Материал помещен в архив

ПЕРЕРАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ИЗМЕНЕНИИ БАЗОВОЙ АРЕНДНОЙ ВЕЛИЧИНЫ: БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

Порядок определения размера арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, установлен в Положении о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Положение № 150, Указ № 150).

Обратите внимание! Указом Президента Республики Беларусь от 15.11.2016 № 421 в Указ № 150 и Положение № 150 внесены изменения и дополнения.

Положение № 150 применяется при аренде капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изолированных помещений, машино-мест, их частей (за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли), в том числе при передаче в субаренду, за исключением передачи в аренду (субаренду) недвижимого имущества дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (п.1 Положения № 150).

Справочно Порядок предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной или частной собственности, дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь, а также порядок предоставления отдельных жилых помещений, находящихся в оперативном управлении государственного учреждения «Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса и официальных делегаций "Дипсервис"» определен Положением, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 01.04.2016 № 121.

Арендная плата рассчитывается исходя из базовой арендной величины

Арендная плата уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты, если иное не установлено Положением № 150 (п.3 Положения № 150).

Размер базовой арендной величины ежегодно устанавливается Советом Министров Республики Беларусь с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему и применяется с 1 апреля года, в котором он установлен (подп.2.1 п.2 Указа № 150).

Базовая арендная величина с 1 апреля 2017 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2017 № 182 установлена в размере 15,20 руб.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2020 г. базовая арендная величина установлена в размере 17,85 руб. (п.1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2020 № 162). Однако с учетом введенного с 1 апреля 2020 г. по 31 марта 2022 г. моратория на увеличение базовой арендной величины и арендной платы за пользование недвижимым имуществом в указанный период времени применяется базовая арендная величина в размере 16,90 руб. (п.10 Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 143 «О поддержке экономики» в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2020 № 512). Актуальный размер базовой арендной величины см. здесь.

Порядок применения нового размера базовой арендной величины разъяснен, в частности, письмом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 23.03.2016 № 14-7/1755/вн «Об установлении с 1 апреля 2016 г. нового размера базовой арендной величины».

Аналогичный подход должен применяться и при изменении базовой арендной величины в 2017 году.

Так, арендную плату за март 2017 г., а также задолженность по арендной плате, уплачиваемые до 31 марта 2017 г., следует определять исходя из базовой арендной величины в размере 13,60 руб.

Арендная плата, включая арендную плату за март 2017 г., а также задолженность по арендной плате, уплачиваемые после 31 марта 2017 г. и по 31 марта 2018 г., определяются исходя из базовой арендной величины в размере 15,20 руб.

Арендная плата, уплаченная до 31 марта 2017 г. по предоплате за период с 1 апреля 2017 г. исходя из базовой арендной величины 13,60 руб., после 31 марта 2017 г. подлежит доплате исходя из базовой арендной величины 15,20 руб.

Порядок перерасчета арендной платы

Размер арендной платы устанавливается в базовых арендных величинах и рассчитывается по следующей формуле (п.10 Положения № 150):

А_пл. = Б_ст. × К_мест. × К_0,5-3 × К_пр.2 × К_доп. × S_ар.,

где А_пл. - размер арендной платы за месяц;

Б_ст. - базовая ставка для населенных пунктов;

К_мест. - коэффициент местонахождения зданий, сооружений. Устанавливается облисполкомом или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в размере от 0,6 до 1 включительно (подп.8.1 п.8 Положения № 150);

К_0,5-3 - коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду. Устанавливается арендодателем по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества (за исключением Государственного секретариата Совета Безопасности Республики Беларусь), если такое согласование предусмотрено законодательством (подп.8.2 п.8 Положения № 150);

К_пр.2 - коэффициент, устанавливаемый в соответствии с приложением 2 к Положению № 150;

К_доп. - дополнительный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с п.9 Положения № 150. Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты устанавливаются по решению Президента Республики Беларусь по предложениям Совета Министров Республики Беларусь, Национального банка Республики Беларусь, Администрации Президента Республики Беларусь, Управления делами Президента Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси, областных и Минского городского исполнительных комитетов;

S_ар. - арендуемая площадь.

Рассмотрим порядок перерасчета задолженности по арендной плате на условных примерах.

