Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

СТРОИТЕЛЬСТВО И ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЫХ И (ИЛИ) НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ: ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

Договор, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости

Покупателем жилищных облигаций может быть как физическое, так и юридическое лицо. Для покупки жилищных облигаций, что делается на основании отдельного договора купли-продажи облигаций, покупатель сначала должен заключить с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части (часть первая п.5 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54, далее - Инструкция № 54). При этом следует отметить, что данное требование распространяется не только на случаи размещения жилищных облигаций (совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, направленных на возникновение права собственности на жилищные облигации у их первого владельца в порядке и на условиях, установленных решением о выпуске жилищных облигаций), но и на случаи обращения жилищных облигаций на вторичном рынке.

Заключение двух договоров с эмитентом обуславливается тем, что договор купли-продажи акций опосредует только правоотношения сторон по приобретению ценных бумаг, а договор, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, опосредует правоотношения сторон по строительству конкретного объекта строительства.

Договор, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, должен содержать в себе следующие существенные условия (часть вторая п.5 Инструкции № 54):

• описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, а также описание жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, являющихся предметом договора, с указанием сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ и гарантийного срока.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: Застройщик за счет средств Инвестора обеспечивает строительство (создание) (далее - строительство) жилого помещения № ___ на ___ этаже в жилом доме № ___ (по генплану) (далее - Дом) в составе объекта «____________________________________ в квартале ул. ___________________ - ____________________» (далее - Объект), состоящего из ___ комнат общей площадью ___ м² (далее - Квартира), в соответствии с проектной документацией имеющей характеристики, указанные в приложении 1 к настоящему Договору, и по окончании строительства передает Квартиру Инвестору при выборе Инвестором такого способа погашения Жилищных облигаций.

Проект Дома является индивидуальным (не серийным). Дом состоит из трех __-этажных секций, включающих в себя ___ квартир и ___ подсобных помещений в подвальной части.

п.______: Квартира принимается Инвестором от Застройщика без выполнения нижеизложенных в этом пункте Договора работ и без приобретения Застройщиком необходимых для этих целей изделий, материалов, сантехприборов, запорной и регулирующей арматуры, а именно:

_________________________;

_________________________.

п.______: Гарантийный срок на Квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, материалов, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем, составляет 5 лет, если меньший срок не установлен законодательством. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня приемки Дома в эксплуатацию;

• размер денежных средств, подлежащих внесению в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций;

• количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и суммарного эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: Инвестор обязуется в срок до __________ г. приобрести в собственность именные жилищные облигации, эмитированные Застройщиком, на следующих условиях:

номинальная стоимость облигации - _______________ (________________________) руб., сумма номинальных стоимостей облигаций _______________ (________________________) рублей;

цена одной облигации - _______________ (________________________) руб.;

общее количество облигаций - ____ (_____________) шт.;

общая стоимость облигаций - _______________ (________________________) руб.

п.______: Оплата Инвестором приобретаемых именных жилищных облигаций означает внесение им денежных средств в счет оплаты стоимости Квартиры.

п.______: Приобретение Инвестором _____ штук именных жилищных облигаций равнозначно приобретению _____ м² общей площади Квартиры;

• порядок и сроки приобретения жилищных облигаций.

Примерная формулировка в договоре:

п.______: Приобретение жилищных облигаций осуществляется на неорганизованном рынке в порядке и на условиях, определенных в проспекте эмиссии жилищных облигаций и краткой информации о проведении открытой продажи именных жилищных облигаций;

• срок исполнения обязательств по договору с эмитентом, в том числе передачи эмитентом владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части;

• порядок приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: Инвестор обязуется произвести оплату жилищных облигаций согласно следующему графику:

п.______: Погашение жилищных облигаций путем передачи Инвестору жилого помещения осуществляется в сроки и порядке, предусмотренных проспектом эмиссии жилищных облигаций, и оформляется актом приемки-передачи жилого помещения;

• права и обязанности сторон;

