УЧАСТИЕ ИНВЕСТОРА В ПРОЦЕДУРЕ КОНСЕРВАЦИИ ОБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В современных условиях нередко возникает необходимость приостановления строительства в связи с недостаточностью финансирования. В таком случае выходом из сложившейся ситуации может стать проведение консервации объекта.

Порядок консервации объектов в настоящее время регулируется следующими законодательными актами:

• Законом Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З);

• Инструкцией о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.06.1995 № 158 (далее - Инструкция № 158).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 октября 2016 г. приказ № 158 на основании постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.08.2016 № 24 утратил силу;

• ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2009 № 447 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/244682/342320).

При этом процедура консервации имеет определенные особенности в случае, когда строительство объекта осуществлялось на основании договора долевого строительства (или иного договора, предусматривающего участие в финансировании строительства), по условиям которого построенный объект подлежит передаче инвестору, осуществлявшему финансирование строительства.

Особенности связаны с отсутствием специального правового регулирования отношений долевого строительства коммерческой недвижимости. В настоящее время единственным специальным нормативным правовым актом, регулирующим отношения по долевому строительству, является Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Однако действие названного Указа распространяется лишь на строительство жилых домов, а также на связанные с их строительством объекты недвижимости. Регулирование долевого строительства коммерческой недвижимости ограничивается применением общих норм Гражданского кодекса Республики Беларусь и иных актов законодательства.

Отношения сторон договора долевого строительства, связанные с консервацией объектов незавершенного строительства, также не получили отдельной правовой регламентации.

В частности, ввиду отсутствия безусловной, законодательно закрепленной обязанности застройщика по передаче инвестору объекта незавершенного строительства право на получение незавершенного законсервированного капитального строения, являвшегося объектом долевого строительства, возникает у инвестора лишь при условии, что соответствующее право прямо предусмотрено в договоре долевого строительства.

При этом действующее законодательство не регулирует вопросы передачи инвестору недостроенного капитального строения, являющегося объектом долевого строительства, в случае невозможности завершения его строительства и необходимости проведения консервации, в связи с чем данные вопросы должны быть урегулированы непосредственно в договоре.

Можно выделить несколько основных моментов, связанных с участием инвестора в процедуре консервации, регулированию которых следует уделить внимание в договоре.

Приостановление строительства объекта и принятие решения о консервации

Консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство (п.3 ст.62 Закона № 300-З).

Таким образом, консервация объекта предполагает приостановление процесса строительства.

При этом максимальный срок, на который может быть приостановлено строительство, составляет 3 месяца. Если по истечении данного срока строительство не возобновлено, объект подлежит консервации.

Следует отметить, что основания для приостановления строительства и консервации объекта являются общими. Их перечень установлен в п.2 Инструкции № 158 и не является исчерпывающим: законодательством или договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные основания, по которым приостанавливается строительство.

По общему правилу решение о консервации объекта должно быть принято в течение 1 месяца по истечении 3 месяцев с момента приостановления строительства (п.5 Инструкции № 158, а также п.4.4 ТКП 45-1.03-165-2009).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. пп.4.4 и 4.7 ТКП 45-1.03-165-2009 исключены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 13.10.2016 № 230.

То есть фактически максимальный срок между датой приостановления строительства и датой принятия решения о консервации, указанной в соответствующем решении, может составлять 4 месяца.

Вместе с тем решение о консервации может быть принято также при наличии обстоятельств, не связанных с технологическими перерывами в строительстве, которые указаны в п.2 Инструкции № 158 (абзац 1 п.5 Инструкции № 158). В таком случае, то есть при возникновении указанных обстоятельств, возможно проведение работ по консервации объекта без приостановления строительства на трехмесячный срок.

В соответствии с законодательством решение о приостановлении строительства, так же как и решение о консервации, может быть принято инвестором, застройщиком, заказчиком.

О принятом решении о консервации объекта застройщик обязан известить орган государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на его строительство в течение 1 месяца после принятия решения о консервации объекта путем направления письменных уведомлений.