Пример 1 На территории г. Заславля Минского района в производственном здании сдается в аренду помещение для размещения участка по изготовлению мебели площадью 500 м2. Базовая ставка для г. Заславля согласно приложению 1 к Положению № 150 составляет 0,25 размера базовой арендной величины, то есть с 1 апреля 2017 г. - 3,80 руб. Кмест. = 0,8. К0,5-3 = 1,0. Кпр.2 = 1,0. Кдоп. = 1,0. Размер месячной арендной платы: • до 1 апреля 2017 г. - 1 360,00 руб. (13,60 × 0,25 × 0,8 × 1,0 × 1,0 × 1,0 × 500,0); • с 1 апреля 2017 г. по 31 марта 2018 г. - 1 520,00 руб. (15,20 × 0,25 × 0,8 × 1,0 × 1,0 × 1,0 × 500,0). Договором предусмотрено, что арендная плата за текущий месяц уплачивается до 5-го числа месяца, следующего за отчетным. Если арендную плату за март 2017 г. внести раньше установленного договором срока, то есть до 31 марта, то сумма составит 1 360,00 руб. Если оплату арендной платы за март организация будет вносить после 31 марта, то сумма составит 1 520,00 руб. Если предположить, что у арендатора числится задолженность за февраль 2017 г. в сумме полной месячной арендной платы и она будет возмещаться в марте, ее сумма составит 1 360,00 руб. Если задолженность за февраль будет возмещена после 31 марта, то возместить ее следует в сумме 1 520,00 руб. исходя из новой базовой арендной величины. Если у арендатора числится частичная задолженность за февраль 2017 г. в сумме 1 000,00 руб. и доплата будет производиться после 31 марта, то доплату следует рассчитать следующим образом: • задолженность за февраль составляет 0,735 29 руб. (1 000,00 / 1 360,00) от размера месячной арендной платы за февраль; • доплата за февраль исходя из арендной платы, рассчитанной из новой базовой арендной величины, - 1 117,64 руб. (1 520,00 × 0,735 29).

Отражение разницы в арендной плате в бухгалтерском учете

Сумма изменения в учетной оценке, за исключением изменения, непосредственно влияющего на величину собственного капитала, отражается согласно п.7 Национального стандарта бухгалтерского учета и отчетности «Учетная политика организации, изменения в учетных оценках, ошибки», утвержденного постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 10.12.2013 № 80, в составе:

• доходов или расходов того отчетного периода, в котором произошло это изменение, если это изменение влияет на показатели бухгалтерской отчетности за отчетный период;

• доходов или расходов в будущих периодах, если это изменение повлияет на показатели бухгалтерской отчетности за будущие периоды.

Справочно Изменение в учетной оценке - корректировка учетной оценки активов или обязательств, величины погашения стоимости активов, обусловленная появлением относящейся к этим активам или обязательствам новой информации или изменением обстоятельств, на которых основывалась их учетная оценка, и не являющаяся исправлением ошибки в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности (абзац 2 п.2 названного Национального стандарта).

Таким образом, в бухгалтерском учете разница в арендной плате включается в состав расходов в том месяце, в котором арендатор получил от арендодателя ее перерасчет.

У арендодателя разница учитывается в составе доходов в том отчетном месяце, в котором осуществлен перерасчет арендной платы и отражено увеличение задолженности арендатора.

Учет разницы у арендатора

У арендатора арендная плата за производственное помещение отражается в составе распределяемых переменных косвенных общепроизводственных затрат, величина которых зависит от объема производимой продукции, на счете 25 «Общепроизводственные затраты» (п.27 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50).

На этом же счете следует учитывать и образовавшуюся от перерасчета арендной платы разницу.

Пример 2 Арендатор не внес до 31 марта арендную плату за март. Перерасчет арендной платы за март получен от арендодателя 12 апреля, задолженность по арендной плате за март погашена 5 мая.

В бухгалтерском учете арендатора следуют записи:

Пример 3 Договором аренды установлено, что арендная плата за месяц, следующий за отчетным, уплачивается не позднее последнего рабочего дня отчетного месяца, то есть арендную плату за апрель следует внести не позднее 31 марта. Арендную плату за март - апрель, рассчитанную исходя из арендной базовой величины в размере 13,60 руб., арендатор уплатил 6 марта 2017 г. Арендная плата, уплаченная до 31 марта 2017 г. по предоплате за период с 1 апреля 2017 г. исходя из базовой арендной величины 13,60 руб., после 31 марта 2017 г. подлежит доплате исходя из базовой арендной величины 15,20 руб. Следовательно, арендатор должен доплатить за апрель арендную плату в сумме 160,00 руб. (1 520,00 - 1 360,00) не позднее 31 марта 2017 г.

В бухгалтерском учете будут сделаны записи:

Учет разницы у арендодателя

Доходы от аренды у арендодателя отражаются по кредиту субсчета 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг» (если сдача имущества относится к текущей деятельности) или кредиту субсчета 91-1 «Прочие доходы» (если сдача имущества в аренду является для арендодателя инвестиционной деятельностью).

Законодательством о бухгалтерском учете не установлен порядок отражения разницы, образующейся при перерасчете арендной платы при изменении базовой арендной величины.

Представляется, что разницу, образующуюся при перерасчете арендной платы как измененную учетную оценку арендной платы, также следует отражать по кредиту субсчетов 90-1 и 91-1.

В бухгалтерском учете арендодателя на основании данных примера 2 производятся записи:

Налоговый учет разницы в арендной плате

Учет у арендатора

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете (часть первая п.1 ст.130 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее - НК).

Затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг) признаются экономически обоснованные затраты, определяемые на основании документов бухгалтерского учета (при необходимости посредством проведения расчетных корректировок к данным бухгалтерского учета в рамках ведения налогового учета), если иное не установлено НК, а также корректировок, определенных с учетом положений ст.30¹ НК. Такие затраты отражаются в том отчетном периоде, к которому они относятся (принцип начисления), независимо от времени (срока) оплаты (предварительная или последующая) (п.2 ст.130 НК).

Поскольку помещение арендовано для осуществления производственной деятельности, следовательно, арендная плата за него включается в состав затрат по производству и реализации и учитывается при налогообложении прибыли.

В случае уменьшения (увеличения) стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав у продавца (исполнителя) подлежит корректировке выручка и (или) соответствующие ей затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, в том отчетном периоде, в котором произведено уменьшение (увеличение) стоимости, а у покупателя (заказчика) в этом отчетном периоде производится соответствующая корректировка затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемых при налогообложении (п.7 ст.127 НК).

Следовательно, разница в арендной плате включается в состав затрат в том месяце, в котором арендодателем произведен и предъявлен арендатору перерасчет арендной платы.

Учет у арендодателя

Прибыль (убыток) от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (за исключением основных средств, нематериальных активов) определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой от их реализации, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемых из выручки, и затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемыми при налогообложении. Выручка от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определяются, если иное не установлено НК, исходя из цен сделок, корректируемых в случаях, установленных ст.30¹ НК (п.1 ст.127 НК).

В отношении реализации иных активов применяются положения, установленные для реализации товаров (работ, услуг), если иное не установлено главой 14 НК (п.3 ст.127 НК).

Налоговая база при передаче арендодателем объекта аренды арендатору определяется как сумма арендной платы (часть вторая п.7 ст.98 НК).

Моментом сдачи (передачи) объекта (предмета) в аренду (финансовую аренду (лизинг)) признается последний день установленного договором каждого периода, к которому относится арендная плата (лизинговый платеж) по такой сдаче (передаче), но не ранее даты фактической передачи объекта аренды (предмета лизинга) арендатору (лизингополучателю).

В случае если договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, моментом сдачи объекта в аренду признается последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды и день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды) (п.11 ст.100 НК).

В НК не установлено момента для реализации разницы, образующейся при перерасчете арендной платы при изменении базовой арендной величины.

Полагаем, что в данном случае следует руководствоваться п.11 ст.103 НК, согласно которому в случае уменьшения (увеличения) стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав у продавцов на сумму оборота по реализации этих товаров (работ, услуг), имущественных прав уменьшаются (увеличиваются) обороты по реализации того отчетного периода, в котором произведено уменьшение или увеличение стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, а у покупателей в этом отчетном периоде производится соответствующая корректировка налоговых вычетов.

Следовательно, моментом реализации разницы от перерасчета арендной платы следует считать дату ее перерасчета и отражения в учете дополнительной задолженности арендатора по арендной плате.

Корректировка электронного счета-фактуры по налогу на добавленную стоимость

Электронный счет-фактура является обязательным электронным документом для всех плательщиков налога на добавленную стоимость, указанных в абзацах 2-4 ст.90 НК (за исключением иностранных организаций, не состоящих на учете в налоговых органах Республики Беларусь), у которых возникает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, включая обязанность исчисления налога на добавленную стоимость в соответствии с положениями ст.92 НК либо обязанность выставления (направления) электронного счета-фактуры в соответствии с положениями ст.106¹ НК, служащим основанием для осуществления расчетов по налогу на добавленную стоимость между продавцом и покупателем и принятия к вычету сумм налога на добавленную стоимость (п.1 ст.106¹ НК).

Значит, по арендной плате арендодатель должен создать ЭСЧФ, направить его на Портал электронных счетов-фактур и выставить арендатору.

В случае необходимости корректировки показателей ранее выставленного (направленного) ЭСЧФ, не требующей аннулирования показателей ранее выставленного (направленного) электронного счета-фактуры, выставляется (направляется) дополнительный электронный счет-фактура, который должен содержать ссылку на номер ранее выставленного (направленного) ЭСЧФ.

В частности, выставление (направление) дополнительного электронного счета-фактуры производится при увеличении стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав.

При составлении дополнительного электронного счета-фактуры указывается разница между первоначальной налоговой базой и налоговой базой после корректировки, а также сумма налога на добавленную стоимость, относящаяся к данной разнице (п.11 ст.106¹ НК).

Арендодатель дополнительный ЭСЧФ на сумму НДС, исчисленную от разницы в арендной плате, направляет на Портал электронных счетов-фактур и выставляет арендатору.

Справочно Инструкция о порядке создания (в том числе заполнения), выставления (направления), получения, подписания и хранения электронного счета-фактуры утверждена постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 25.04.2016 № 15.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 февраля 2019 г. следует применять ЭСЧФ, утвержденный постановлением № 15, с учетом изменений, внесенных постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 03.01.2019 № 3. Комментарий см. здесь.

07.04.2017

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»