Материал помещен в архив

РЕАЛИЗАЦИЯ НАРУЖНЫХ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ И СООРУЖЕНИЙ

Передача наружных инженерных сетей и сооружений специализированным эксплуатационным организациям

При строительстве объекта недвижимости организацией с целью его дальнейшей реализации, то есть в случае, когда объект строительства в бухгалтерском учете организации отражается на счете 43 «Готовая продукция», и при этом к моменту его реализации либо его части наружные инженерные сети и сооружения переданы на баланс специализированным эксплуатационным организациям, проблем с отражением в бухгалтерском учете таких хозяйственных операций у организации не возникает.

В случае принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве готовой продукции, предназначенной для реализации, безвозмездная передача эксплуатационным организациям государственной формы собственности затрат на возведение наружных инженерных сетей и сооружений, затрат на благоустройство в бухгалтерском учете заказчика, застройщика, являющегося собственником объекта (части объекта), отражается по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и кредиту счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (абзац 3 п.59 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, далее - Инструкция № 10).

В отчетном периоде, в котором объект недвижимости (его часть) реализуется, сумма переданных затрат на возведение инженерных сетей и сооружений, затрат на благоустройство отражается по дебету счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности») и кредиту счета 97 в доле, приходящейся к реализованному объекту недвижимости (его части) (абзац 3 п.59 Инструкции № 10).

Справочно Об отражении в бухгалтерском учете заказчика (застройщика), являющегося собственником объекта (его части), хозяйственных операций по принятию объекта к бухгалтерскому учету в качестве готовой продукции, предназначенной для реализации, о безвозмездной передаче эксплуатационным организациям государственной формы собственности затрат на возведение инженерных сетей и сооружений см. «Передача наружных инженерных сетей и сооружений при строительстве объекта недвижимости для дальнейшей реализации».

Не возникает особых проблем при отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций и в том случае, если строительство объекта недвижимости осуществлялось для использования в коммерческой деятельности заказчика, то есть объект недвижимости отражен на счете 01 «Основные средства», а наружные инженерные сети и сооружения были переданы на баланс специализированным эксплуатационным организациям.

Безвозмездная передача эксплуатационным организациям государственной формы собственности затрат на возведение инженерных сетей и сооружений, затрат на благоустройство в бухгалтерском учете заказчика, застройщика, являющегося собственником объекта (его части), в случае принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основных средств и (или) инвестиционной недвижимости отражается по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» и кредиту счета 08 (абзац 2 п.59 Инструкции № 10).

При этом списание затрат по строительству наружных инженерных сетей и сооружений осуществляется на дату фактической передачи, которая подтверждается актом о передаче затрат, произведенных при создании объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройств, формы С-17а.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 мая 2018 г. следует руководствоваться формой С-17а с изменениями, внесенными постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.04.2018 № 21.

Справочно Дополнительно по данному вопросу см.: • «Передача наружных инженерных сетей и сооружений специализированным эксплуатационным организациям при принятии объекта строительства в качестве основных средств»; • «Документальное оформление передачи наружных инженерных сетей».

Основной объект недвижимости (административное, складское, торговое и тому подобное здание) может быть введен в эксплуатацию, принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, по нему может начисляться амортизация, но при этом затраты по строительству наружных инженерных сетей и сооружений будут продолжать числиться у организации на счете 08 до даты фактической передачи таких затрат специализированным эксплуатационным организациям.

Для целей налогового учета такие затраты включаются у заказчика (застройщика) в состав внереализационных расходов также на дату фактической передачи затрат по строительству наружных инженерных сетей и сооружений специализированным эксплуатационным организациям, то есть в том отчетном периоде, в котором такие хозяйственные операции отражены в бухгалтерском учете (подп.3.26¹² п.3 ст.129 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Справочно Дополнительно по этому вопросу см. «Учет затрат при безвозмездной передаче наружных инженерных сетей и сооружений при исчислении налога на прибыль у заказчика (застройщика)».

Реализация наружных инженерных сетей и сооружений после их приемки в качестве объекта основных средств

Как показывает практика, наиболее проблемной является ситуация, когда организация приняла наружные инженерные сети и сооружения к бухгалтерскому учету в качестве самостоятельного объекта основных средств, а через некоторое время решила реализовать объект недвижимости покупателю.

Как правило, покупатель объекта недвижимости желает приобрести непосредственно какое-либо капитальное здание (строение, сооружение) и не всегда предполагает, что «в нагрузку» продавцом объекта недвижимости ему будут переданы еще наружные инженерные сети и сооружения к объекту недвижимости, который является непосредственным предметом договора купли-продажи недвижимого имущества.

При этом следует учитывать, что у продавца вместе с основным объектом недвижимости, который является предметом договора купли-продажи недвижимого имущества, с баланса (в бухгалтерском и налоговом учете) должны быть списаны и иные объекты основных средств, в частности наружные инженерные сети и сооружения, являющиеся неотъемлемой и неразрывной составляющей продаваемого объекта.

То есть невозможно, чтобы при продаже капитального строения (здания, сооружения) у продавца на балансе остались наружные инженерные сети и сооружения.

Более того, в отдельных ситуациях у организации-продавца фактически нет и не остается отдельного физического объекта в виде наружных инженерных сетей и сооружений, который можно «потрогать» и что-то с ним сделать, а есть только доля в праве в общей совместной собственности на эти наружные инженерные сети и сооружения наряду с иными собственниками иных частей (например, собственников иных изолированных помещений) этого же объекта недвижимости.

