Пособие от 28.07.2023
Автор: Аналитическая редакция Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

ЖКХ: вопросы строительства

СОДЕРЖАНИЕ

Текущий ремонт

Капитальный ремонт

Искать как словосочетание

Искать в документе Искать в содержании

0/0

Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

ЖКХ: вопросы строительства

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

28.07.2023

Текущий ремонт

Текущий ремонт объекта - совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий (абз.44 ст.1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

При текущем ремонте не нужен аттестат заказчика. Аттестат нужен только на выполнение функций заказчика при возведении, реконструкции, реставрации, благоустройстве объектов строительства, относимых к первому - четвертому классам сложности (п.8 перечня отдельных видов архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющих) (приложение 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утв. постановлением Совмина от 21.03.2014 № 252)).

Текущий ремонт жилищного фонда выполняется в плановом и внеплановом порядке.

Годовой план формируется заказчиком по результатам плановых осенних осмотров жилищного фонда, а также на основании заявок, претензий потребителей и иных документов.

Годовой план текущего ремонта на очередной год составляется и утверждается заказчиком по форме согласно приложению 3 к Инструкции о порядке планирования, проведения и финансирования текущего ремонта жилищного фонда, утв. постановлением Минжилкомхоза от 30.03.2016 № 5.

Плановый текущий ремонт жилищного фонда осуществляется в соответствии с годовыми планами текущего ремонта жилищного фонда.

Внеплановый текущий ремонт жилищного фонда осуществляется:

• при установлении неудовлетворительного технического и эстетического состояния конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, в том числе в результате актов вандального характера;

• по решению потребителей о необходимости проведения текущего ремонта, принятому в соответствии с законодательством (ч.4 п.5 Инструкции № 5).

Виды ремонтных работ и их объем определяются в соответствии с дефектным актом, составляемым по результатам осмотра жилого дома (п.7 Инструкции № 5).

Справочно

Перечень видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, за исключением общежитий, источниками финансирования которых являются средства местных бюджетов, а также иные источники финансирования, не запрещенные законодательством, см. здесь.

Перечень видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, за исключением общежитий, источниками финансирования которых являются средства от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организаций застройщиков платы за текущий ремонт, см. здесь.

Перечень видов работ по текущему ремонту общежитий, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций коммунальной формы собственности, источниками финансирования которых являются средства местных бюджетов, а также иные источники финансирования, не запрещенные законодательством, см. здесь.

Строительно-монтажные работы по текущему ремонту выполняются на основании дефектного акта и сметы (п.9 ст.51 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Форма С-1 «Дефектный акт» утверждена постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14. Она применяется для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту.

На работы по текущему ремонту объектов строительства составляется локальная смета (п.4, приложение 1 к Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Минстройархитектуры от 19.04.2023 № 39).

Работы по текущему ремонту выполняются подрядными организациями на основании заключенных в соответствии с Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, договоров строительного подряда.

Обратите внимание!

Физлица по договору строительного подряда могут выполнять только штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладку (ремонт) печей и каминов (п.2 Указа от 18.04.2019 № 151 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь»).

Заказчик организует технадзор за текущим ремонтом в соответствии с требованиями Инструкции о порядке осуществления технического надзора за строительством, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 40.

Для сдачи-приемки работ по текущему ремонту применяется акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а.

В акт формы С-2а вносится информация о фактически выполненных в отчетном периоде работах, объемах и стоимости в разрезе элементов затрат (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, материалы, транспортные расходы), а также трудозатраты рабочих (ч.2 п.9 Инструкции о порядке применения и заполнения форм актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29).

При передаче заказчику результата работ по текущему ремонту оформляется гарантийное письмо (ч.1 п.67 Правил № 1450).

Гарантийный срок на работы по текущему ремонту устанавливается не менее 2 лет (абз.3 ч.1 п.66 Правил № 1450).

