Текущий ремонт: как организовать и оформить (до 23.07.2024)

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

01.07.2024

Обратите внимание!  В подборке приведена информация по организации и проведению текущего ремонта согласно законодательству, действующему до 23 июля 2024 г. С указанной даты вступает в силу Строительный кодекс, который заменит собой часть действующих НПА, другая часть НПА претерпит изменения. Аналитическая редакция Правовой платформы «Бизнес-Инфо» подготовит новую подборку по текущему ремонту согласно изменениям.

Из подборки вы узнаете:

1. Что такое текущий ремонт

Текущий ремонт объекта - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта (п.3.3.19 ТКП 45-1.01-4-2005 «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утв. приказом Минстройархитектуры от 18.07.2005 № 172).

В абз.44 ст.1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» определение, которое несколько отличается от приведенного выше.

С 23 июля 2024 г. вступает в силу Строительный кодекс и утрачивает силу Закон от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

О нововведениях кодекса см. здесь.

Текущий ремонт объекта - совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий.

Ответы на вопросы, поступившие на интернет-семинар «Проводим текущий ремонт», см. здесь.

2. Какие виды работ можно отнести к текущему ремонту

С 1 февраля 2022 г. перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений, приведен в приложении А к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106.

Кроме того, Министерством жилищного хозяйства утверждены:

• перечень видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства местных бюджетов, а также иные источники финансирования, не запрещенные законодательством (приложение 1 к Инструкции о порядке планирования, проведения и финансирования текущего ремонта жилищного фонда, утв. постановлением Минжилкомхоза от 30.03.2016 № 5);

• перечень видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организаций застройщиков платы за текущий ремонт (приложение 2 к вышеуказанной Инструкции).

Дополнительно по теме • Как определить вид планируемых к выполнению строительных работ, в том числе финансируемых за счет бюджетных средств: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Относятся ли работы к текущему ремонту, как это определить: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Как определить необходимость замены труб инженерных сетей. • Меняем старые окна и двери на новые: какой это вид работ.

3. Какие документы нужны для текущего ремонта

Строительно-монтажные работы по текущему ремонту выполняются на основании дефектного акта и сметы (п.9 ст.51 Закона № 300-З).

При этом дефектный акт на текущий ремонт составляется обязательно, вне зависимости от того, финансируется объект за счет бюджетных средств или собственных средств заказчика.

Дополнительно по теме • При выполнении каких строительных работ не надо получать разрешительную документацию с 23 июля 2024 года. Комментарий к Строительному кодексу. • Какие документы нужны, чтобы обосновать текущий ремонт помещения. • Можно ли в качестве подрядчика, выполняющего текущий ремонт, привлечь физлицо.

3.1. Дефектный акт

Форма С-1 «Дефектный акт» утверждена постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14. Она применяется организациями для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту.

При заполнении дефектного акта с 15 мая 2023 г. в нем должны быть указаны:

Дата начала разработки сметной документации ________

Дата начала выполнения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ _____________

Продолжительность выполнения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ ______________ (постановление Минстройархитектуры от 26.04.2023 № 40).

В форме С-1 приводятся сведения о стесненных и усложненных условиях производства работ и особенностях технологии ведения работ с применением грузоподъемных механизмов, люлек электрических, автовышек и другие сведения, необходимые для определения сметной стоимости работ.

По результатам первичного осмотра объекта ремонта составляется примерный (укрупненный) перечень видов предполагаемых строительно-монтажных работ и указывается в форме С-1.

Дополнительно по теме • Дефектный акт ф. С-1 (пример).

3.2. Смета

При составлении сметной документации на работы по текущему ремонту объектов строительства составляется локальная смета (локальный сметный расчет) по форме согласно приложению 1 к Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Минстройархитектуры от 19.04.2023 № 39.

Нормативы расхода ресурсов в зависимости от органов (организаций), их утверждающих, подразделяются на:

• общереспубликанские;

• ведомственные;

• производственные (п.4 Положения о порядке утверждения нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553).

Общереспубликанские и ведомственные нормативы расхода ресурсов являются обязательными при составлении сметной документации и определении сметной стоимости строительства объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемых с использованием средств иностранных инвесторов).

