Реконструкция, модернизация, техническая модернизация: как организовать и оформить (до 23.07.2024)

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

01.07.2024

 

Обратите внимание!  В подборке приведена информация по организации и проведению реконструкции, модернизации или техмодернизации согласно законодательству, действующему до 23 июля 2024 г. С указанной даты вступает в силу Строительный кодекс, который заменит собой часть действующих НПА, другая часть НПА претерпит изменения. Модернизация будет отдельным видом строительной деятельности, а не видом реконструкции. В связи с этим аналитическая редакция Правовой платформы «Бизнес-Инфо» подготовит новые подборки по реконструкции, модернизации и технической модернизации согласно нововведениям Строительного кодекса и изменененным НПА.

 

Виды работ и услуг, относящиеся к строительной деятельности, определяются на основании:

1) проектной документации, разрабатываемой на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, снос;

2) СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106.

Решение о начале строительной деятельности при реконструкции, модернизации принимается путем издания локального правового акта. Как правило, это приказ субъекта хозяйствования (письмо Минстройархитектуры от 01.08.2018 № 02-1-01/9734 «Об информировании»).

Из подборки Вы узнаете:

1. Что такое реконструкция, модернизация, в чем их отличие

Реконструкция объекта - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в том числе с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них (абз.28 ст.1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

С 23 июля 2024 г. вступает в силу Строительный кодекс и утрачивает силу Закон от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

О нововведениях кодекса см. здесь.

Единый порядок отнесения работ к видам строительной деятельности, наименования объектов строительства всеми субъектами строительной деятельности на стадиях разработки предпроектной, проектной документации, а также подготовки и выдачи разрешительной документации содержит Инструкция о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства, утв. постановлением Минстройархитектуры от 30.06.2022 № 66.

Дополнительно по теме • Перечень видов работ и услуг, относящихся к строительной деятельности, утратил силу 7 января 2024 года. Разбираемся, чем руководствоваться. • Как определить вид строительства и назвать объект.

2. Какие виды работ можно отнести к модернизации зданий и сооружений

С 1 февраля 2022 г. перечень основных видов работ, выполняемых при модернизации зданий и сооружений, приведен в приложении В к СП 1.04.01-2021.

Дополнительно по теме • Как определить вид планируемых к выполнению строительных работ, в том числе финансируемых за счет бюджетных средств: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Переделываем чердачное помещение здания в мансарду. К какому виду строительства это относится? • Меняем старые окна и двери на новые: какой это вид работ. • Замена сети электрооборудования: определяем вид работ и нужные для их проведения документы.

3. Нужна ли разрешительная документация на реконструкцию и модернизацию зданий и сооружений

Реконструкция осуществляется на основании разрешительной документации (ст.21 Закона № 300-З).

Перечень объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ, утв. постановлением Совмина от 19.10.2006 № 1387.

В состав Перечня № 1387 в том числе входят:

1) объекты ремонта (реконструкции) зданий, сооружений и благоустройства:

- на которых выполняются работы, отнесенные в соответствии с действующими техническими нормативными правовыми актами к работам по текущему ремонту зданий, сооружений и благоустройству;

- жилые помещения (квартиры) в эксплуатируемых многоквартирных жилых домах;

- отнесенные к пятому классу сложности, а также объекты, на которых выполняются аварийно-восстановительные работы (п.2);

2) объекты ремонта, реконструкции зданий (отдельных помещений), на которых выполняются работы, не затрагивающие несущей способности конструкций, кроме объектов, на которых предусматривается выполнение тепловой модернизации, и объектов капитального ремонта многоквартирных жилых домов, финансируемых полностью либо частично за счет бюджетных средств, а также платы за капитальный ремонт, вносимой в установленном законодательством порядке (п.4).

При этом до начала возобновления производства работ по реконструкции (модернизации) при наличии идентификационного номера объекта капитального строительства, зарегистрированного в ИС «Единый реестр объектов капитального строительства», и положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации (в случаях, когда государственная экспертиза проектной документации не является обязательной, - при наличии идентификационного номера объекта капитального строительства, зарегистрированного в ИС«Единый реестр объектов капитального строительства», и утвержденной проектной документации на строительство объектов) юрлица и ИП направляют в орган госстройнадзора уведомление о начале производства СМР (п.3 Положения о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утв. постановлением Совмина от 08.05.2018 № 343).

