Материал помещен в архив

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЫРУЧКИ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ИМ ЧАСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ СОБСТВЕННЫМИ СИЛАМИ И ПОЛУЧЕНИИ ПРИБЫЛИ ПО ДОГОВОРУ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Ситуация Застройщик осуществляет строительство объекта недвижимости, часть строительных работ по которому выполняет собственными силами. На дату приемки объекта строительства в эксплуатацию у застройщика сложились следующие показатели. Стоимость фактических затрат по строительству на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» - 850 000 руб. Фактическая себестоимость строительных работ, выполненных силами застройщика, - 65 000 руб. Сметная стоимость видов и объектов работ, выполненных силами застройщика, согласно имеющейся сметной документации - 81 000 руб. (с учетом НДС). Сумма налоговых вычетов, отраженная на счете 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам», относящаяся к затратам по строительству, - 85 000 руб. Процент долевого участия дольщика - 22 %. Цена договора на создание объекта долевого строительства - 250 000 руб. Вид объекта - административно-торговые (нежилые) помещения. В интересах третьих лиц (дольщиков) возводилась только часть объекта строительства. Процент площадей, приходящихся на долевое участие дольщиков, - 70 %. Процент площадей, принимаемых к учету застройщиком в качестве основных средств и готовой продукции, - 30 %.

Пример 1 Застройщик принял решение определить сумму выручку от реализации строительно-монтажных работ (СМР), выполненных собственными силами, исходя из показателя фактически понесенных им затрат на выполнение СМР.

В данном случае на увеличение стоимости объекта строительства будет отнесена только часть выручки застройщика с учетом НДС, которая приходится на дольщиков:

* Сумма выручки, приходящаяся на конкретного дольщика, составит:

54 600 руб. × 22 % (процент долевого участия) = 12 012 руб.

Стоимость затрат по СМР, относимых на увеличение стоимости объектов, возведение которых осуществляется в интересах застройщика и которые будут приниматься им к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств (Д-т 08 - К-т 20), составляет:

65 000 руб. × 30 % = 19 500 руб.

При этом выручка от оказания услуг застройщика, определенная в виде положительной разницы между ценой договора долевого строительства и суммой затрат, приходящейся на конкретного дольщика, составит:

1. Сумма фактических затрат по строительству с учетом стоимости СМР, выполненных силами застройщика:

850 000 руб. (общая стоимость) + 54 600 руб. (выручка от реализации СМР, выполненных силами застройщика) + 19 500 руб. (затраты по СМР, относимые на увеличение стоимости объектов застройщика) = 924 100 руб.

2. Общая сумма затрат по строительству объекта:

924 100 руб. + 85 000 руб. (сумма налоговых вычетов на счете 18) = 1 009 100 руб.

3. Общая сумма затрат, приходящихся на дольщика, с учетом стоимости СМР, выполненных силами застройщика:

1 009 100 руб. × 22 % = 222 002 руб.

4. Вознаграждение застройщика, определяемое в виде разницы между ценой договора на создание объекта долевого строительства и суммой фактических затрат, подлежащих передаче дольщику:

250 000 руб. (цена договора) - 222 002 руб. (передаваемые затраты, в которые уже включена выручка застройщика с учетом НДС от реализации строительных работ, выполненных силами) = 27 998 руб.

5. Стоимость объекта долевого строительства для дольщика:

1) сумма передаваемых затрат по строительству объекта - 217 712 руб., в том числе СМР, выполненные силами застройщика, - 12 012 руб.;

2) сумма вознаграждения застройщика, указанная в его акте сдачи-приемки оказанных услуг, - 27 998 руб.

Итого показатель затрат для дольщика - 250 000 руб. (222 002 + 27 998).

Итого выручка застройщика - 40 010 руб. (12 012 + 27 998).

Пример 2 Застройщик принял решение определить сумму выручку от реализации СМР, выполненных собственными силами, исходя из показателя сметной стоимости СМР, отраженных в проектно-сметной документации.

В данном случае на увеличение стоимости объекта строительства будет отнесена только часть выручки застройщика с учетом НДС, которая приходится на дольщиков:

* Сумма выручки, приходящаяся на конкретного дольщика, составит:

56 700 руб. × 22 % (процент долевого участия) = 12 474 руб.

Стоимость затрат по СМР, относимых на увеличение стоимости объектов, возведение которых осуществляется в интересах застройщика и которые будут приниматься им к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств (Д-т 08 - К-т 20), составляет:

65 000 руб. × 30 % = 19 500 руб.

При этом выручка от оказания услуг застройщика, определенная в виде положительной разницы между стоимостью договора долевого строительства и суммой затрат, приходящейся на конкретного дольщика, составит:

1. Сумма фактических затрат по строительству с учетом стоимости СМР, выполненных силами застройщика:

850 000 руб. (общая стоимость) + 56 700 руб. (выручка от реализации СМР, выполненных силами застройщика) + 19 500 руб. (затраты по СМР, относимые на увеличение стоимости объектов застройщика) = 926 200 руб.

2. Общая сумма затрат по строительству объекта:

926 200 руб. + 85 000 руб. (сумма налоговых вычетов на счете 18) = 1 011 200 руб.

3. Общая сумма затрат, приходящихся на дольщика, с учетом стоимости СМР, выполненных силами застройщика:

1 011 200 руб. × 22 % = 222 464 руб.

4. Вознаграждение застройщика, определяемое в виде разницы между ценой договора на создание объекта долевого строительства и суммой фактических затрат, подлежащих передаче дольщику:

250 000 руб. (цена договора) - 222 464 руб. (передаваемые затраты, в которые уже включена выручка застройщика с учетом НДС от реализации строительных работ, выполненных его силами) = 27 536 руб.

5. Стоимость объекта долевого строительства для дольщика:

1) сумма передаваемых затрат по строительству объекта - 222 464 руб., в том числе СМР, выполненные силами застройщика, - 12 474 руб.;

2) сумма вознаграждения застройщика, указанная в акте сдачи-приемки оказанных услуг застройщика, - 27 536 руб.

Итого показатель затрат для дольщика - 250 000 руб. (222 464 + 27 536).

Итого выручка застройщика - 40 010 руб. (12 474 + 27 536).

Выводы

В указанной ситуации итоговый финансовый результат у застройщика для целей бухгалтерского учета, несмотря на разную структуру выручки, остается неизменным, также независимо от выбранного способа у застройщика одинаковым остается размер налоговых обязательств.

Данные выводы - личное мнение и профессиональная позиция автора, которая направлена на решение существующей в законодательстве Республики Беларусь проблемы.

При этом организации, руководствуясь пп.4, 5 ст.9 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности», целесообразно закрепить выбранные методики в своей учетной политике, которая раскрывает в том числе и вопросы ведения налогового учета организации-застройщика.

09.08.2017

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. 6 проблем определения выручки застройщика при выполнении строительных работ собственными силами в рамках договора создания объекта долевого строительства. 

2. Определение выручки застройщика при выполнении им всех строительных работ собственными силами и получении прибыли по договору создания объекта долевого строительства.

3. Определение выручки застройщика при выполнении им части строительных работ собственными силами и получении убытка по договору создания объекта долевого строительства.