ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ЧТО УЧЕСТЬ, ЗАКЛЮЧАЯ ДОГОВОРЫ С МАРТА 2019 ГОДА

Уважаемые пользователи АПС «Бизнес-Инфо»!

13 марта 2019 г. вступило в силу постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156, которым утверждены новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства и новая форма типового договора создания объекта долевого строительства.

В связи с этим 22 апреля состоялся интернет-семинар «Долевое строительство: что учесть, заключая договоры с марта 2019 года» с участием Зои Шлег, заместителя начальника управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, и Татьяны Затуренской, начальника отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Справочно

Зоя Шлег в 1982 году окончила Минский финансово-экономический техникум («Правоведение и учет в системе социального обеспечения»), в 1992 году - юридический факультет по специальности «Правоведение» Белорусского государственного университета. С ноября 1997 г. работает в Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь, с 1 сентября 2006 г. назначена заместителем начальника управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли.

Татьяна Затуренская в 1982 году окончила Белорусский политехнический институт по специальности «инженер-строитель» (промышленное и гражданское строительство). В 1982-1995 годах работала в открытом акционерном обществе «НИИ Стройэкономика», с 1995 года - в Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь. С 1998 года занимает должность начальника отдела регулирования жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.

1. УКС «Б»: В сентябре 2018 г. заключен договор создания объекта долевого строительства с гражданкой, направленной районным исполнительным комитетом (согласно справке о состоянии на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состав семьи: гражданка, муж и пятеро несовершеннолетних детей). В октябре 2018 г. районный исполнительный комитет вынес решение о предоставлении субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом и субсидии на погашение основного долга по кредиту, согласно которому размер субсидии на погашение основного долга по кредиту составил 100 % от суммы основного долга. Заключив кредитный договор с банком, дольщица внесла 90 % от стоимости квартиры. Однако в ноябре гражданка скончалась.

Сведения о том, что дольщица умерла, застройщик получил от районного исполнительного комитета в устной форме. В соответствии с договором создания объекта долевого строительства застройщик обязан заключить договор с членом семьи дольщика (с его согласия) в случае смерти дольщика, однако к застройщику члены семьи не обращались.

В настоящее время по данному договору образовалась задолженность. Срок сдачи объекта - апрель 2019 г.

С какими документами и в течение какого срока необходимо обращаться членам семьи к застройщику для заключения договора либо застройщику необходимо их разыскивать? Кто относится к членам семьи дольщика, кроме мужа и детей? В какой форме члены семьи должны выразить согласие на строительство квартиры: в простой письменной либо нотариально заверенной форме? Необходимо ли заключать новый договор создания объекта долевого строительства либо достаточно дополнительного соглашения к существующему? Если члены семьи не выразили согласия на строительство квартиры, каким образом возможно расторжение договора создания объекта долевого строительства? Какая последовательность действий застройщика при смерти дольщика, не осуществившего регистрацию права на объект долевого строительства? Далее...

2. УКС «БА»: При приемке в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (строительство осуществлялось с использованием господдержки) часть работ перенесена на благоприятный период их выполнения. Размер затрат на выполнение данных работ определяется застройщиком с учетом прогнозной стоимости их проведения и включается в цену договора. Дольщики оплатили всю стоимость по договору долевого строительства, включая сезонные работы.

Застройщик обязан в течение 10 рабочих дней после полного расчета с дольщиками закрыть специальные счета.

Может ли застройщик перечислить средства со специального счета на свой расчетный счет и закрыть специальный счет, а расчет с подрядчиками произвести со своего расчетного счета по факту выполнения сезонных работ? Далее...

3. УКС «Д»: Застройщик обязан не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров опубликовать проектную декларацию (часть первая подп.1.6 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»).

В какой срок после опубликования проектной декларации застройщик должен начать прием заявлений (минимальный)?

В этом же подпункте есть положение о том, что в проектной декларации должна содержаться информация о порядке приема и регистрации заявлений на заключение договоров.

Какой порядок приема заявлений установлен? Должен ли быть разработан какой-то локальный акт по данному вопросу? Далее...

4. УКС «Д»: Какой порядок продажи квартир после ввода их в эксплуатацию? Как документально оформить такую продажу? В течение какого времени могут продаваться таким образом квартиры? Далее...

5. УКС «Д»: Может ли застройщик обременять продажу (долевое строительство) квартиры одновременно продажей машино-места при коммерческом строительстве и реализации квартир гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий?

Как правильно указать предмет договора (объект долевого строительства): квартира и машино-место как один объект долевого строительства или как два отдельных объекта в одном договоре?

Как сформировать стоимость 1 м²: включить стоимость паркинга в квадратный метр квартиры или отдельно?

При реализации машино-места долевым способом как правильно сформировать его стоимость: выделить стоимость 1 м² или указать стоимость за все машино-место? Далее...

6. УКС «Б»: Может ли застройщик увеличить стоимость квартиры при 100-процентной предоплате ее стоимости дольщиком? Далее...

7. УКС «СД»: Можно ли зафиксировать цену договора долевого строительства в привязке не к иностранной валюте, а к белорусскому рублю? Далее...

8. УКС «СД»: При долевом строительстве дома часть дольщиков пользовалась государственной поддержкой - льготными кредитами ОАО «АСБ Беларусбанк». После ввода жилого дома в эксплуатацию фактическая стоимость объектов долевого строительства оказалась меньше цены договора. Застройщик принял решение вернуть банку неиспользованные средства в части перечисленных льготных кредитов, а дольщикам - их собственные средства.

Прав ли застройщик? Далее...

9. УКС «Б»: Застройщик получил земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома. До опубликования проектной декларации он обязан вложить в строительство собственные средства в размере 15 % от сметной стоимости дома. Таких средств у застройщика нет, поэтому он заключил с гражданами договор займа денежных средств с обязательством после освоения 15 % от сметной стоимости заключить с каждым договор создания объекта долевого строительства.

Прав ли застройщик? Далее...

10. УКС «СМ»: Когда цена по договору долевого строительства может меняться? Далее...

11. УКС «СМ»: Застройщик ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, при этом фактическая цена дома оказалась меньше плановой. Дольщиками выступали как льготные категории граждан, использовавшие льготные кредиты, так и граждане, являющиеся очередниками, но не имеющие прав на господдержку.

После ввода жилого дома застройщик вернул всем дольщикам на предоставленные ими счета в банках не использованные на строительство денежные средства.

Прав ли застройщик? Далее...

12. УКС «СМ»: Многоквартирный жилой дом планируется к строительству с отделкой во всех квартирах, соответственно, рассчитана и утверждена смета. При заключении договоров долевого строительства застройщик принял решение предоставить дольщикам право отказаться от отделки, в офисе было размещено соответствующее объявление. Дольщики в течение месяца должны были дать ответ. Часть из них решила строить жилье без отделки, часть - с отделкой. Застройщик в соответствии с полученными заявлениями пересчитал смету.

Через несколько месяцев до начала отделочных работ часть дольщиков изменила решение относительно отделки в квартирах, при этом в своих заявлениях они указали, что отказываются не от всей отделки, а от части и подали список отделочных работ, которые будут выполнять самостоятельно. Застройщик отказал.

Прав ли застройщик? Далее...

Развернутый текст интернет-семинара см. здесь.

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»