В случае отсутствия общереспубликанских и ведомственных нормативов расхода ресурсов при составлении сметной документации на строительство объектов, указанных выше, могут применяться производственные нормативы расхода ресурсов (ч.1, 3 п.7 Положения о порядке утверждения НРР).

По объектам, финансируемым из иных источников, заказчик (застройщик) самостоятельно определяет и устанавливает в задании на проектирование, какие нормативы расхода ресурсов (общереспубликанские, ведомственные или производственные) применяются при составлении сметной документации (ч.2 п.7 Положения о порядке утверждения НРР).

При текущем ремонте проектная документация не разрабатывается (составляются только сметы).

Перечень проектной документации на объекты строительства, финансируемые полностью или частично за счет бюджетных средств, государственная экспертиза которой не является обязательной, и Перечень проектной документации на объекты строительства, финансируемые без привлечения бюджетных средств, государственная экспертиза которой не является обязательной, приведены в приложениях 3 и 4 к Положению о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утв. постановлением Совмина от 30.09.2016 № 791.

Смета (сметная документация) на текущий ремонт, составленная в установленном порядке, включена в оба перечня, соответственно, ее государственная экспертиза необязательна.

Дополнительно по теме • Составление локальной сметы в соответствии с Инструкцией № 39.

4. Какие процедуры закупки нужно провести при текущем ремонте

4.1. Бюджетное финансирование

При финансировании ремонта с учетом бюджетных и приравненным к ним средств, при определении подрядной организации на выполнение текущего ремонта проводится процедура госзакупки в соответствием с Законом от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)».

Согласно позиции МАРТ, именно получатель бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов является заказчиком в государственных закупках и должен осуществлять приобретение товаров (работ, услуг) за счет таких средств в соответствии с требованиями Закона № 419-З (письмо МАРТ от 24.06.2021 № 14-01-10/1598 К «О закупках для строительства»).

Обратите внимание! На допработы при текущем ремонте больше не нужно проводить отдельную процедуру госзакупки. Согласно последним изменениям допускается изменять требования к предмету госзакупки, его объему (количеству), срокам исполнения обязательств подрядчиком (исполнителем), цене договора в случае возникновения потребности в выполнении строительно-монтажных работ по текущему ремонту, не предусмотренных в дефектном акте и смете. При этом для обеспечения эффективного расходования бюджетных средств установлено ограничение по допустимому изменению цены не более чем на 15 % по отношению к цене договора при его заключении (абз.12 подп.1.8 п.1 постановления от 15.06.2019 № 395 «О реализации Закона Республики Беларусь "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О государственных закупках товаров (работ, услуг)"» в редакции постановления Совмина от 14.10.2022 № 692).

Дополнительно по теме • Процедуры государственных закупок: изменения с 31 марта 2024 года. Комментарий к постановлению Совмина от 12.03.2024 № 169.

4.2. Финансирование за счет собственных средств

Закупка (работ, услуг) при строительстве без привлечения бюджетных и приравненных к ним средств осуществляется в соответствии с требованиями:

• Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства».

Декретом № 7 установлено, что субъекты хозяйствования (юридические лица и индивидуальные предприниматели) при осуществлении экономической деятельности в сфере строительства не применяют установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) при строительстве в случае осуществления закупок без привлечения полностью или частично средств республиканского или местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Совмина, кредитов банков Республики Беларусь, привлеченных под гарантии Совмина, облисполкомов и Минского горисполкома, а также при осуществлении аварийно-восстановительного ремонта капитальных строений (зданий, сооружений) (абз.35 подп.4.4 п.4 Декрета № 7).

При проведении закупок при строительстве объектов за счет иных источников (собственных средств заказчика) порядок проведения процедур закупок не регламентирован;

• письма Минстройархитектуры от 26.03.2018 № 04-3-01/3918 «О разъяснении».

Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь разъяснило, что закупка товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, финансируемых за счет собственных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляется на основании локальных правовых актов, утвержденных руководителями данных субъектов хозяйствования. При этом стоит понимать, что данное разъяснение носит рекомендательный характер, тем самым разработка положения о проведении закупок в строительстве за счет собственных средств не является обязанностью заказчика.