Продать наружные инженерные сети и сооружения как отдельный самостоятельный объект можно только в одном случае. Для этого созданные наружные инженерные сети и сооружения должны представлять собой самостоятельный обособленный объект недвижимого имущества, зарегистрированный в качестве капитального строения (здания, сооружения) в соответствии с требованиями Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Однако на практике наружные инженерные сети и сооружения в подавляющем большинстве случаев не регистрируются в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.520 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.525 ГК).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК).

Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей товара передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к нему документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законодательством или договором (п.2 ст.426 ГК).

Таким образом, исходя из вышеуказанных норм ГК, наружные инженерные сети и сооружения, являющиеся по своей сути составной частью основного объекта недвижимости, должны быть проданы вместе с ним.

Вместе с тем, как уже указывалось выше, согласно ст.520 ГК предметом сделки будет являться именно сам основной объект недвижимости.

Объектом государственной регистрации у нового собственника (покупателя) также будет являться только основной объект недвижимости, а не наружные инженерные сети и сооружения.

Однако для обеспечения правовых оснований для списания количества и стоимости числящихся в бухгалтерском учете в качестве самостоятельных объектов основных средств наружных инженерных сетей и сооружений организации-продавцу в договоре купли-продажи недвижимого имущества следует указать структуру (состав) объекта недвижимости, то есть прямо указать, что в состав реализуемого объекта входят в том числе наружные инженерные сети и сооружения, которые вместе с основным объектом недвижимости передаются покупателю.

При этом передаваемые наружные инженерные сети и сооружения следует указать в передаточном акте либо ином документе, который стороны составляют при передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем в соответствии с требованиями ст.527 ГК.

Необходимость выделения отдельно стоимости наружных инженерных сетей и сооружений при этом отсутствует, то есть цена договора будет определяться в целом уже с учетом того, что в состав реализуемого продавцом объекта недвижимости входят наружные инженерные сети и сооружения.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (п.1 ст.526 ГК).

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п.2 ст.526 ГК).

В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.526 ГК).

Это подразумевает, что организация-покупатель в качестве приобретенного объекта отражает у себя в бухгалтерском учете только сам основной объект недвижимости.

Хотя, по мнению автора, более правильным и соответствующим законодательству был бы вариант, при котором организация-продавец отдельно укажет стоимость и основного объекта недвижимости, и наружных инженерных сетей и сооружений, а организация-покупатель в качестве отдельных объектов учета отразит у себя в бухгалтерском учете стоимость самого приобретенного здания и приобретенные наружные инженерные сети и сооружения.

Но на практике по сложившимся правилам делового оборота такие ситуации практически не встречаются.

По настоянию покупателя организация-продавец может не указывать в договоре купли-продажи недвижимого имущества, в передаточном акте либо иных документах передаваемые покупателю наружные инженерные сети и сооружения.

Однако в этой ситуации у организации-продавца возникают проблемы с отражением таких хозяйственных операций в бухгалтерском и налоговом учете:

• для целей отражения хозяйственных операций по списанию наружных инженерных сетей и сооружений в бухгалтерском учете у организации-продавца будет отсутствовать первичный учетный документ, необходимость наличия которого предусмотрена Законом Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (абзац 13 ст.1 и ст.10).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. следует руководствоваться ст.10 Закона № 57-З в ред. Закона от 11.10.2022 № 210-З. Комментарии см. здесь;

• для целей налогового учета организация не вправе будет включить остаточную стоимость наружных инженерных сетей и сооружений в состав затрат по производству и реализации продукции в соответствии с пп.1 и 2 ст.127 НК.

Бухгалтерский учет реализации наружных инженерных сетей и сооружений

Рассмотрим порядок отражения операций по реализации наружных инженерных сетей и сооружений в бухгалтерском учете продавца на конкретном примере.

Ситуация В июле 2015 г. организация построила и ввела в эксплуатацию следующие объекты основных средств (цены приведены после деноминации): 1) административное здание первоначальной стоимостью 132 657,00 руб.; 2) наружные сети водопровода первоначальной стоимостью 23 546,00 руб. В июле 2016 г. она реализовала здание, цена реализации объекта недвижимости согласно договору купли-продажи недвижимого имущества - 180 000,00 руб. За период эксплуатации объекта недвижимости была начислена амортизация: • по административному зданию - 1 326,00 руб.; • по наружным сетям водопровода - 470,00 руб.

В бухгалтерском учете организации-продавца хозяйственные операции будут отражены следующим образом (начисление амортизации в месяце выбытия объектов основных средств не рассматривается):

* Инструкция о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50 (далее - Инструкция № 50).

** Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее - Инструкция № 26).

16.08.2016

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. Бухгалтерский учет затрат по строительству наружных инженерных сетей и сооружений.

2. Определение даты принятия наружных инженерных сетей и сооружений в бухгалтерском учете в качестве объекта основных средств.

3. Принятие заказчиком инженерных сетей и сооружений в качестве объекта основных средств.

4. Исчисление налога на недвижимость по наружным инженерным сетям и сооружениям заказчиком (застройщиком) в ходе строительства. 

5. Наружные инженерные сети и сооружения: исчисление налога на недвижимость заказчиком (застройщиком) после приемки объекта строительства в эксплуатацию.