• основания и порядок расторжения или внесения изменений в договор с эмитентом до истечения установленного этим договором срока исполнения обязательств по данному договору, в том числе в случае отчуждения жилищных облигаций.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: Настоящий договор подлежит расторжению в случае принятия решения об отчуждении Инвестором всех жилищных облигаций, эмитированных Застройщиком;

• порядок возврата денежных средств владельцу жилищных облигаций в случае неисполнения обязательств по договору с эмитентом или его расторжения до истечения установленного указанным договором срока исполнения обязательств по данному договору, за исключением случаев расторжения договора с эмитентом по основанию, указанному в п.11 Инструкции № 54. В случае неисполнения эмитентом обязательств по договору условия такого договора должны предусматривать полное возмещение причиненных владельцу жилищных облигаций убытков, а также возврат денежных средств, внесенных эмитенту в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций, в порядке, установленном п.6 Инструкции № 54.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: При неисполнении Застройщиком обязательств по настоящему договору Инвестор вправе потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, а также возврата внесенных денежных средств с учетом процентов, рассчитываемых в соответствии с требованиями законодательства. Возврат Инвестору денежных средств, внесенных в оплату стоимости Квартиры путем приобретения жилищных облигаций, в полном объеме осуществляется в течение 3 месяцев со дня подписания дополнительного соглашения о расторжении настоящего договора с Застройщиком (вступления в законную силу решения суда о расторжении договора с Застройщиком), но не позднее 1 месяца с даты начала погашения жилищных облигаций, установленной решением о выпуске жилищных облигаций;

• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору с эмитентом.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: При несвоевременном внесении Инвестором денежных сумм, в соответствии с п.______ настоящего договора Инвестор уплачивает Застройщику пеню в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа.

п.______: При необоснованном уклонении Инвестора от подписания акта, что повлекло нарушение установленных сроков его подписания, Инвестор уплачивает Застройщику пеню в размере 0,2 % от суммы внесенных Инвестором платежей за каждый день просрочки.

п.______: При вводе Дома в эксплуатацию или передаче Квартиры с нарушением сроков, установленных в настоящем договоре, Застройщик уплачивает Инвестору пеню в размере 0,2 % от суммы внесенных Инвестором платежей по настоящему договору за каждый день просрочки, но не более 10 % от такой суммы;

• иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 07.05.2018 № 33 часть вторая п.5 Инструкции № 54 после абзаца 5 дополнена абзацем следующего содержания: «цель эмиссии жилищных облигаций и направления использования средств, привлеченных путем эмиссии таких облигаций;».

Форма договора (соглашения), предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, - простая письменная (ст.161 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК). По желанию сторон указанный договор (соглашение) может быть удостоверен нотариально (часть вторая п.2 ст.164 ГК).

Стоит сказать, что законодатель определил два случая, когда заключение договора (соглашения), предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, все-таки не требуется. Такими случаями являются (часть третья п.5 Инструкции № 54):

1) приобретение эмитентом жилищных облигаций собственной эмиссии в целях их досрочного погашения либо последующей продажи (часть восьмая ст.24 Закона Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг», далее - Закон № 231-З);

2) передача жилищных облигаций республиканскому органу государственного управления, уполномоченному в соответствии с законодательством осуществлять учет, оценку и реализацию (погашение) арестованных, конфискованных или обращенных в доход государства иным способом ценных бумаг, для последующей реализации либо погашения (досрочного погашения) этих жилищных облигаций.

В первом случае будет отсутствовать сторона, с которой должен заключаться договор (соглашение), предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, так как эмитент приобретает жилищные облигации собственной эмиссии.

Во втором случае республиканский орган государственного управления, уполномоченный в соответствии с законодательством осуществлять учет, оценку и реализацию (погашение) арестованных, конфискованных или обращенных в доход государства иным способом ценных бумаг, не является лицом, заинтересованным в приобретении объекта недвижимости, а просто выступает посредником при реализации арестованных, конфискованных или обращенных в доход государства иным способом жилищных облигаций.

Договор купли-продажи жилищных облигаций

Стоит отметить, что нормы Инструкции № 54 не называют существенных условий договора купли-продажи жилищных облигаций, заключение которого следует после заключения договора (соглашения), предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части. Дело в том, что жилищные облигации являются ценными бумагами, а заключение сделок с ценными бумагами регулируется отдельными нормативными правовыми актами в сфере регулирования рынка ценных бумаг, а именно нормами Закона № 231-З и Инструкции о порядке обращения ценных бумаг на территории Республики Беларусь, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 31.08.2016 № 76 (далее - Инструкция № 76).

Так, существенными условиями договора купли-продажи жилищных облигаций будут являться (часть третья ст.24 Закона № 231-З, п.5 Инструкции № 76):

• предмет договора, в том числе вид эмиссионной ценной бумаги с указанием ее категории, типа (в случае, если наличие категории и типа следует соответственно из вида и категории эмиссионной ценной бумаги), номинальная стоимость эмиссионной ценной бумаги, полное наименование юридического лица, осуществившего эмиссию эмиссионных ценных бумаг;

• количество эмиссионных ценных бумаг;

• цена одной эмиссионной ценной бумаги, если иное не следует из гражданского законодательства Республики Беларусь и существа договора;

• общая сумма обязательств по договору;

• дата и государственный регистрационный номер выпуска, а в случае, если выпуск эмиссионных ценных бумаг не подлежит государственной регистрации, - идентификационный номер выпуска.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: Эмитент обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить жилищные именные бездокументарные конвертируемые облигации открытого акционерного общества «________________»:

- эмитент ценных бумаг: открытое акционерное общество «________________»;

- место нахождения эмитента: г. Минск, __________________________;

- номер выпуска Облигаций: № ______________;

- номер государственной регистрации ценных бумаг: № ______________;

- дата регистрации выпуска: ________ г.;

- наименование и вид ценных бумаг: жилищные облигации, конвертируемые в виде записей на счетах;

- тип облигаций: именные;

- номинальная стоимость ценной бумаги: ________________ бел. руб.;

- количество ценных бумаг: _______________ шт.;

- цена одной ценной бумаги составляет ________________ бел. руб.;

- сумма договора составляет ________________ бел. руб.;

• порядок и форма расчетов, если иное не следует из гражданского законодательства Республики Беларусь и существа договора.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: Покупатель обязан не позднее ________ г. перечислить в оплату жилищных облигаций, указанных в п._____ настоящего договора, сумму в размере _______________ бел. руб.

Оплата жилищных облигаций производится Покупателем банковским переводом по следующим реквизитам Эмитента:

текущий (расчетный) счет ______________, открытый в ЗАО «______», МФО _____________, адрес банка ____________, УНП Эмитента - _______________;

• сведения об отсутствии (наличии) ограничений и запретов на совершение сделок с ценными бумагами, являющимися предметом договора, об отсутствии (наличии) обременений этих ценных бумаг залогом.

Примерные формулировки в договоре:

п.______: Продавец гарантирует, что жилищные облигации в залог не переданы, под арестом не состоят, не обременены правами третьих лиц, иных ограничений и запретов на совершение сделок с жилищными облигациями не имеется;

• иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 октября 2017 г. следует руководствоваться абзацем 1 части третьей ст.24 Закона № 231-З с учетом изменений, внесенных Законом Республики Беларусь от 17.07.2017 № 52-З (далее - Закон № 52-З), которые не повлияли на суть материала. Существенные условия договора купли-продажи жилищных облигаций остались без изменений. С 2 августа 2018 г. п.5 Инструкции № 76 изложен в новой редакции постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 25.05.2018 № 38 (далее - постановление № 38). Изменения не повлияли на суть материала.

Помимо существенных условий законодатель, руководствуясь нормой части четвертой ст.24 Закона № 231-З, определил для договоров купли-продажи жилищных облигаций обязательные реквизиты, а именно (часть вторая п.5 Инструкции № 76): полное наименование и место нахождения (для юридических лиц), фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется), место жительства (место пребывания), указанное в документе, удостоверяющем личность (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей) сторон, их учетный номер плательщика (при его наличии) или для нерезидентов - иной идентификационный номер (при его наличии), наименование страны, резидентом которой является нерезидент.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 августа 2018 г. п.5 Инструкции № 76 изложен в новой редакции постановлением № 38. Норма части второй п.5 Инструкции № 76 осталась прежней.