Дополнительно по теме

• Жилищно-коммунальное хозяйство: изменения в Директиве № 7 с 23 июля 2023 года. Комментарий к Указу от 20.04.2023 № 118.

• Текущий ремонт фасада здания. При ремонте, затратив электроэнергию, воду, газ, подрядчик должен возместить эти затраты заказчику. Как это сделать? Правильно ли будет уменьшить стоимость договора на сумму затраченной электроэнергии? Или заказчик оплачивает всю стоимость работ, а подрядчик на основании акта на передачу электроэнергии самостоятельным платежом перечисляет необходимую сумму?

• Поскольку текущий ремонт не попадает под действие Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, следовательно, цена при нем не является неизменной. Обязателен ли для применения график производства работ по форме, приведенной в приложении 2 к Положению № 1553?

• В договоре строительного подряда на текущий ремонт указана приблизительная цена. Может ли заказчик требовать руководствоваться Положением о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, при формировании цены? Заказчик в условиях договора устанавливает, что в случае превышения стоимости материалов он не компенсирует разницу. Правомерны ли такие условия?

• Можно ли в договорах по текущим ремонтам прописывать, что стоимость строительных работ определена на основании протокола согласования договорной цены в соответствии с Указом от 11.08.2011 № 361 и Положением о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, а в части корректировки цены прописать случаи, указанные в п.11 Положения № 1553?

• Проведена процедура запроса ценовых предложений по текущему ремонту здания. Финансирование бюджетное. Заключили договор. На дополнительные работы в ходе выполнения работ заключается дополнительное соглашение. Нужно ли проводить дополнительно закупку на увеличение объема?

• Организация ЖКХ - балансодержатель объектов благоустройства. Работы по текущему ремонту и содержанию объектов выполняет по договору со службой заказчика. Может ли организация ЖКХ заказывать проекты на новое строительство объектов благоустройства и кем тогда она будет выступать?

• Организацией ЖКХ выполнялись работы по текущему ремонту за счет средств районного бюджета. Акты выполненных работ формировались в программе на основании общереспубликанских норм. Заработная плата строителям формировалась и начислялась сдельно на основании коллективного договора: оплата труда за выполненный объем работ (сдельная заработная плата). Правомерно ли использовать в актах выполненных работ общереспубликанскую ставку или организация должна установить в актах ставку строителей 4-го разряда, действующую в организации?

• В многоквартирном жилом доме есть арендная квартира, принадлежащая на праве собственности организации «П». Наниматель квартиры - гражданка Б. Организация ЖКХ проводит текущий ремонт подъезда. С кем заключать договор на проведение текущего ремонта подъезда - с собственником квартиры (организацией «П») либо с нанимателем (гражданкой Б.)?

• Субподрядчик - строительная организация (ничего не производит, только строит). Заключен договор строительного субподряда между ЖКХ (генподрядчик) и субподрядчиком. Генподрядчику необходимо отписать субподрядчику материалы, но возникла проблема. Генподрядчик утверждает, что в связи с запретом законодательства о товарообменных операциях не может этого сделать. Может ли генподрядчик отписать субподрядчику материалы?

• По Указу от 22.12.2020 № 478 «О закупках в жилищно-коммунальном хозяйстве» ЖКХ признан подрядчиком по текущему ремонту улично-дорожной сети, закрепленной за ЖКХ. Для выполнения работ привлечен субподрядчик - ДРСУ. Как в договоре прописать, что оплата выполненных субподрядчиком работ должна производиться на счет субподрядчика со счетов госказначейства?

• Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда: облагаются ли работы НДС.

• Технический надзор на объектах текущего ремонта.

Обсуждение в Сообществе

• Планируется проводить работы по текущему ремонту в служебном жилом помещении. Договор будет заключен между исполкомом (собственник) и ЖКХ (в его хозведении находится жилье). Какой заключать договор на проведение текущего ремонта в служебном жилье, договор подряда?

• Договор на оказание услуг по текущему ремонту жилищного фонда (между РИК и ЖКХ, районный бюджет). Можно ли привлекать субподрядные организации для текущего ремонта?

