Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Материал помещен в архив
Капитальный ремонт зданий и сооружений
(в вопросах и ответах)
30.08.2022
Необходимость выполнения работ по капитальному ремонту здания (сооружения), помещения вызывает вопросы у наших пользователей: какие документы должны быть у заказчика капремонта, нужен ли аттестат, как принять от подрядчика выполненные работы и т. п., ответы на которые даны в материале.
Ответы приведены в разделах:
Как определить, нужен ли капремонт и какие работы при нем можно выполнять
Перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений, приведен в приложении Б к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106.
 |
Справочно Капремонт объекта строительства - совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий (абз.16 ст.1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»). |
| Вопрос | Ответ |
| Как определить периодичность проведения капитального ремонта здания? Какой нормативный документ это предусматривает? | Исходя из результатов технических осмотров и материалов технического обследования специализированными организациями, а также режима работы сооружений, эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов с учетом норм, установленных в приложении В к СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 27.10.2020 № 64 |
| Бюджетная организация будет делать капитальный ремонт крыши здания. Крыша плоская. Необходимо ли проводить обследование несущих конструкций здания перед изготовлением ПСД? | Необходимо |
| Относятся ли к капитальному ремонту работы по устройству контура заземления по периметру здания (молниезащита металлической кровли)? | Нет, данные работы относятся к модернизации здания |
| Бюджетной организации необходимо заменить котел водонагревательный с теми же характеристиками. Это капитальный ремонт? Нужна ли проектная документация при замене котла? | Данные работы могут относиться к капитальному ремонту объекта строительства, по которому должна быть разработана проектная документация |
 |
Дополнительно по теме • Сколько должно пройти времени после капремонта, чтобы можно было начать тепловую модернизацию здания? |
Какие документы должны быть оформлены до начала выполнения капремонта
Строительные работы при капитальном ремонте объектов выполняются на основании проектной документации без получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполнительными и распорядительными органами. Субъект хозяйствования вправе приступить к выполнению работ при капитальном ремонте со дня, следующего за днем направления уведомления о проведении таких работ в органы государственного строительного надзора (абз.2 подп.4.4 п.4 Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»).
|
|
Уведомление о начале производства строительно-монтажных работ см. здесь. |
| Вопрос | Ответ |
| Должен ли заказчик издать приказ о начале капремонта здания? | Да, издается локальный акт, например приказ |
| Нужно ли заказчику утверждать проектную документацию на капитальный ремонт здания или достаточно заключения экспертизы? | Нужно |
| Назначается ли заказчиком руководитель (управляющий) проекта по объекту строительства, являющемуся капитальным ремонтом жилых домов? | Нет |
|
|
Дополнительно по теме • Капитальный ремонт перекрытия: классификация работ и разработка проектной документации. • Капремонт хозспособом: разбираемся, нужен ли проект, технадзор, аттестаты. |
Какие аттестаты нужны при капремонте
Производство строительно-монтажных работ по капремонту осуществляется организацией, имеющей аттестат соответствия соответствующей категории, исходя из класса сложности здания, после направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ в органы Государственного строительного надзора.
|
|
Уведомление о начале производства строительно-монтажных работ см. здесь. |
Заказчику аттестат соответствия при капитальном ремонте не нужен.
| Вопрос | Ответ |
| Необходимо провести капитальный ремонт лифтов. Нужно ли организации иметь аттестат заказчика для проведения госзакупки за бюджетные средства? | Нет. Аттестат заказчика при капитальном ремонте не нужен |
| Нужен ли аттестат соответствия заказчика на проведение капитального ремонта с элементами модернизации? | Не нужен |
| При разработке проекта на капитальный ремонт здания у подрядчика должен быть аттестат? | Да, если здание относится к 1-4-му классам сложности |
Как проводятся закупки работ по капремонту
Порядок закупки работ по капитальному ремонту зависит от источника финансирования работ.
