Всё по одной теме.
Текущий ремонт здания (сооружения), помещения: как организовать и оформить (после 23.07.2024)

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

01.11.2024

Из подборки вы узнаете:

Справочно О проведении и оформлении текущего ремонта до 23.07.2024 см. здесь.

1. Какие работы можно отнести к текущему ремонту здания (сооружения), помещения

Текущий ремонт - совокупность строительно-монтажных, пусконаладочных работ и организационно-технических мероприятий по предупреждению износа, устранению повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, осуществляемых в том числе с применением новых материалов и технологий (подп.1.83 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений, приведен в приложении А к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106.

Кроме того, Минжилкомхозом утверждены:

• перечень видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства местных бюджетов, а также иные источники финансирования, не запрещенные законодательством (приложение 1 к Инструкции о порядке планирования, проведения и финансирования текущего ремонта жилищного фонда, утв. постановлением Минжилкомхоза от 30.03.2016 № 5);

• перечень видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организаций застройщиков платы за текущий ремонт (приложение 2 к Инструкции № 5).

Дополнительно по теме • Как определить вид планируемых к выполнению строительных работ, в том числе финансируемых за счет бюджетных средств: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Относятся ли работы к текущему ремонту, как это определить: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Организация производит замену в здании склада старой наружной деревянной двери на новую усовершенствованную металлическую. Это текущий ремонт или модернизация? • Организация планирует заменить радиаторы отопления, остальные элементы системы отопления менять не будет. Является ли данный вид ремонта текущим? Кто и каким документом принимает решение о дальнейшей судьбе старых радиаторов: сдать в металлолом, оприходовать на склад для использования на других объектах организации? • Можно ли отнести замену отдельных участков трубопровода в 25 м к работам по текущему ремонту? • Работы по установке прибора учета воды (водомера) относятся к работам по текущему ремонту? • Является ли замена электропроводки в одном из помещений здания торгового центра текущим ремонтом? В процессе ремонта была нарушена целостность стен для демонтажа и последующего монтажа кабеля

2. Нужна ли разрешительная документация на текущий ремонт

Для проведения текущего ремонта не требуется разрешительная документация (подп.3.2 п.3 ст.83 Строительного кодекса).

Дополнительно по теме • Текущий ремонт: что нужно знать специалисту (в вопросах и ответах).

3. Какие документы нужны для текущего ремонта

Строительно-монтажные работы по текущему ремонту выполняются без направления уведомления о выполнении строительно-монтажных работ на основании дефектного акта и сметной документации (сметы) (ч.1 п.2 ст.83 Строительного кодекса).

1. Дефектный акт формы С-1 утвержден постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14. Он применяется организациями для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту.

В нем должны быть указаны:

Дата начала разработки сметной документации ________.

Дата начала выполнения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ _____________.

Продолжительность выполнения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ ______________.

В дефектном акте приводятся сведения о стесненных и усложненных условиях производства работ и особенностях технологии ведения работ с применением грузоподъемных механизмов, люлек электрических, автовышек и другие сведения, необходимые для определения сметной стоимости работ.

По результатам первичного осмотра объекта ремонта составляется примерный (укрупненный) перечень видов предполагаемых строительно-монтажных работ и указывается в дефектном акте.

Обратите внимание! При этом дефектный акт на текущий ремонт составляется обязательно, вне зависимости от того, финансируется объект за счет бюджетных средств или собственных средств заказчика (абз.2 п.2 постановления № 14).

Дополнительно по теме • Дефектный акт и акт на допработы: разбираемся, когда какую из форм составлять.  • Размораживание труб системы отопления во время приостановки СМР: как оформить их ремонт.  • Организация планирует текущий ремонт на двух объектах. Имеется один дефектный акт по одному объекту, и второй - по другому. На основании указанных дефектных актов составлено три сметы. Сметчик по одному объекту посчитал нужным разбить работы на две сметы (одна - установка окон и дверей, другая - укладка линолеума), то есть не стал объединять. Имеет ли это какое-то принципиальное значение в данном случае? • Проведен текущий ремонт крыши и крыльца здания (бюджетная организация), предоставлены документы о выполнении работ. В акте выполненных работ стоит штамп организации, с которой заключен договор по техническому надзору, о подтверждении объема выполненных работ. Казна требует, чтобы работы по техническому надзору были включены в смету по объекту текущего ремонта. Как это сделать? • Дефектный акт ф.С-1 (пример).