Положение об информационной системе «Единый реестр объектов капитального строительства» утв. постановлением Совмина от 19.06.2023 № 394.

Дополнительно по теме • При выполнении каких строительных работ не надо получать разрешительную документацию с 23 июля 2024 года. Комментарий к Строительному кодексу. • Реестр объектов капитального строительства: когда и как подавать сведения. • Демонтаж части сооружения: в какие сроки нужно оформить изменение размера объекта основных средств и какая ответственность за выполнение работ без проектной документации. • Может ли арендатор быть заказчиком реконструкции и обращаться за выделением дополнительного земельного участка для ее проведения.

4. Какая ПСД оформляется на реконструкцию и модернизацию зданий и сооружений

Реконструкция осуществляется на основе утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, если ее разработка является обязательной, и проектной документации, в том числе сметы (сметной документации) (п.6 ст.51 Закона № 300-З).

Состав и содержание проектной документации на реконструкцию устанавливают СН 1.02.02-2023 «Состав и содержание проектной документации», утв. постановлением Минстройархитектуры от 09.06.2023 № 57.

Дополнительно по теме • Реконструкция здания (сооружения): каталог форм. • Приказ об утверждении акта приемки в эксплуатацию объекта (пример).

Проектную документацию на модернизацию выполняют в соответствии с заданием на проектирование, материалами обследования, результатами определения физического и морального износа зданий.

При разработке проектной документации на модернизацию определяется перечень работ. Решение о невыполнении работ, указанных в приложении В, а также выполнении иных видов работ, не указанных в приложении, принимается заказчиком совместно с проектной организацией (при необходимости ее привлечения) в зависимости от функциональной и экономической необходимости с учетом результатов обследования и достижения целей, определенных терминами, указанных видов строительства (пп.4.3, 4.4 СП 1.04.01-2021).

Порядок определения сметной стоимости строительства объекта и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении устанавливает Инструкция, утв. постановлением Минстройархитектуры от 19.04.2023 № 39.

Нормативы расхода ресурсов в зависимости от органов (организаций), их утверждающих, подразделяются на:

• общереспубликанские;

• ведомственные;

• производственные (п.4 Положения о порядке утверждения нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553).

Общереспубликанские и ведомственные нормативы расхода ресурсов являются обязательными при составлении сметной документации и определении сметной стоимости строительства объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемых с использованием средств иностранных инвесторов).

В случае отсутствия общереспубликанских и ведомственных нормативов расхода ресурсов при составлении сметной документации на строительство объектов, указанных выше, могут применяться производственные нормативы расхода ресурсов (ч.1, 3 п.7 Положения № 1553).

По объектам, финансируемым из иных источников, заказчик (застройщик) самостоятельно определяет и устанавливает в задании на проектирование, какие нормативы расхода ресурсов (общереспубликанские, ведомственные или производственные) применяются при составлении сметной документации (ч.2 п.7 Положения № 1553).

Дополнительно по теме • Надо разработать предпроектную документацию на модернизацию: разбираемся, кто и как это должен сделать. • Составление локальной сметы в соответствии с Инструкцией № 39. Форма документа • Приказ об утверждении предпроектной (предынвестиционной) документации (реконструкция объекта за счет бюджетных средств) (с комментариями).

5. Когда проводится / не проводится госэкспертиза ПСД на реконструкцию и модернизацию

Работы по реконструкции и модернизации выполняются на основании проектной документации, прошедшей государственную экспертизу. После получения положительного заключения государственной экспертизы проектная документация на реконструкцию подлежит утверждению (ч.1 п.40 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утв. постановлением Совмина от 08.10.2008 № 1476).

Порядок проведения государственной экспертизы установлен Положением о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утв. постановлением Совмина от 30.09.2016 № 791.

После получения положительных заключений государственных экспертиз проектная документация утверждается заказчиком.

Дополнительно по теме • Проведение государственной экспертизы проектной документации: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Оформляем приказ на повторное утверждение проектной документации после прохождения повторной экспертизы.

