Материал помещен в архив

Гарантийный ремонт: какие документы нужно оформить

Дмитрий Яблонь
начальник сметно-договорного отдела открытого акционерного общества «Белэлектромонтаж»

27.01.2022

Ситуация В течение гарантийного срока на строительные работы были выявлены строительные работы ненадлежащего качества (дефект). Заказчик - собственник объекта. Дефект допущен непосредственно подрядчиком. Подрядчик признал свою вину и выполняет гарантийный ремонт. Какие документы должны быть оформлены? Если должен быть акт выполненных работ, можно ли его составить в одностороннем порядке?

В рассматриваемой ситуации должен быть составлен дефектный акт на гарантийный ремонт и определена сумма фактических затрат подрядчика на устранение дефектов с отнесением ее на расходы (включения в себестоимость) подрядчика.

Подрядчик гарантирует достижение объектом указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока, несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие естественного износа объекта, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкции по его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (ч.2 п.67 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться Правилами № 1450 в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарии см. здесь.

При этом факт выявления строительных работ ненадлежащего качества (дефект) должен быть документально подтвержден.

При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт (п.52 Правил № 1450).

Справочно Форма дефектного акта (форма С-23), а также Инструкция о порядке заполнения и применения дефектного акта на гарантийный ремонт утв. постановлением Минстройархитектуры от 17.10.2011 № 48.

Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества.

Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик.

Дефектный акт подлежит применению организациями независимо от форм собственности и подчиненности, составляется в необходимом количестве экземпляров, но не менее чем по одному экземпляру для каждой стороны, участвующей в подписании акта (п.2, ч.2 п.3 Инструкции № 48).

Подписывается дефектный акт представителями собственника (владельца) объекта, заказчика (с учетом того, является заказчик собственником объекта или нет), генерального подрядчика, субподрядчика.

Дефектный акт состоит из четырех разделов (сведения об устранении дефектов вносятся в соответствующий раздел акта в зависимости от того, кем были устранены дефекты), в том числе:

• раздел I «Сведения о выявленных строительных работах ненадлежащего качества»;

• раздел II «Сведения об устранении дефектов Подрядчиком» заполняется с указанием перечня (наименования) выполненных работ и их количества в случае, когда работы по устранению дефектов выполнялись подрядчиком, допустившим эти дефекты;

• раздел III «Сведения об устранении дефектов третьим лицом» заполняется с приложением к дефектному акту акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по устранению дефектов (копия акта) в случае, когда работы по устранению дефектов выполнялись третьим лицом;

• раздел IV «Сведения об устранении дефектов собственником (владельцем)» заполняется с указанием перечня (наименования) выполненных работ и их количества. Акт составляется в случае, когда работы по устранению дефектов выполнялись собственником (владельцем) объекта.

Таким образом, процедура оформления дефектного акта осуществляется в порядке, изложенном в Правилах № 1450 и Инструкции № 48.

В рассматриваемой ситуации дефекты были допущены подрядчиком, раздел I дефектного акта уже оформлен, а раздел II дефектного акта будет оформлен по факту устранения подрядчиком выявленного дефекта.

С учетом вышеизложенного необходимость в заполнении разделов III и IV дефектного акта, равно как и необходимость в оформлении акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по устранению дефектов, отсутствует.

Справочно Формы актов (С-2, С-2а, С-2б, С-2в), установленные постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13, применяются при выполнении строительных и иных специальных монтажных работ на территории Республики Беларусь по объектам строительства независимо от источников финансирования строительства и форм собственности заказчиков и подрядчиков (ч.2 и 3 п.1 Инструкции о порядке применения и заполнения форм актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 25 января 2024 г. следует руководствоваться п.1 Инструкции № 29 в ред. постановления Минстройархитектуры от 16.11.2023 № 114. Комментарий см. здесь.

Поскольку допущенный подрядчиком дефект был выявлен непосредственно в течение гарантийного срока строительных работ, очевидно, что сами строительные работы были в установленном порядке выполнены подрядчиком, приняты и оплачены заказчиком до наступления гарантийного случая.

Дважды одна и та же работа оплачена быть не может.

Что касается понесенных подрядчиком затрат по устранению дефектов, то согласно п.7 Инструкции № 48 дефектный акт является основанием для формирования суммы затрат на устранение дефектов и отнесения ее на расходы (включения в себестоимость) организации, допустившей дефекты, то есть в рассматриваемом случае на расходы подрядчика.

Ответственность подрядчика за несвоевременное устранение дефектов, в том числе выявленных в период гарантийного срока, в размере 2 % стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки начиная со дня окончания указанного в акте срока предусмотрена абз.4 п.85 Правил № 1450.

Кроме уплаты неустойки (пени) виновная сторона возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (пеней) (п.86 Правил № 1450).

Таким образом, у подрядчика в случае нарушения им определенных в разделе I дефектного акта сроков по устранению выявленных дефектов могут возникнуть и иные (дополнительные) расходы.

Обратите внимание! При нарушении определенных в разделе I дефектного акта сроков по устранению выявленных дефектов заказчик вправе привлечь третьих лиц или выполнить работы сам, а подрядчик будет обязан возместить стоимость таких работ.

Дополнительно по теме • Организация-подрядчик выполняет строительно-монтажные работы (согласно условиям договора дает гарантию на основные работы на 5 лет). В течение гарантийного срока обратился заказчик с просьбой устранить проблему - протечку водопроводной трубы. Достаточно ли получить от заказчика дефектный акт для списания расходов на ремонт? • В период гарантийного срока многоквартирного жилого дома выявлены дефекты. Для устранения дефектов привлечен сторонний подрядчик (изначально на объекте работы он не выполнял). В смете подрядчик применяет коэффициент 1,2 на стесненность. При этом проект организации строительства отсутствует, а в дефектном акте на гарантийный ремонт (форма С-23) не указано на применение коэффициента 1,2 на стесненность. Правомерно ли подрядчик применяет в локальной смете коэффициент 1,2 на стесненность? • Можно ли дополнить дефектный акт С-23 пояснениями генподрядчика касательно выявленных дефектов (например, о том, что данные дефекты не являются гарантийным случаем, и о причинах непризнания дефектов гарантийным случаем)? • Надо рассчитать стоимость гарантийного ремонта в строительстве в августе 2022 г. Основная смета в ценах 2017 года. В какой базе выполнить расчет? Как основная смета или в новой 2022 года? • Есть ли нормативно установленные сроки для устранения подрядчиком выявленных недостатков в период гарантийного срока по договору строительного подряда по текущему ремонту? • Заказчик выявил дефекты в строительных работах, но не составил дефектный акт: разбираемся в последствиях. • Можно ли разработать и применить свою форму дефектного акта на гарантийный ремонт? Если да, то какие обязательные позиции должны быть в нем отражены? Будет ли такой акт иметь юридическую силу, если его применение не указано в договоре строительного подряда? • Для составления дефектного акта на гарантийный ремонт формы С-23 обязательно создавать комиссию или достаточно представителей?