Обратите внимание! Обязанность по направлению соответствующих уведомлений возложена законодательством исключительно на застройщика, независимо от того, кем было принято решение о консервации.

При этом законодательство не предусматривает механизмов контроля со стороны инвестора за соблюдением застройщиком процедуры консервации, что предопределяет необходимость урегулирования данных вопросов непосредственно в договоре с последним во избежание с его стороны злоупотреблений, которые способны привести к затягиванию процедуры консервации.

Составление акта о консервации

В соответствии с законодательством акт о консервации строящегося объекта должен быть составлен в течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации.

При этом к акту должны быть приложены следующие документы:

• ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование;

• акт сверки расчетов между застройщиком или заказчиком и подрядчиком;

• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (п.4.7 ТКП 45-1.03-165-2009).

Формы акта о консервации и ведомостей установлены ТКП 45-1.03-165-2009 (приложения А1-А3).

Формы основных документов по консервации строящегося (реконструируемого) объекта

Акт о консервации строящегося (реконструируемого) объекта

Ведомость несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов

Ведомость несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации

Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов

Как следует из анализа форм приведенных документов, участие инвестора в их составлении не предполагается, поскольку акт о консервации и ведомости должны быть подписаны руководителями организаций застройщика (заказчика) и подрядчика (п.8 Инструкции № 158, абзац 1 части первой п.4.7 ТКП 45-1.03-165-2009).

Таким образом, на данном этапе инвестор фактически лишен возможности участвовать в процедуре консервации и, соответственно, осуществлять контроль за ее проведением. Между тем акт о консервации является основным документом, необходимым для государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения в соответствии с п.17.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156. От правильности его оформления и полноты содержащихся в нем сведений зависит дальнейшая регистрация объекта.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 июня 2017 г. в п.17.30 перечня № 156 внесены изменения на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2017 № 437. В графе «Срок осуществления административной процедуры» слова «зарегистрировано в журнале регистрации заявлений до 16:00» заменены словами «подано не менее чем за два часа до окончания установленного в организации рабочего времени».

Государственная регистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения

В соответствии с законодательством обязанность по государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения возложена на застройщика, поскольку разрешительная документация на строительство выдана именно ему.

В дальнейшем после осуществления государственной регистрации незавершенное законсервированное капитальное строение подлежит передаче от застройщика к инвестору на основании акта приема-передачи.

Основанием для государственной регистрации возникновения прав инвестора на незавершенное законсервированное капитальное строение является справка застройщика, подтверждающая, что строительство осуществлялось за счет средств инвестора.

Вместе с тем на данном этапе существует риск, что права на такой объект будут зарегистрированы застройщиком на себя, поскольку государственная регистрация возникновения прав на незавершенное законсервированное капитальное строение может быть осуществлена в рамках одной административной процедуры одновременно с регистрацией создания незавершенного законсервированного капитального строения при условии предоставления документа (как правило, справки), подтверждающего, что строительство осуществлялось за счет собственных (или привлеченных) средств застройщика.

Следовательно, существует риск того, что объект будет продан застройщиком иному лицу сразу после регистрации застройщиком своих прав на объект.

Государственная регистрация, совершенная в результате недобросовестных действий застройщика, в последующем может быть оспорена в судебном порядке путем подачи инвестором иска о признании государственной регистрации недействительной, что может занять продолжительное время.

В качестве превентивной меры, стимулирующей застройщика к надлежащему исполнению обязательств по передаче объекта инвестору по завершении процедуры консервации, в договоре может быть предусмотрено условие об уплате штрафных санкций в размере стоимости объекта или о возврате застройщиком всей суммы, ранее уплаченной инвестором на строительство.

Кроме того, инвестором может быть подано в территориальную организацию по государственной регистрации заявление о внесении отметки заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания прав, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо (застройщик), что будет являться основанием для приостановления регистрации.

Вместе с тем необходимым условием для осуществления государственной регистрации возникновения прав инвестора на незавершенное законсервированное капитальное строение является наличие у него прав на земельный участок, на котором такое строение расположено.