6. Нужен ли аттестат соответствия на работы по реконструкции и модернизации

Аттестат соответствия на выполнение функций заказчика при реконструкции требуется. Аттестат нужен на выполнение функций заказчика при возведении, реконструкции, реставрации, благоустройстве объектов строительства, относимых к первому - четвертому классам сложности (п.8 перечня отдельных видов архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющих) (приложение 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утв. постановлением Совмина от 21.03.2014 № 252).

Юридические лица могут либо самостоятельно выполнять функции заказчика, застройщика в строительной деятельности, либо заключить договор с организацией, имеющей аттестат соответствия на оказание инженерных услуг.

При этом в функции заказчика входят в том числе обязанности по осуществлению контроля и технического надзора за выполнением работ по договору строительного подряда самостоятельно или путем заключения договора с инженером (инженерной организацией) (абз.10 п.4 Инструкции об осуществлении деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 № 4).

Подрядчик обязан получить аттестат соответствия, если:

1) реконструируемое или модернизируемое здание (сооружение) первого - четвертого классов сложности;

2) выполняются работы, указанные в п.7 Перечня № 252.

Обратите внимание!  С 23 июля 2024 г. существенно меняется порядок аттестации юрлиц и ИП, занятых в строительной деятельности. Подробнее о том: • как изменятся требования к получению аттестата на выполнение СМР с 23 июля 2024 г., см. здесь; • что изменится в аттестации генподрядчиков с 23 июля 2024 г., см. здесь; • что изменится в аттестации заказчиков с 23 июля 2024 г., см. здесь.

7. Какие процедуры закупки нужно провести при реконструкции и модернизации

7.1. Бюджетное финансирование

Закупка (работ, услуг) при реконструкции или модернизации, если они финансируются с привлечением полностью или частично бюджетных и приравненных к ним средств, осуществляется в соответствии с требованиями Закона от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» (при финансировании за счет бюджетных и приравненных к ним средств).

Исходя из позиции МАРТ, именно получатель бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов является заказчиком в государственных закупках и должен осуществлять приобретение товаров (работ, услуг) за счет таких средств в соответствии с требованиями Закона № 419-З (письмо МАРТ от 24.06.2021 № 14-01-10/1598 К «О закупках для строительства»).

Дополнительно по теме • Госзакупки для строительства: что изменилось с 16 октября 2022 года. Комментарий к постановлению Совмина от 14.10.2022 № 692.

7.2. Финансирование за счет собственных средств

Закупка (работ, услуг) при реконструкции и (или) модернизации финансируемых без привлечения бюджетных и приравненных к ним средств осуществляется в соответствии с требованиями:

• Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства».

Субъекты хозяйствования (юридические лица и индивидуальные предприниматели) при осуществлении экономической деятельности в сфере строительства не применяют установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) при строительстве в случае осуществления закупок без привлечения полностью или частично средств республиканского или местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, облисполкомов и Минского горисполкома, а также при осуществлении аварийно-восстановительного ремонта капитальных строений (зданий, сооружений) (абз.35 подп.4.4 п.4 Декрета № 7).

При проведении закупок при строительстве объектов за счет иных источников (собственных средств заказчика) порядок проведения процедур закупок не регламентирован;

• письма Минстройархитектуры от 26.03.2018 № 04-3-01/3918 «О разъяснении».

Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь разъяснило, что закупка товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, финансируемых за счет собственных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляется на основании локальных правовых актов, утвержденных руководителями данных субъектов хозяйствования. При этом стоит понимать, что данное разъяснение носит рекомендательный характер, тем самым разработка положения о проведении закупок в строительстве за счет собственных средств не является обязанностью заказчика.

Дополнительно по теме • Положение о закупках товаров (работ, услуг) за счет собственных средств заказчика, в том числе при строительстве объектов (с комментарием и примерами).

8. Как формируется цена работ при реконструкции и модернизации

Цена по договору строительного подряда на реконструкцию (модернизацию) - это цена подрядных работ, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядчика, то есть неизменная договорная (контрактная) цена (абз.5 п.2 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением № 1553).