При бюджетном финансировании капремонта закупки должны осуществляться в соответствии с требованиями Закона от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» и постановления Совмина от 15.06.2019 № 395 «О реализации Закона Республики Беларусь "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О государственных закупках товаров (работ, услуг)"».
Закупки для капремонта за счет иных источников, в том числе за счет собственных средств заказчика, законодательно не регламентированы (абз.34 подп.4.4 п.4 Декрета № 7).
Министерство архитектуры и строительства рекомендовало осуществлять такие закупки на основании локальных актов организации (письмо Минстройархитектуры от 26.03.2018 № 04-3-01/3918 «О разъяснении»).
Таким образом, закупки за счет собственных средств при капремонте могут проводиться в соответствии с локальным актом, утвержденным заказчиком, либо без проведения процедур закупок.
| Вопрос | Ответ |
| Какие требования (документы) можно предъявлять к участникам и предмету госзакупки по капитальному ремонту в строительстве, помимо ст.16 Закона № 419-З? | Требования о предоставлении аттестатов соответствия для объекта определенного класса сложности, специального разрешения (лицензии), если вид деятельности подлежит лицензированию (например, в сфере промышленной безопасности для лифтового оборудования, котельных) |
| По объекту «капитальный ремонт кровли» разработана проектно-сметная документация. Пройдена экспертиза. На какую стоимость объявлять процедуру по выбору подрядной организации? | На сметную стоимость подрядных работ, учтенную сметной документацией, с учетом даты начала строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) |
| Заказчик проводит процедуру государственных закупок - открытый конкурс - на капитальный ремонт. Предмет закупки включает работы и оборудование (заключается смешанный договор). Применяется ли преференциальная поправка? Если да, то как ее применить: к общей цене предложения или к цене только работ? | Если участник процедуры госзакупки заявил о применении преференциальной поправки и предлагает работы и оборудование, то такая преференциальная поправка должна быть подтверждена в отношении и работ, и оборудования документами, предусмотренными подп.1.6 п.1 постановления № 395 |
| Нужно провести процедуру по выбору подрядной организации по изготовлению проекта капитального ремонта жилого многоквартирного дома. Заказчик - райисполком, есть инженерная организация УКС. Финансирование - средства населения от внесения платы за коммунальные услуги. Можно ли интерпретировать данный источник финансирования как собственные средства? | Можно |
| Капитальный ремонт объекта осуществляется со смешанным финансированием (средства населения и бюджет). Начало выполнения работ в 2021 году, окончание в 2022 году. Выделение бюджетных средств планируется только в 2022 году (на момент проведения процедуры закупки бюджетные средства не выделены). Как отражать финансирование объекта в плане госзакупок и договоре по результатам госзакупки? | В плане госзакупок отражаются товары (работы, услуги) с указанием для каждого из них источника финансирования. Если одновременно для финансирования товаров (работ, услуг) будут использованы и бюджетные средства (средства государственных внебюджетных фондов) и собственные, в соответствующих столбцах годового плана государственных закупок (8, 10 или 9, 10) отражаются необходимые суммы |
| Нужно ли проводить отдельную процедуру закупки на дополнительные работы при возведении, модернизации, реконструкции, капитальном ремонте? | Если имеются условия для применения абз.9 подп.1.8 п.1 постановления № 395, то заключается дополнительное соглашение к договору без проведения процедуры государственной закупки |
| В титульном списке капитального ремонта предусмотрено финансирование строительства объекта (переходящий на 2022 год по срокам строительства) за счет средств отчислений граждан. В дальнейшем ожидается частичное изменение источника финансирования путем выделения средств из городского бюджета. В соответствии с каким законодательством следует проводить закупку? Возможно ли после проведения закупки вносить изменение в источники финансирования по договору строительного подряда? | Зависит от источника финансирования. По мнению автора, невозможно |
| В учреждении образования идет капитальный ремонт с элементами модернизации здания общежития. Капремонт - за счет средств республиканского бюджета. Стоимость строительно-монтажных работ - 1 144 000 руб. Нормативная продолжительность строительства - 5 месяцев. Период выполнения работ - с 15.09.2021 по 15.02.2022. На 2021 год учреждению для проведения капремонта выделено 350 000 руб. Можно ли провести закупку по выбору генерального подрядчика на всю стоимость (1 144 000 руб.)? | Можно |
|
|
Дополнительно по теме • Документы для подготовки предложения для участия в процедуре запроса ценовых предложений. • Конкурсные документы, которые нужны для подготовки предложения в процедуре открытого конкурса в виде конкурса с ограниченным участием. |
Нужен ли технадзор при капремонте
Заказчик, застройщик могут осуществлять технический надзор самостоятельно или привлекать для этого на договорной основе инженера (инженерную организацию) (п.2 ст.37 Закона № 300-З).