Невыполнение данного условия является основанием для отказа со стороны территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в совершении регистрационных действий ввиду закрепленного в ст.5 Кодекса Республики Беларусь о земле принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений.

В связи с этим инвестору до обращения за государственной регистрацией возникновения прав на незавершенное законсервированное капитальное строение необходимо переоформить права на земельный участок, на котором расположено такое строение, то есть получить правовой титул на землю.

Процедура предполагает изъятие земельного участка у застройщика и предоставление его инвестору.

Для этого инвестору необходимо обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением об изъятии данного земельного участка у застройщика и предоставлении инвестору для обслуживания незавершенного законсервированного капитального строения. При этом в ходе процедуры выделения земельного участка от застройщика также потребуется совершение определенных действий (согласование изъятия, представление необходимых документов, обеспечение доступа на земельный участок и т. д.), от которых будут зависеть сроки завершения процедуры.

Среди ключевых особенностей процедуры изъятия и предоставления земельного участка от застройщика инвестору необходимо отметить следующие:

• упрощенный порядок предоставления земельного участка - без проведения аукциона и без необходимости предварительного согласования места размещения земельного участка;

• внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка, если такая плата взималась при предоставлении этого участка в аренду для строительства;

• наличие согласия застройщика на изъятие у него земельного участка.

Основанием для предоставления земельного участка инвестору является норма абзаца 12 части первой п.6 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. следует руководствоваться подп.7.11 п.7 Указа № 667 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463.

При этом документами, подтверждающими принадлежность инвестору незавершенного законсервированного капитального строения, будут договор долевого строительства и акт приема-передачи объекта от застройщика инвестору.

Кроме того, одним из необходимых документов, без которого предоставление земельного участка инвестору невозможно, является документ, содержащий согласие застройщика на изъятие земельного участка.

Обратите внимание! В отсутствие согласия застройщика на изъятие земельного участка изъять у него земельный участок для последующего предоставления инвестору невозможно. Чтобы избежать подобной ситуации, данный вопрос следует урегулировать в договоре долевого строительства.

Немаловажный вопрос, на который следует обратить внимание в случае, когда инвестор осуществляет финансирование строительства одного из нескольких капитальных строений, расположенных на одном земельном участке, - вопрос о площади и границах земельного участка. Поскольку в этом случае у застройщика может быть изъята только часть земельного участка, необходимая для обслуживания незавершенного законсервированного капитального строения, принадлежащего инвестору.

На данном этапе позиция инвестора достаточно уязвима, поскольку застройщик может дать согласие на выделение участка в минимально необходимых размерах. Во избежание подобной ситуации следует непосредственно в договоре определить, в каких границах будет отведен земельный участок инвестору, и предусмотреть последствия несоблюдения условий договора.

Однако помимо закрепления в договоре обязанностей застройщика, связанных с изъятием у него земельного участка, в нем также должны быть предусмотрены меры, стимулирующие к исполнению данных обязанностей. В качестве таких мер могут быть предусмотрены меры гражданско-правовой ответственности, проведение окончательных расчетов после получения прав на земельный участок.

После завершения изъятия земельного участка у застройщика инвестор вправе зарегистрировать возникновение прав на незавершенное законсервированное капитальное строение.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено участие инвестора в процедуре консервации лишь на этапе принятия решения о ее проведении. Однако установленное законодательством право инвестора инициировать процедуру консервации не является безусловной гарантией получения им прав на объект незавершенного строительства ввиду отсутствия законодательного регулирования механизмов участия инвестора в процедуре консервации и контроля за ее проведением.

Так, из-за недостаточного законодательного регулирования порядка участия инвестора в проведении процедуры консервации объектов долевого строительства следует максимально полно предусмотреть в договоре порядок такого участия и контроля со стороны инвестора за проведением процедуры консервации, а также порядок передачи инвестору объекта незавершенного строительства и последующего оформления его прав на объект и земельный участок под ним.

Справочно Дополнительно по теме консервации незавершенного строительства см.: • пособие «Расконсервация недостроенного объекта строительства: учет, налогообложение, возобновление строительства».

29.09.2016

Ольга Евменчикова, юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA