейства справку о стоимости выполненных работ субподрядчика за оплачиваемый период. Сумма, подлежащая перечислению субподрядчику, не должна превышать общую стоимость выполненных работ за вычетом ранее перечисленных авансов подрядчику (чч.2, 3 п.12 Инструкции № 120).

Дополнительно по теме • Оплата строительных работ за счет средств бюджета, а также за счет государственных внебюджетных фондов. Комментарий к постановлению Минфина от 26.07.2024 № 42.  • Составление и подписание актов выполненных строительных работ с 30 октября 2024 года. Комментарий к постановлению Минстройархитектуры от 18.10.2024 № 116.  • Акт на дополнительные строительно-монтажные работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект» (пример).

10. Как принять в эксплуатацию объект законченный модернизацией

Законченные модернизацией объекты независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в порядке, установленном гл.25 Строительного кодекса.

В состав приемочных комиссий включаются представители застройщика (заказчика и подрядчика - в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации (при ее наличии), местного исполнительного и распорядительного органа. В состав приемочных комиссий могут быть включены представители других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями.

Приемочные комиссии назначаются не позднее чем за 30 дней до начала приемки объекта в эксплуатацию (пп.1, 3, 4 ст.106 Строительного кодекса).

Перечень документов, представляемых приемочной комиссии подрядчиком (в случае заключения договора строительного подряда), утв. в приложении 10 к постановлению Минстройархитектуры от 06.12.2018 № 40.

Перечень документов, представляемых приемочной комиссии застройщиком (заказчиком - в случае заключения договора строительного подряда), утв. в приложении 11 к постановлению № 40.

Приемка объектов в эксплуатацию после модернизации оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по форме приложения 2 к постановлению № 40, который подписывают все члены приемочной комиссии.

Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа. В случае непредставления членом приемочной комиссии письменного отказа от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию с обоснованием причин такого отказа член приемочной комиссии обязан подписать указанный акт.

По окончании работы приемочной комиссии ее председатель представляет акт приемки объекта в эксплуатацию лицу (в орган), назначившему приемочную комиссию, для его утверждения или мотивированное заключение о неготовности объекта к эксплуатации.

Акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами приемочной комиссии.

Решение (приказ, постановление, распоряжение) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте (адрес, инвентарный номер (при его наличии)), заказчике, застройщике, дату утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию, иные сведения (при необходимости).

Датой приемки объекта в эксплуатацию, началом течения гарантийного срока эксплуатации, а также срока эксплуатации объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию (пп.1-4, 7, 8 ст.114 Строительного кодекса).

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, уст. в приложении 9 к постановлению № 40.

Дополнительно по теме • Обязанности инженерной организации при приемке объекта в эксплуатацию.  • Организация выполнила работы по модернизации на арендуемых площадях в соответствии с проектом и разрешением администрации. Кто должен обращаться в БРТИ за оформлением нового техпаспорта - арендодатель или арендатор?

Проверить свои знания по вопросам оформления работ по модернизации зданий (сооружений) можно здесь.

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»