Справочно На период с 1 сентября 2021 г. по 31 декабря 2025 г. предусмотрено создание республиканского, областных и Минского городского внебюджетных фондов развития строительной отрасли (Указ от 06.07.2021 № 259 «О создании фондов развития строительной отрасли»). Формирование фондов развития строительной отрасли осуществляется за счет отчислений в размере 1 % от стоимости строительных работ, выполненных подрядными организациями (за исключением организаций, зарегистрированных в качестве резидентов свободных (особых) экономических зон) собственными силами в отчетном месяце по объектам строительства, по которым в сводном сметном расчете стоимости строительства, в неизменной договорной (контрактной) цене на строительство объекта предусмотрены денежные средства на указанные отчисления (п.2 Положения о порядке формирования и использования денежных средств фондов развития строительной отрасли, утв. Указом № 259). Отчисления в фонд развития строительной отрасли для включения в сметную стоимость строительства определяются от итога граф 3-6 гл.1-8 и от суммы средств, предусмотренных подп.30.1-30.5, 30.7 и 30.8 гл.9 сводного сметного расчета. Рассчитанная сумма отчислений в фонды развития строительной отрасли включается в графы 8 и 9 гл.9 сводного сметного расчета. Сумма отчислений в фонды развития строительной отрасли для включения в сметную стоимость строительства и в неизменную договорную (контрактную) цену определяется по формуле: база для расчета отчислений × 1 : 99 (письмо Минстройархитектуры от 15.10.2021 № 10-1-33/13228).

Дополнительно по теме • Отчисление 1 % стоимости работ в фонд развития стройотрасли по Указу № 259: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Дополнительные подрядные работы. Какие работы к ним относятся, как их оформить и оплатить: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Формируем неизменную цену на выполнение подрядных работ (СМР): ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Корректируем неизменную договорную (контрактную) цену подрядных работ: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Неправильно посчитана цена подрядных работ по модернизации объекта: что делать. • Новая редакция Положения № 1553: как формировать цену на СМР с 20 мая 2023 года.

9. Как и когда заключается договор строительного подряда на реконструкцию и (или) модернизацию зданий и сооружений

Работы по модернизации и реконструкции выполняются подрядными организациями на основании договоров подряда, заключенных в соответствии с Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450.

Физлица по договору строительного подряда могут выполнять только штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладку (ремонт) печей и каминов (п.2 Указа от 18.04.2019 № 151 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь», который вступил в силу 24 апреля 2019 г. и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2019 г.). При этом данные работы могут выполняться физлицом по заказам организаций и индивидуальных предпринимателей.

Кроме перечисленных существенных условий каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий.

Подробнее о порядке заключения договоров строительного подряда см. здесь.

Дополнительно по теме • Как установить, изменить условия договора строительного подряда, если источник финансирования - бюджет: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Гарантийные обязательства подрядчика по устранению результата СМР ненадлежащего качества. • Договор строительного подряда на проведение реконструкции объекта за счет собственных средств заказчика (с комментариями). • Претензия о необходимости выполнения работ и уплаты неустойки за несвоевременное выполнение строительных работ, финансируемых за счет бюджета (с комментариями). • Примерная форма искового заявления о взыскании суммы основного долга, неустойки, процентов по договору строительного подряда (с комментариями).

10. Какие авансы предусмотрены при реконструкции и модернизации

При бюджетном финансировании, предоставление целевых авансов на приобретение материальных ресурсов при осуществлении строительных работ осуществляется согласно приложению к Правилам № 1450, если такие авансы предусмотрены условиями договора строительного подряда и графиком платежей, на срок до 4 месяцев.

Общая сумма целевого аванса подлежит зачету в течение 4 месяцев с даты получения целевого аванса в счет оплаты выполненных работ.

Конкретные размеры авансов (процент авансирования), сроки и порядок их перечисления, необходимость обеспечения возврата не использованного подрядчиком или использованного им не по назначению целевого аванса в виде банковской гарантии на сумму не менее суммы целевого аванса определяются в договоре с учетом характера объекта, условий строительства и других факторов.

В заявке на выделение целевого аванса подрядчик указывает наименование, количество, стоимость, а также поставщика (изготовителя) материальных ресурсов. Заказчик вправе с согласия подрядчика перечислять авансы непосредственно изготовителям материальных ресурсов, если с ними подрядчиком заключены соответствующие договоры, за исключением объектов, финансируемых с привлечением бюджетных средств.

Полученные бюджетные средства в виде целевых авансов должны быть отработаны в течение 4 месяцев с даты их получения.