| Вопрос | Ответ |
| Обязателен ли технический надзор при капитальном ремонте? | Да, обязателен |
|
|
Дополнительно по теме • Капремонт здания: должен ли в штате заказчика быть специалист технадзора? |
Как происходят расчеты за выполненные работы при капремонте
Основанием для расчетов за выполненные строительные работы является подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, составленная на основании акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ (ч.1 п.55 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450).
Расчет за выполненные СМР по капитальному ремонту, сметная стоимость которых определена с применением НРР, а неизменная цена в договоре установлена с учетом норм Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, оформляется:
 |
От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 мая 2023 г. Положение № 1553 изложено в новой редакции постановлением Совмина от 16.05.2023 № 311. Комментарий см. здесь. |
• актом сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2б (приложение 5 к постановлению Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13) (п.10 Инструкции о порядке применения и заполнения форм актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29);
• справкой о стоимости выполненных работ формы С-3а (приложение 3 к постановлению Минстройархитектуры от 17.10.2011 № 48).
Расчет за выполнение дополнительных строительных работ по капремонту оформляется:
• актом сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а (приложение 4 к постановлению № 13) (абз.4 ч.1 п.9 Инструкции № 29);
• справкой о стоимости выполненных работ формы С-3а (приложение 3 к постановлению № 48).
|
|
Дополнительно по теме • Капитальный ремонт здания (сооружения): каталог форм. |
| Вопрос | Ответ |
| Осуществляется капитальный ремонт теплотрассы. Место производства работ (строительную площадку) подрядчик ограждает временным металлическим переносным ограждением. Необходимо ли заказчику производить оплату подрядчику за установку и разборку временного ограждения? Расходы, связанные с затратами на устройство и разборку временного ограждения (нетитульных временных зданий и сооружений), учитываются ли нормами накладных расходов, включаются ли отдельно в сметы? | Расходы на возведение и разборку временного ограждения и иных нетитульных временных зданий и сооружений возмещаются подрядчику в составе ОХР и ОПР и отдельно не оплачиваются |
| Подрядная организация производит электромонтажные работы (замена всего оборудования) в рамках капитального ремонта жилого дома. Энергонадзор при вводе объекта в эксплуатацию требует профизмерения (пусконаладочные работы) электрооборудования. Как должен оплачиваться этот вид работ? | Пусконаладочные работы подлежат оплате в рамках заключенного договора подряда при условии их указания в сметной документации и неизменной договорной цене |
| Необходимо ли оформлять отдельные формы C-3а на объект «капитальный ремонт с модернизацией...», если по проекту сводные сметные расчеты на ремонт и на модернизацию отдельные? | Да, необходимо |
| Проводился капитальный ремонт, часть работ, предусмотренных проектом, не проводилась (это согласовано с проектировщиком письмом), также уменьшились объемы некоторых работ. Финансирование - бюджет и собственные средства. В акте C-2б сумма корректировки неизменной договорной цены отсутствует. Должна ли она там быть? На каком основании можно сделать дополнительный акт на уменьшение стоимости строительно-монтажных работ? | Суммы корректировки неизменной цены должны отражаться в акте С-2б по каждому виду работ. Дополнительное соглашение к договору строительного подряда в части корректировки неизменной цены оформляется на основании абз.2 ч.2 п.10 Положения № 1553 |
| Договор строительного подряда (капитальный ремонт дома). Источник финансирования - отчисления на капремонт. Работы подрядчиком выполнены и приняты заказчиком в оговоренные договором сроки. Спустя 2 месяца подрядчик в письме заказчику сообщил, что он пропустил некоторые объемы работ, и представил откорректированную справку и акт С-2б за последний месяц выполнения работ. Может ли заказчик выставить пеню за несвоевременную сдачу актов выполненных работ на объем не учтенных работ в первоначальном акте С-2б за последний месяц выполнения работ? | Заказчик вправе предъявить подрядчику к оплате указанную пеню |
| Организация ЖКХ выполняет капитальный ремонт жилого дома (источник финансирования - районный бюджет) по разработанной и утвержденной ПСД. Согласно ПСД и рассчитанной контрактной цене окраска и штукатурка фасада выполняются механизированным способом. Прораб принял решение о выполнении этого вида работ ручным способом. Пересогласование расценки увеличивает стоимость контрактной цены. Прораб просит отдать сумму от ЭМиМ на заработную плату (сделка). Правомерно ли это? | Правомерно при соответствии конечного результата работ требованиям проектной документации и ТНПА |
|
|
Дополнительно по теме • Капремонт: кто проверяет данные в актах формы С-19, С-29. • Как подрядчику отразить строительные работы, которые по ошибке не были включены в акт выполненных работ. • Учет затрат у заказчика при ремонте, реконструкции, модернизации объектов недвижимости. • Заказчик перевыставляет подрядчику для возмещения электроэнергию, потребленную генподрядчиком: как отразить в бухучете. |
Как оформляются допработы при капремонте
Работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект», необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена разработчиком проектной документации, являются дополнительными работами (ч.1 п.12 Положения № 1553).
|
|
Пример акта на дополнительные строительно-монтажные работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект», см. здесь. |
| Вопрос | Ответ |
| Заключен договор строительного подряда по объекту капитального ремонта. Источник финансирования: средства, приравненные к бюджетным. При выполнении строительно-монтажных работ возникли дополнительные работы. Как расценивать материалы: по фактически приобретенным ценам с предоставлением ТТН, по стоимости, учтенной в основной смете, либо по среднереспубликанским ценам? В договоре данный факт не оговорен | В соответствии с условиями формирования стоимости строительных материалов в составе неизменной договорной цены |
| Есть ли ограничения в стоимости дополнительной работы при возведении, модернизации, реконструкции, капитальном ремонте? | Нет |
| При проведении капитального ремонта здания за счет бюджетных средств подрядчик выявил дополнительные работы (не были точно определены при проектировании) в размере, превышающем размер средств на непредвиденные работы и затраты (более 1,6 % глав 1-11 сводного сметного расчета). Общий объем дополнительных работ составил 6,7 % от сметной стоимости строительства. Часть работ можно оплатить за счет средств на непредвиденные работы и затраты. За счет чего (кого) может быть оплачена другая часть работ? | За счет экономии по другим статьям сводного сметного расчета стоимости строительства. Если сэкономленных средств нет, то корректируется сметная документация. Стоимость дополнительных работ тогда включается в сводный сметный расчет и оплачивается в общеустановленном порядке |
Как объект вводится в эксплуатацию после капремонта
Приемка объекта капитального ремонта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утв. постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716.
При передаче заказчику объекта капитального ремонта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта (ч.1 п.67 Правил № 1450).
На принятые после капремонта в эксплуатацию объекты устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (п.66 Правил № 1450).
Гарантийный срок начинает исчисляется со дня утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.
|
|
Форму акта приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного капитальным ремонтом, см. здесь. Форму гарантийного паспорта объекта см. здесь. |
| Вопрос | Ответ |
| Выполнены работы по капитальному ремонту здания. Оно принадлежит организации частной формы собственности. Ремонт финансировался за счет собственных средств. Обязательно ли при вводе в эксплуатацию соблюдать требования Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утв. постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716? | Обязательно |
| Кто оформляет гарантийный паспорт объекта строительства (капитальный ремонт), если подрядчик в ликвидации? Подрядчика сейчас нет, работает антикризисный управляющий. Нужен ли вообще в таком случае гарантийный паспорт? | Норм, регулирующих порядок оформления гарантийного паспорта объекта строительства в случае ликвидации подрядчика, нет. Для разрешения сложившейся ситуации нужно обратиться с запросом в Минстройархитектуры |
| Планируется ввести в эксплуатацию объект, на котором выполнялись капитальный ремонт и модернизация. При расчетах за выполненные работы отдельно заполнялись акты по ремонту и по модернизации. Какая форма акта приемки должна оформляться: акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством, или акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного капитальным ремонтом? | Достаточно оформить единый акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного капитальным ремонтом и модернизацией, содержащий обязательные данные, предусмотренные формами соответствующих актов |
Прочие вопросы проведения капремонта
| Вопрос | Ответ |
| За какие средства (бюджет или отчисления средств населения на капитальный ремонт) и кто оплачивает затраты, понесенные эксплуатирующей организацией по отселению жильцов и вывозу их имущества при капитальном ремонте жилого дома? Данные затраты включены в сводный сметный расчет объекта | За счет отчислений средств населения на капремонт |
| Осуществляется капитальный ремонт в здании учебного корпуса. По договору подряда генподрядчик обязан заключить договор на электроснабжение. Кроме электроэнергии, заказчик выставляет еще и акты на оплату теплоэнергии. Генподрядчик направил письмо о том, что теплоэнергия не нужна, и просит отключить отопление. Заказчик отказал, обосновав это тем, что не было окончания отопительного сезона и здание является учебным корпусом. Как поступить генподрядчику и насколько законно поступает заказчик, выставляя счет на оплату? | Требование заказчика не имеет правовых оснований |
| В учреждении ведется капитальный ремонт в нескольких помещениях и производится замена кровли. Обязан ли собственник вывозить свое имущество из тех помещений, где ремонт не выполняется? Если обязан, то где это должно быть указано? | Обязан, если это предусмотрено условиями заключенного договора подряда |
| Капремонт объекта длился с октября 2021 г. по февраль 2022 г. По условиям договора авторского надзора работы подрядчиком выполнены в полном объеме и оплачены полностью в декабре 2021 г. На 2022 год дополнительно выездов представителей авторского надзора не заявлено и не осуществлялось. Но в процессе сдачи объекта в эксплуатацию возникли вопросы, в связи с чем заказчик пригласил главного инженера проекта. Как оформить его выезд? | Необходимые согласования с проектной организацией могут быть получены в ходе работы приемочной комиссии |
| В 2019 году произведен капитальный ремонт крыши жилого дома. Потом начались дожди, и крыша стала протекать. Куда можно написать жалобу, так как подрядчики требуют подписать акт, что претензий у жильцов нет? | Можно написать жалобу в местный исполком |
|
|
Дополнительно по теме • Учреждение образования проводит капитальный ремонт кровли своего здания. Установлен ли нормативный срок для ввода объекта в эксплуатацию? • Предприятие планирует выполнить капитальный ремонт собственными силами (хозспособом). На выполнение работ предприятию как заказчику выделены бюджетные средства. В случае выполнения работ самостоятельно (без привлечения подрядчика) предприятие будет выступать в качестве застройщика. Разрешительную документацию при капитальном ремонте в настоящее время получать не нужно. Каким документом предприятие должно быть определено застройщиком? Вправе ли оно самостоятельно принять решение о выполнении работ хозяйственным способом? |