2. Локальная смета (локальный сметный расчет) на работы по текущему ремонту объектов составляется по форме согласно приложению 1 к Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Минстройархитектуры от 19.04.2023 № 39.

Сметная стоимость объекта определяется на дату начала разработки сметной документации (сметы) с учетом даты начала выполнения работ и даты окончания выполнения работ с учетом продолжительности выполнения необходимых строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, установленной заказчиком, застройщиком.

Для отражения в сметной документации (смете) изменения стоимости строительства в период с даты начала разработки сметной документации (сметы) до даты начала выполнения работ, а также до даты окончания выполнения работ с учетом продолжительности выполнения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, установленной заказчиком, застройщиком, используются прогнозные индексы стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат (ч.1 п.2 ст.79 Строительного кодекса).

Справочно Прогнозные индексы с разбивкой по месяцам см. здесь.

Государственная экспертиза сметы (сметной документации) на текущий ремонт необязательна (п.3 приложения 3 и п.11 приложения 4 к Положению о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утв. постановлением Совмина от 30.09.2016 № 791).

Дополнительно по теме • Составление локальной сметы в соответствии с Инструкцией № 39. • Согласно составленному дефектному акту необходимо произвести текущий ремонт крыши производственного здания. Срок производства работ - 2 недели. Источник финансирования - собственные средства. Нужна ли смета на производство работ? Может ли стоимость работ быть договорной?  • Организация - госзаказчик в сфере ЖКХ. При составлении смет на текущий ремонт нужно ли включать временные, зимние, непредвиденные расходы и средства на содержание заказчика? И если да, то нужно ли составлять отдельный расчет при объявлении закупки без непредвиденных расходов и затрат на содержание заказчика? • При составлении сметы на текущий ремонт предполагается покрасить фасад здания и отремонтировать обшивку крыши. Нужно ли включать в смету леса отдельно на площадь фасада и отдельно на ремонт обшивки, то есть должны ли быть в смете леса два раза, если разные работы на высоте?

4. Нужна ли проектная документация на текущий ремонт

Для проведения текущего ремонта не требуется предпроектная (предынвестиционная) и проектная документации (подп.3.1 п.3 ст.83 Строительного кодекса).

При текущем ремонте составляются только сметы.

5. Какие процедуры закупки нужно провести при текущем ремонте

При финансировании ремонта с учетом бюджетных и приравненным к ним средств, при определении подрядной организации на выполнение текущего ремонта проводится процедура госзакупки в соответствием с Законом от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)».

Согласно позиции МАРТ, именно получатель бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов является заказчиком в государственных закупках и должен осуществлять приобретение товаров (работ, услуг) за счет таких средств в соответствии с требованиями Закона № 419-З (письмо МАРТ от 24.06.2021 № 14-01-10/1598 К «О закупках для строительства»).

При этом изменение условий договора строительного подряда по текущему ремонту объекта допускается в случае изменения цены договора не более чем на 15 % по отношению к цене договора при его заключении, обусловленного возникновением потребности в выполнении строительно-монтажных работ по текущему ремонту, не предусмотренных в дефектном акте и смете, подтвержденной актом, подписанным заказчиком и подрядчиком, а также инженерной организацией (в случае ее привлечения заказчиком для выполнения своих функций) (абз.14 подп.1.8 п.1 постановления Совмина от 15.06.2019 № 395 «О реализации Закона Республики Беларусь "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О государственных закупках товаров (работ, услуг)"»).

Таким образом, на допработы при текущем ремонте не нужно проводить отдельную процедуру госзакупки в случае изменения цены договора не более чем на 15 % по отношению к цене договора при его заключении.