По общему правилу, исходя из анализа норм п.2 Инструкции № 76, сделки купли-продажи жилищных облигаций совершаются на неорганизованном рынке, то есть не в системе фондовой биржи (ОАО «Белорусская валютно-фондовая биржа»), а вне такой системы, но с обязательной регистрацией у брокера или депозитария (п.8 Инструкции № 76). Хотя теоретически, основываясь на абзаце 8 части первой п.2 Инструкции № 76, такие сделки могут осуществляться и на организованном рынке, что, однако, не имеет практического смысла и, более того, не совсем удобно для потенциального покупателя жилищных облигаций.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 августа 2018 г. в п.8 Инструкции № 76 внесены изменения постановлением № 38, не повлиявшие на суть материала.

Договор купли-продажи жилищных облигаций заключается в простой письменной форме, на что указывает норма части первой п.4 Инструкции № 76. Сторонам такого договора также не запрещено его удостоверить нотариально (часть вторая п.2 ст.164 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 августа 2018 г. постановлением № 38 часть первая п.4 Инструкции № 76 изложена в новой редакции: «4. В случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, сделки с ценными бумагами на неорганизованном рынке, за исключением сделок с ценными бумагами на предъявителя и векселями, а также случаев, предусмотренных абзацами 2, 3, 5-9 части первой настоящей п.8 Инструкции, совершаются в простой письменной форме путем заключения договора, подписанного лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими представителями, в том числе с использованием программно-аппаратных средств и технологий (включая системы дистанционного банковского обслуживания). При заключении договора могут использоваться в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, документы в электронном виде без использования электронной цифровой подписи с применением программно-аппаратных средств и технологий, указанных в части второй подп.2.9 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 01.12.2015 № 478 "О развитии цифровых банковских технологий". При этом должны быть соблюдены требования законодательства Республики Беларусь в части использования и защиты конфиденциальной информации».

Право владельца жилищных облигаций продать или подарить такие облигации другому лицу

Исходя из смысла части первой п.5 Инструкции № 54 допускается не только размещение жилищных облигаций, то есть совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, направленных на возникновение права собственности на жилищные облигации у их первого владельца в порядке и на условиях, установленных решением о выпуске жилищных облигаций (абзац 32 части первой ст.1 Закона № 231-З), но также и последующее обращение таких облигаций, то есть совершение гражданско-правовых сделок, влекущих переход прав на жилищные облигации от их первого или каждого последующего владельца к другому лицу (абзац 23 части первой ст.1 Закона № 231-З). Соответственно, владелец жилищных облигаций вправе продать или подарить такие облигации другому лицу. Однако здесь необходимо учитывать следующее.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 октября 2017 г. следует руководствоваться абзацем 23 части первой ст.1 Закона № 231-З с учетом изменений, внесенных Законом № 52-З, следующего содержания: «обращение эмиссионных ценных бумаг - совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, влекущих переход прав на эмиссионные ценные бумаги от их первого или каждого последующего владельца к другому лицу».

В процессе обращения жилищных облигаций лицо, намеревающееся приобрести жилищные облигации, до их приобретения должно заключить договор с эмитентом, содержащий условия, предусмотренные частью второй п.5 Инструкции № 54 (часть первая п.11 Инструкции № 54). Договор с эмитентом, заключенный владельцем жилищных облигаций, который осуществляет их отчуждение, подлежит расторжению. Таким образом, третье лицо, которое намеревается приобрести у владельца жилищных облигаций такие облигации, обязано сначала заключить с эмитентом жилищных облигаций договор (соглашение), предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, и только после этого уже заключить договор купли-продажи жилищных облигаций с предыдущим их владельцем. При этом предыдущий владелец жилищных облигаций расторгает договор (соглашение) с эмитентом, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части.

01.02.2017

Дмитрий Жилевский, юрист, начальник юридической службы открытого акционерного общества «Завод сборного железобетона № 1»

По этой теме также см.:

Строительство и приобретение жилых и (или) нежилых помещений с использованием жилищных облигаций: алгоритм эмиссии жилищных облигаций.