• Может ли организация (ЖКХ) предоставить РОВД спонсорскую помощь в виде ремонта крыльца? Как предусмотреть, если есть только предварительная смета на работы, а окончательная стоимость работ неизвестна?

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт - основная жилищно-коммунальная услуга по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации (п.23 ст.1 ЖК).

При капитальном ремонте не нужен аттестат заказчика. Аттестат нужен только на выполнение функций заказчика при возведении, реконструкции, реставрации, благоустройстве объектов строительства, относимых к первому - четвертому классам сложности (п.8 перечня отдельных видов архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющих) (приложение 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утв. постановлением Совмина от 21.03.2014 № 252)).

Дополнительно по теме

• Нужен ли предприятию ЖКХ аттестат заказчика для организации и проведения работ по капитальному ремонту жилых домов в связи с вступившими изменениями в области аттестации строительной деятельности в сентябре 2021 г.?

Проведение капремонта жилых домов, их конструктивных элементов, инженерных систем осуществляется на основании перспективных (на 5 лет) программ и текущих (на 1 год) графиков.

Перспективные программы и текущие графики капремонта до 1 февраля текущего года размещаются на информационных сайтах районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе в сети Интернет (п.5 Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда, утв. постановлением Совмина от 21.04.2016 № 324).

На работы по капитальному ремонту не нужно получать разрешительную документацию. Приступить к выполнению работ по капитальному ремонту можно со дня, следующего за днем направления уведомления о проведении таких работ в органы государственного строительного надзора.

Справочно

До начала строительно-монтажных работ при капитальном ремонте, при наличии положительного заключения госэкспертизы по проектной документации в госстройнадзор направляется уведомление о начале производства строительно-монтажных работ (п.3 Положения о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утв. постановлением Совмина от 08.05.2018 № 343).

Форму уведомления о начале производства строительно-монтажных работ см. здесь.

Состав и содержание проектной документации на капитальный ремонт устанавливает ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание» (утвержден и введен в действие приказом Минстройархитектуры от 27.03.2014 № 85). При разработке проектной документации на капитальный ремонт зданий, сооружений не требуется разработка чертежей по видам работ, выполнение которых не затрагивает несущей способности конструкций (ч.2 п.4.23 ТКП 45-1.02-295-2014).

Справочно

Состав и содержание задания на проектирование для объектов жилищно-гражданского назначения определены в приложении Ж к ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» (утвержден и введен в действие приказом Минстройархитектуры от 14.07.2014 № 196).

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 25 июля 2023 г. введены в действие СП 1.02.01-2023 «Состав и порядок разработки предпроектной (предынвестиционной) документации», утв. постановлением Минстройархитектуры от 23.05.2023 № 53.

Финансирование капитального ремонта жилищного фонда осуществляется за счет средств местных бюджетов, средств от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организации застройщиков, не являющимися собственниками недвижимого имущества, платы за капитальный ремонт, а также иных источников финансирования (п.3 Положения № 324).

За счет бюджетных средств, предусмотренных на капитальный ремонт, средств от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений, членами организации застройщиков, организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома, товариществами собственников и организациями застройщиков платы за капитальный ремонт выполняются работы по:

• разработке предпроектной (предынвестиционной) и проектной документации, проведению государственной экспертизы проектной документации, ведению авторского и технического надзора, выполнению изыскательских работ;

• обследованию специализированной организацией жилых домов, их конструктивных элементов, инженерных систем при проведении ею оценки технического состояния жилого дома в соответствии с законодательством;

• ремонту и замене внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, а также канализационных выпусков в соответствии с границами балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственностью, в том числе внутриквартирных распределительных трубопроводов (стояков) систем холодного и горячего водоснабжения, включая первую запорную арматуру по стоякам, и общих канализационных стояков системы водоотведения, включая раструб;

• замене (устройству) внутридомовой системы электроснабжения при повышении нагрузки для устройства отопления и (или) горячего водоснабжения от индивидуального отопительного (водонагревательного) оборудования (приборов);

• ремонту, замене и устройству противодымной защиты, установок противопожарной автоматики;

• ремонту и замене инженерного оборудования, обеспечивающего потребление коммунальных услуг, устройству рециркуляции внутридомовой системы горячего водоснабжения (без устройства наружных сетей);

• установке терморегуляторов на отопительных приборах в квартирах;

• ремонту и замене водомерных узлов с установкой дистанционного съема показаний с приборов группового учета расхода воды и индивидуальных тепловых пунктов (установка теплообменников, систем автоматического регулирования расхода тепловой энергии и системы диспетчеризации);

• устройству системы дистанционного съема показаний с приборов индивидуального учета расхода воды, газа в квартирах;

• ремонту крыши, в том числе переустройству совмещенных крыш под чердачные, с повышением при необходимости сопротивления теплопередаче промерзающих конструкций покрытий (перекрытий технических этажей) до установленного техническими нормативными правовыми актами нормативного значения для капитального ремонта зданий, устройству выходов на кровлю;

• ремонту фасадов с устранением сырости и продуваемости (без доведения сопротивления теплопередаче наружных ограждающих конструкций до установленного техническими нормативными правовыми актами нормативного значения), утеплению фасадов (до требуемого значения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций) в соответствии с п.9¹ Положения № 324;

• замене заполнений оконных и входных дверных проемов, расположенных во вспомогательных помещениях;

• ремонту и восстановлению несущей способности конструктивных элементов, в том числе балконов и лоджий, замене ограждений, экранов и плит балконов и лоджий, устройству лоджий в жилых домах, где технические решения по восстановлению существующих балконов экономически нецелесообразны. Решение по устройству лоджий в жилых домах, где технические решения по восстановлению существующих балконов экономически нецелесообразны, принимается заказчиком по согласованию с областными или Минским городским исполнительными комитетами;

• устройству и замене козырьков над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;

• ремонту фундамента, восстановлению или устройству отмостки;

• устройству систем уравнивания потенциалов и молниезащиты;

• ремонту и устройству заземления (зануления);

• установке сигнализаторов обнаружения угарного газа, ремонту системы вентиляции, ремонту или устройству системы дымоудаления;

• восстановлению нарушенных при производстве работ по капитальному ремонту и ремонту существующих элементов благоустройства и озеленения придомовой территории (бортового камня, покрытия пешеходных дорожек, асфальтового покрытия дворового проезда (без доведения до требований технических нормативных правовых актов, предусмотренных при возведении объектов);

• восстановлению отделки вспомогательных, жилых и (или) подсобных помещений жилых домов в местах, нарушенных при производстве работ по капитальному ремонту;

• замене заполнений оконных и дверных проемов в помещениях общежитий государственного жилищного фонда, в том числе жилых помещениях (блоках);

• ремонту и замене инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, мусоропроводов, распределительных и подводящих трубопроводов, замене непригодного к дальнейшей эксплуатации электрического (плиты, вытяжные электровентиляторы, водонагреватели и иное), газового (плиты, котлы, водонагреватели и иное), санитарно-технического (ванны, мойки, умывальники, унитазы, смывные бачки, смесители и иное) оборудования, электропроводки в помещениях общежитий государственного жилищного фонда, в том числе в жилых помещениях (блоках);

• ремонту вспомогательных помещений, помещений бытового и общественного назначения (кухни общего пользования, общие санузлы, общие душевые помещения (в том числе в блоках) и иные помещения общественного назначения) в общежитиях государственного жилищного фонда;

• ремонту и замене покрытий пола в помещениях общежитий государственного жилищного фонда, в том числе жилых помещениях (блоках).

Работы по капитальному ремонту выполняются подрядными организациями на основании заключенных в соответствии с Правилами № 1450 договоров строительного подряда.

Обратите внимание!

Цена работ по договору строительного подряда на капитальный ремонт формируется как неизменная договорная (контрактная) цена, то есть цена подрядных работ, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядчика (абз.5 п.2 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553).

При расчетах за выполненные работы по капитальному ремонту, сметная стоимость которых определена с применением НРР, а неизменная цена в договоре установлена с учетом норм Положения № 1553, оформляются:

• акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2б (п.10 Инструкции № 29);

• справка о стоимости выполненных работ формы С-3а.

Заказчик организует осуществление технического надзора за капитальном ремонтом в соответствии с требованиями Инструкции № 40.

Приемка выполненных строительных работ по капремонту производится представителем технического надзора путем визирования актов сдачи-приемки выполненных работ (ч.1 п.17 Инструкции № 40).

Объекты капитального ремонта независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утв. постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716.

Приемка в эксплуатацию оформляется актом приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного капитальным ремонтом (приложение 3 к постановлению Минстройархитектуры от 06.12.2018 № 40).

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта строительства по форме согласно приложению 9 к постановлению № 40.

На принятые в эксплуатацию объекты после капитального ремонта, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет, за исключением технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством или изготовителем (ч.1 п.66 Правил № 1450).

Исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию.

Дополнительно по теме

• Организация ЖКХ выполняет капитальный ремонт жилого дома (источник финансирования - районный бюджет) по разработанной и утвержденной ПСД. Согласно ПСД и рассчитанной контрактной цене окраска и штукатурка фасада выполняются механизированным способом. Прораб принял решение о выполнении этого вида работ ручным способом. Пересогласование расценки увеличивает стоимость контрактной цены. Прораб просит отдать сумму от ЭМиМ на заработную плату (сделка). Правомерно ли это?

• Работы по перекладке теплосетей (модернизация) выполнены ЖКХ хозяйственным способом за счет средств бюджета, материалы закуплены также из бюджетных средств. В справке о сумме фактически выполненных работ указывать сумму работ с материалами или материалы списывать другим документом?

• Заказчик строительства - организация ЖКХ заключила договор на оказание технического надзора. Работы на объекте выполняются хозяйственным и подрядным способами. Как рассчитать услуги технадзора по работам, выполненным хозяйственным способом?

• В 2019 году произведен капитальный ремонт крыши жилого дома. Потом начались дожди, и крыша стала протекать. Куда можно написать жалобу, так как подрядчики требуют подписать акт, что претензий у жильцов нет?

• Предприятие ЖКХ хочет возвести объект (строительство станции обезжелезивания) на землях водозабора хозяйственным способом (собственными силами) за счет средств бюджета. Правомерна ли оплата таких работ предприятию? Кто будет подписывать акты выполненных работ, поскольку предприятие является и заказчиком?

• Как рассчитать рентабельность при выполнении организациями ЖКХ работ по строительству хозяйственным способом.

Обсуждение в Сообществе

• РИК назначил ЖКХ исполнителем для выполнения (оказания) на договорной основе разработки проектной документации на капитальный ремонт, строительно-монтажные работы по капремонту. Договор строительного подряда заключается между РИК (заказчик) и ЖКХ (генподрядчик), проектную документацию на капремонт разработало ЖКХ. Кто в данном случае будет заключать договоры на авторский и технический надзор: заказчик или генподрядчик?

• Заключен договор строительного подряда между РИК (Заказчик) и ЖКХ (Генподрядчик) на капитальный ремонт. Надо ли проводить процедуру закупки на субподряд?

• Нужно ли согласование ЖКХ или РИК при демонтаже внутриквартирных встроенных шкафов?

• На объекте являемся субподрядчиком (ПМК). Генподрядчиком является государственная организация (ЖКХ). Генподрядчик приобрел строительные материалы самостоятельно, в связи с чем согласно Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете от 14.05.2007 № 10 эти материалы не могут являться материалом заказчика, а соответственно, быть переданы по ТТН. Как ЖКХ может передать нам эти строительные материалы?