Материал помещен в архив

ВОПРОС (НАНБ «ИФ»): Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433; постановление № 433), применяется с 10.09.2018 либо весь сентябрь расчеты нужно производить в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Положение № 150; Указ № 150)?

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

ОТВЕТ: Юридические лица и индивидуальные предприниматели (за исключением юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, организующих питание учащихся в учреждениях общего среднего, специального, профессионально-технического образования, специальных учебно-воспитательных учреждениях, специальных лечебно-воспитательных учреждениях), которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, передается в безвозмездное пользование, обязаны возмещать ссудодателю начисленную амортизацию (за исключением случаев, когда сторонами договора являются бюджетные организации), земельный налог или арендную плату за земельный участок, налог на недвижимость, а также в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, расходы по содержанию, эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этого недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги или нести эти расходы и затраты самостоятельно, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (подп.2.13 п.2 Указа № 150).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. подп.2.13 п.2 Указа № 150 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 05.08.2019 № 295 изложен в новой редакции. Комментарий см. здесь.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (п.5 Положения № 150).

Устанавливающее вышеуказанный порядок возмещения расходов арендодателя и (или) ссудополучателя постановление № 433, принятое в целях исполнения требований Указа № 150, является нормативным правовым актом, обязательным для исполнения.

Постановление № 433 вступило в силу с 10 сентября 2018 г.

При передаче имущества в безвозмездное пользование, в аренду в рамках правового регулирования Указа № 150 требования постановления № 433 обязательны для обеих сторон по договору аренды (как для арендодателя, так и для арендатора).

В частности, п.1 ст.392 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

При этом если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством (п.2 ст.392 ГК).

Таким образом, все действующие договоры аренды, на которые распространяется действие Указа № 150, в части порядка и условий возмещения расходов арендатором (ссудополучателем) арендодателю (ссудополучателю) должны быть приведены в соответствие с требованиями постановления № 433.

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором (п.1 ст.420 ГК).

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное (п.1 ст.422 ГК).

Поскольку ни Указом № 150, ни Положением № 433 либо иными нормативными правовыми актами не установлено каких-либо ограничений в части возможности внесения изменений в действующие договоры аренды с 1 сентября 2018 г. (то есть не установлено, что изменения в соответствии с Положением № 433 могут быть внесены не ранее 10 сентября 2018 г.), то при обоюдном согласии сторон в договор аренды (безвозмездного пользования) могут быть внесены изменения, устанавливающие порядок (методики) возмещения расходов согласно методам и способам, определенным Положением № 433, и с 1 сентября 2018 г.

При этом исходя из требований п.2 ст.392 ГК с 10 сентября 2018 г. требования Положения № 433 будут обязательными к применению сторонами по договору аренды независимо от наличия либо отсутствия подписанного ими дополнительного соглашения (например, в случае уклонения арендатора (ссудополучателя) от подписания дополнительного соглашения к договору аренды).

С учетом вышеизложенного в ситуации, когда стороны по договору аренды (безвозмездного пользования) не внесли по добровольному обоюдному согласию изменения в договор, при распределении расходов между разными арендаторами (ссудополучателями):

1) расходы, приходящиеся на период с 1 по 9 сентября 2018 г., определяются в соответствии со старым порядком, закрепленным в договоре аренды (безвозмездного пользования);

2) расходы, приходящиеся на период с 10 по 30 сентября 2018 г., определяются согласно требованиям Положения № 433 и приведенным в соответствие с Положением № 433 договорам аренды (безвозмездного пользования).

Необходимость деления расходов арендодателя (ссудодателя) за сентябрь 2018 г. не зависит от того, что фактически арендодатель (ссудодатель) получает счета, акты и иные первичные учетные документы только по окончании этого месяца и на непосредственную дату распределения расходов между разными арендаторами (ссудополучателями) уже будет действовать Положение № 433.

31.10.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»