С 30.08.2024 РУП, госорганы, гособъединения, иные юрлица, имущество которых находится в республиканской собственности, либо хозяйственные общества, в уставных фондах которых более 25 % акций (долей) принадлежит Республике Беларусь или организациям, имущество которых находится в республиканской собственности, закупки товаров (работ, услуг) при строительстве объектов за счет собственных средств, если стоимость закупки более 1 000 БВ, осуществляют в соответствии с требованиями постановления Совмина от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств» (подп.1.1 п.1 постановления № 229, абз.2 подп.1.3 п.1 постановления Совмина от 27.08.2024 № 632).

Действие постановления № 229 не распространяется на закупки (в том числе вышеперечисленными организациями) товаров (работ, услуг) на сумму до 1 000 БВ по одной сделке на дату принятия организацией решения о проведении закупки (п.9 приложения 1 к постановлению № 229).

При этом по закупкам товаров (работ, услуг) при строительстве объектов за счет собственных средств коммерческих организаций никаких изменений нет. Поэтому до появления каких-либо официальных разъяснений, эти закупки, в том числе и на текущий ремонт, как и ранее, проводятся по ЛПА организации, в том числе и через процедуру переговоров, либо заключаются договоры строительного подряда по договоренности сторон, то есть без процедуры закупки.

Дополнительно по теме • Организации необходимо выполнение работ по текущему ремонту кабинетов в административном здании за счет собственных средств. Чем нужно руководствоваться и какую процедуру провести?  • Необходимо ли при проведении процедуры государственной закупки текущего ремонта в приглашении к закупке требовать у участников аттестаты?  • Допускается ли при проведении процедуры закупки за счет собственных средств работ по текущему ремонту помещения ссылаться на порядок формирования цены участника согласно постановлению Совмина от 01.11.2023 № 747 «О порядке формирования договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ по объектам текущего ремонта»?  • До 30.08.2024 на закупки товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, в том числе их ремонте, реконструкции, реставрации и благоустройстве, действие постановления Совмина от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств» не распространялось и по ним проводили переговоры. С 30.08.2024 действие постановления № 229 на них распространяется и нужно закупки в строительстве на сумму более 1 000 БВ выкладывать на icetrade (например, текущий ремонт)? • Участник в процедуре государственной закупки на текущий ремонт составил смету, где уменьшил ОХР, ОПР по сравнению с локальной сметой заказчика. Допускается ли это? • Закупка за счет бюджетных средств, текущий ремонт здания. Каким способом определить предельную стоимость для подрядчика, то есть как определить предельную стоимость проектно-сметным способом, как того требует постановление МАРТ от 30.04.2024 № 34 «О порядке и способах определения предельной стоимости предмета государственной закупки»? • Учреждение образования проводит ЗЦП (текущий ремонт зенитных фонарей) (бюджетные средства). Поступило два предложения. Один из участников в смете применил коэффициент 1,2 на стесненность, хотя заказчик в своих конкурсных документах (смета, дефектный акт, техзадание) этот коэффициент не применял. Как поступить: отклонить предложение этого участника как не отвечающее требованиям документов? • Проведен ЗЦП на текущий ремонт по замене неисправных участков электрической сети предельной стоимостью 60 000,00 руб., заключен договор с подрядчиком. В ходе работ выявлены допработы, которые не предусмотрены сметой и дефектным актом. Выбор процедуры на допработы необходимо определить исходя из стоимости допработ или с учетом уже проведенной процедуры? • Заказчику необходимо освоить бюджетные средства для выполнения работ по текущему ремонту. Требуется проведение процедуры государственной закупки. Может ли заказчик не устанавливать дополнительные требования к участникам, если это будет процедура запроса ценовых предложений? • Заказчик провел процедуру государственной закупки (запрос ценовых предложений) по выбору подрядчика для работ по текущему ремонту стоимостью 50 тыс. руб. В ходе исполнения договора возникли дополнительные работы стоимостью, превышающей 15 % от цены договора. Нужно провести процедуру государственной закупки, предельная стоимость предмета которой 25 тыс. руб. Необходимо ли устанавливать дополнительные требования к участникам?

6. Нужен ли заказчику и подрядчику аттестат соответствия, а их работникам квалификационные аттестаты

Ни аттестат соответствия, ни квалификационные аттестаты для выполнения текущего ремонта ни заказчику, ни подрядчику не нужны (подп.3.3 п.3 ст.83 Строительного кодекса).

7. Должно ли у подрядчика быть свидетельство о техкомпетентности системы производственного контроля

Для выполнения текущего ремонта подрядчику не нужно иметь ни свидетельство о технической компетентности системы производственного контроля, ни декларации безопасности на строительные работы (подп.3.4, 3.5 п.3 ст.83 Строительного кодекса).

8. Как формируется цена работ текущего ремонта

Порядок формирования стоимости работ по текущему ремонту зависит от источника финансирования.

По объектам текущего ремонта, финансируемого за счет бюджетных средств, действует Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ по объектам текущего ремонта, утв. постановлением Совмина от 01.11.2023 № 747.

Положение № 747 определяет порядок формирования договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ и расчетов между заказчиком и подрядчиком при выполнении подрядных работ по объектам текущего ремонта, финансируемого полностью или частично за счет бюджетных средств.

Таким образом, именно при бюджетном финансировании обязательно руководствоваться нормами Положения № 747.

Дополнительно по теме • Определен порядок формирования договорной цены на текущий ремонт. Комментарий к постановлению Совмина от 01.11.2023 № 747. • Определяем по-новому цену текущего ремонта за счет бюджета. • Текущий ремонт (бюджет). Заключен договор на 300 000 руб. с графиком производства работ с разбивкой на 3 месяца. По причине выполнения дополнительных работ общая стоимость работ составила 340 000 руб. Правомерно ли увеличение стоимости работ?  • По результатам ЗЦП заключен договор на текущий ремонт. Появилась потребность в допработах. Готовится дополнительное соглашение к договору. Необходимо ли к допсоглашению прилагать акт, подписанный сторонами?

По объектам ремонта за счет собственных средств заказчика порядок формирования стоимости работ не регламентирован, то есть устанавливается по договоренности сторон.

9. Какой договор заключается с подрядчиком на выполнение текущего ремонта

Работы по текущему ремонту подрядные организации выполняют на основании заключенных договоров строительного подряда.

Справочно Подрядчик - юридическое лицо, ИП, имеющие право на осуществление строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (подп.1.48 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Дополнительно по теме • К договору строительного подряда (текущий ремонт) прилагаются следующие документы: протокол согласования договорной (контрактной) цены, график производства работ, смета, график платежей. Каким НПА утверждена форма графика платежей для договора на текущий ремонт?  • Организация заключает договор строительного подряда на текущий ремонт с заменой оборудования. Новое оборудования для замены приобрел заказчик. Как оформить передачу оборудования? Достаточно ли внести в договор пункт о том, что оборудование передается от заказчика подрядчику на основании ТТН?  • Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке договор подряда на текущий ремонт кровли (госзакупка), если подрядчик не выполняет договорные обязательства и срок окончания работ истек? Достаточно ли будет уведомления о расторжении договора подряда в одностороннем порядке?  • В мае 2024 г. по результатам государственной закупки заключен договор строительного подряда на выполнение текущего ремонта. В ходе выполнения работ возникли дополнительные работы, которые нельзя было предусмотреть при составлении дефектного акта и сметы. Подрядчику отправлены акты и сметы на допработы, которые он оставил без ответа и какого-либо согласования. В дальнейшем подрядчик перестал выходить на связь, на претензии не отвечает, на объекте не появляется. Может ли заказчик в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора?

10. Какие авансы предоставляют при текущем ремонте

Зависит от источника финансирования текущего ремонта.

По объектам текущего ремонта, финансируемым с привлечением бюджетных средств:

✓ текущие авансы на выполнение работ перечисляются подрядчику в размере, установленном договором, но не превышающем 70 % стоимости строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце;

✓ целевые авансы на приобретение материальных ресурсов при проведении текущего ремонта подрядным способом не предоставляются.

При выполнении работ по текущему ремонту объекта для перечисления авансов заказчиком в органы казначейства представляется договор строительного подряда, заключенный между заказчиком и подрядчиком, график платежей. Для оплаты выполненных строительных работ также представляется справка о стоимости выполненных работ и затратах или иные документы, служащие основанием для расчетов (ч.1 п.10, ч.3 п.11, п.13 Инструкции о порядке оплаты расходов при осуществлении архитектурной и строительной деятельности за счет средств республиканского бюджета, местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, утв. постановлением Минфина от 17.12.2001 № 120).

По объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон могут определяться иные размеры авансов, направления и порядок их использования.

11. Какие расчетные документы подрядчик оформляет для оплаты заказчиком выполненных работ по текущему ремонту

Для сдачи-приемки работ по текущему ремонту применяется акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а.

Акт формы С-2а формируется в соответствии со сметой, на основании которой определена стоимость работ по заключенному договору. В акт формы С-2а вносится информация о фактически выполненных в отчетном периоде работах, объемах и сметной стоимости в разрезе элементов затрат (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, материалы, транспорт), с учетом иных сметных нормативов, средств, учитывающих применение прогнозного индекса стоимости строительно-монтажных работ, налогов и отчислений, условий формирования цены, предусмотренных договором строительного подряда, а также трудозатраты рабочих (абз.2 ч.1, ч.2 п.9 Инструкции о порядке применения актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, первичных учетных документов, оформленных при выполнении строительных работ за пределами Республики Беларусь, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29).

Каждая страница акта формы С-2а визируется инженером по техническому надзору в части подтверждения сведений о количестве принятых работ (ч.6 п.9 Инструкции № 29). 

На основании акта формы С-2а составляется справка о стоимости выполненных работ. Специальной формы справки о стоимости выполненных работ при текущем ремонте нет.

На сегодня есть две утвержденные формы справки:

1) форма С-3 (для объектов, сметная документация на которые составлена в базисном уровне цен) - раздел 1;

2) форма С-3а (для объектов, по которым сформирована неизменная цена в соответствии с Положением о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553. При этом Положение № 1553 не распространяется на объекты текущего ремонта) - строка 2 раздела 1.

Таким образом, ни одна из утвержденных форм не может применяться без внесения некоторых правок.

Соответственно, на работы по текущему ремонту можно составлять любую из справок, с внесением в нее необходимых изменений.

Дополнительно по теме • Оплата строительных работ за счет средств бюджета, а также за счет государственных внебюджетных фондов. Комментарий к постановлению Минфина от 26.07.2024 № 42.  • Составление и подписание актов выполненных строительных работ с 30 октября 2024 года. Комментарий к постановлению Минстройархитектуры от 18.10.2024 № 116.  • Если подрядчик выполняет дополнительные работы в рамках текущего ремонта, то какие документы нужны?

12. Нужен ли технический надзор при текущем ремонте

Зависит от источника финансирования текущего ремонта.

Осуществление технического надзора является обязанностью заказчика при выполнении работ по текущему ремонту объекта, финансируемых за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, областных, Минского городского исполнительных комитетов (абз.3 ч.2 п.1 ст.124 Строительного кодекса).

Таким образом, при бюджетном финансировании заказчик организует осуществление технического надзора за текущим ремонтом в соответствии с требованиями Инструкции о порядке осуществления технического надзора за строительством, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 40.

Осуществление технического надзора не является обязательным при выполнении работ по текущему ремонту объекта, финансируемому за счет собственных средств заказчика, застройщика (абз.4 ч.3 п.3 ст.124 Строительного кодекса).

Дополнительно по теме • Обязательно ли организации осуществлять технический надзор при текущем ремонте кровли здания за счет собственных средств? • Заказчик - учреждение образования. Источник финансирования - республиканский бюджет. Название объекта: «Текущий ремонт по замене приборов учета тепловой энергии со средствами дистанционной передачи данных». Виды работ в смете - демонтаж и установка приборов учета. Нужен ли технический надзор?

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»