Дополнительно по теме • Положение о закупках товаров (работ, услуг) за счет собственных средств заказчика, в том числе при строительстве объектов (с комментарием и примерами). • Приказ о подготовке документов и проведении процедуры закупки работ для строительства объекта за счет собственных средств заказчика (с комментариями).

5. Нужен ли аттестат, сертификат соответствия на работы по текущему ремонту

На работы, выполняемые при текущем ремонте зданий и сооружений и не включенные в перечень отдельных видов архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющих), требования о наличии аттестатов соответствия не распространяются (письмо Минстройархитектуры от 27.11.2014 № 09-08/9696 «По вопросам аттестации в строительстве»).

Перечень является приложением 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утв. постановлением Совмина от 21.03.2014 № 252.

6. Как формируется цена работ текущего ремонта

С 1 ноября 2023 г. действует Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ по объектам текущего ремонта, утв. постановлением Совмина от 01.11.2023 № 747.

Положение определяет порядок формирования договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ и расчетов между заказчиком и подрядчиком при выполнении подрядных работ по объектам текущего ремонта, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, и государственных внебюджетных фондов.

Таким образом, именно при бюджетном финансировании обязательно надо руководствоваться нормами Положения № 747.

Дополнительно по теме • Определен порядок формирования договорной цены на текущий ремонт. Комментарий к постановлению Совмина от 01.11.2023 № 747. • Определяем по-новому цену текущего ремонта за счет бюджета.

7. Какие условия включаются в договор подряда на текущий ремонт

Работы по текущему ремонту выполняются подрядными организациями на основании заключенных договоров строительного подряда.

Дополнительно по теме • Когда можно заключить один договор строительного подряда на выполнение строительных работ на нескольких объектах.

Физлица по договору строительного подряда могут выполнять только штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладку (ремонт) печей и каминов (п.2 Указа от 18.04.2019 № 151 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь», который вступил в силу 24 апреля 2019 г. и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2019 г.). При этом данные работы могут выполняться физлицом по заказам организаций и индивидуальных предпринимателей.

К существенным условиям договора относятся:

• предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

• указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

• сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

• договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

• порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

• порядок расчетов за выполненные строительные работы;

• источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

• обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

• форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в соответствии с законодательством (п.10 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450).

Кроме перечисленных существенных условий каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий.

Изменения и дополнения в договор вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения.

Изменение условий договора возможно по соглашению сторон. Не допускается изменение по соглашению сторон существенных условий договора, на основании которых определялся победитель процедуры закупки, за исключением случаев, указанных в п.73 Правил № 1450 (пп.71, 72 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Договор строительного субподряда на выполнение текущего ремонта, финансируемого за счет собственных средств заказчика (с комментариями). • Договор строительного подряда на выполнение текущего ремонта (замена дверного проема (двери)), финансируемого за счет собственных средств заказчика (с комментариями). • Договор строительного подряда на выполнение текущего ремонта (замена оконных проемов (окон)), финансируемого за счет собственных средств заказчика. • Дополнительное соглашение к договору строительного подряда на текущий ремонт, заключенному по результатам госзакупки об увеличении объема и цены договора (допработы) (с комментариями). • Договор строительного подряда на выполнение текущего ремонта, финансируемого за счет республиканского бюджета (с комментариями). • Протокол разногласий к договору строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет собственных средств заказчика. • Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика по предложению заказчика при неоднократном нарушении подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором, графиком производства работ (с комментарием). • Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика (по предложению подрядчика при неоплате заказчиком выполненных строительных работ в течение 3 принятых за расчетный периодов) (с комментарием). • Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика (по предложению подрядчика в связи с его ликвидацией) (с комментарием). • Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика (по предложению заказчика, если подрядчик неоднократно допустил выполнение строительных работ ненадлежащего качества либо отступления от условий договора и иные недостатки, подтвержденные соответствующим актом, которые являются существенными и неустранимыми) (с комментарием). • Претензия о необходимости выполнения работ и уплаты неустойки за несвоевременное выполнение строительных работ, финансируемых за счет бюджета (с комментариями). • Примерная форма искового заявления о взыскании суммы основного долга, неустойки, процентов по договору строительного подряда (с комментариями).

8. Какие авансы предоставляют при текущем ремонте

По объектам, финансируемым с привлечением бюджетных средств, целевые авансы на приобретение материальных ресурсов при проведении текущего ремонта подрядным способом не предоставляются.

Для перечисления авансов заказчиком в органы казначейства представляется договор строительного подряда, заключенный между заказчиком и подрядчиком, график платежей, протокол согласования договорной (контрактной цены) цены. Для оплаты выполненных строительных работ также представляется справка о стоимости выполненных работ и затратах или иные документы, служащие основанием для расчетов (ч.3 п.11, п.13 Инструкции о порядке оплаты расходов при осуществлении архитектурной и строительной деятельности за счет средств республиканского бюджета, местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, утв. постановлением Минфина от 17.12.2001 № 120).

По объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон могут определяться иные размеры авансов, направления и порядок их использования (п.59 Правил № 1450).

9. Как рассчитываться за выполненные работы по текущему ремонту

Для сдачи-приемки работ по текущему ремонту применяется акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а

При выполнении текущего ремонта акт формы С-2а формируется в соответствии со сметой, на основании которой определена стоимость работ по заключенному договору. В акт формы С-2а вносится информация о фактически выполненных в отчетном периоде работах, объемах и сметной стоимости в разрезе элементов затрат (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, материалы, транспорт), с учетом иных сметных нормативов, средств, учитывающих применение прогнозного индекса стоимости строительно-монтажных работ, налогов и отчислений, условий формирования цены, предусмотренных договором строительного подряда, а также трудозатраты рабочих (абз.2 ч.1, ч.2 п.9 Инструкции о порядке применения актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, первичных учетных документов, оформленных при выполнении строительных работ за пределами Республики Беларусь, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29).

Дополнительно по теме • Подписание актов сдачи-приемки выполненных строительно-монтажных работ: алгоритм действий. • Текущий ремонт хозспособом: какие нормы списания стройматериалов применить. • Надо ли подрядчику учитывать коэффициент на стесненность при расчете общехозяйственных, общепроизводственных расходов и плановой прибыли. • У заказчика претензии к качеству работ подрядчика: что делать с актом выполненных работ. • Срок выполнения строительных работ давно истек, подрядчик предъявляет акт выполненных работ: что делать заказчику? • Строительно-монтажные работы оформлены актом выполненных работ произвольной формы: разбираемся в последствиях. • При ремонте, затратив электроэнергию, воду, газ, подрядчик должен возместить эти затраты заказчику. Как это сделать? Правильно ли будет уменьшить стоимость договора на сумму затраченной электроэнергии? Или заказчик оплачивает всю стоимость работ, а подрядчик на основании акта на передачу электроэнергии самостоятельным платежом перечисляет необходимую сумму?

Если вам нужно рассчитать сумму неустойки (пени) в случае нарушения договорных обязательств как заказчиком так и подрядчиком, воспользуйтесь калькулятором.

10. Нужен ли технический надзор при текущем ремонте

С 23 июля 2024 г. технадзор не нужен выполнении работ по текущему ремонту объекта, финансируемому за счет собственных средств заказчика, застройщика (абз.3 ч.2 п.1 ст.124 Строительного кодекса).

Заказчик организует осуществление технического надзора за текущим ремонтом в соответствии с требованиями Инструкции о порядке осуществления технического надзора за строительством, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 40.

11. Как принимаются работы по текущему ремонту. Какой у них гарантийный срок

При передаче заказчику результата работ по текущему ремонту оформляется гарантийное письмо (ч.1 п.67 Правил № 1450).

Гарантийный срок на работы по текущему ремонту устанавливается не менее 2 лет (абз.3 п.66 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Алгоритм действий заказчика, если подрядчик не устраняет дефекты в своей работе. • Отделочные работы: какую форму акта приемки выполненных работ оформлять?

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»