Неиспользованные или использованные подрядчиком не по назначению целевые авансы подлежат возврату заказчику по его требованию с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами (пп.56, 58 Правил № 1450).

Текущие авансы на выполнение строительных работ перечисляются подрядчику в размере, установленном договором, но не превышающем 70 % стоимости строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце, за вычетом суммы целевого аванса на материальные ресурсы, включаемые в договорную цену подрядных работ, предусмотренного к освоению в этом месяце.

Предоставление текущего аванса на выполнение строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце, осуществляется при предъявлении в органы казначейства справки о стоимости выполненных работ и затратах за период, предшествующий месяцу, в котором осуществляется перечисление текущего аванса.

При невыполнении подрядчиком работ в объеме, предусмотренном графиком платежей, в течение двух месяцев подряд дальнейшее предоставление текущих и целевых авансов по договору строительного подряда приостанавливается до представления заказчиком в органы казначейства документов, подтверждающих выполнение полного объема работ, предусмотренного графиком платежей.

Авансы, выданные в соответствии с графиком платежей, не переносятся на другой расчетный период (за исключением случаев досрочного зачета авансов), а также не уменьшается объем работ по графику платежей в месяцы, на которые ранее был выдан аванс.

Заказчики предусматривают в договорах строительного подряда условие о том, что текущий аванс на выполнение строительных работ, полученный подрядчиком в расчетном месяце, независимо от даты его перечисления считается полученным своевременно и вычитается из стоимости выполненных работ при расчете суммы, подлежащей оплате по справке о стоимости выполненных работ и затратах. В случае несогласия подрядчика с фактическим сроком получения текущего аванса денежные средства подлежат возврату на счета органов казначейства по учету средств соответствующих бюджетов в течение 3 рабочих дней с момента их зачисления на его текущий (расчетный) банковский счет (п.10 Инструкции о порядке оплаты расходов при осуществлении архитектурной и строительной деятельности за счет средств республиканского бюджета, местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, утв. постановлением Минфина от 17.12.2001 № 120).

При невыполнении графика производства работ по вине подрядчика сумма отработанного текущего аванса определяется как произведение стоимости фактически выполненных строительных работ в расчетном месяце за вычетом суммы отработанного целевого аванса на установленный процент авансирования. Сумма неотработанного текущего аванса, определяемая как разница между суммой текущего аванса, фактически полученного подрядчиком для выполнения строительных работ в расчетном месяце, и суммой отработанного текущего аванса, признается чужими денежными средствами, неправомерно удерживаемыми подрядчиком. Подрядчик за пользование чужими денежными средствами уплачивает в бюджет, из которого осуществляется финансирование строительных работ, проценты, начисленные на сумму неотработанного текущего аванса, в размере ставки рефинансирования Национального банка, действующей на день подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, выполненных в расчетном месяце, на который выдавался текущий аванс.

Период пользования чужими денежными средствами определяется с даты получения текущего аванса до даты подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, в счет оплаты которого зачитывается неотработанный текущий аванс. Зачет подлежащей уплате суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в счет оплаты выполненных строительных работ не допускается.

Обратите внимание! Зачет подлежащей уплате суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в счет оплаты выполненных строительных работ не допускается.

Текущий аванс считается полностью отработанным, если строительные работы, предусмотренные графиком производства работ, выполнены в полном объеме (п.57 Правил № 1450).

Обратите внимание! По объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон могут определяться иные размеры авансов, направления и порядок их использования (ч.1 п.59 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Авансы в строительстве (целевые и текущие): когда и как они выдаются и отрабатываются (в вопросах и ответах). • Исковое заявление о взыскании суммы пени и процентов по договору строительного подряда, финансируемого за счет собственных средств заказчика (с комментариями).

11. Как рассчитываться за выполненные работы при реконструкции и модернизации

За расчетный период в договоре может быть принят месяц либо иной период, необходимый для строительства объекта или выполнения видов (этапов) строительных работ. Для объектов, по которым одним из источников финансирования являются бюджетные средства, за расчетный период принимается месяц, если иное не установлено законодательством.

Основанием для расчетов за выполненные строительные работы является подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, составленная на основании акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ.

При расчетах за выполненные работы по реконструкции и (или) модернизации, сметная стоимость которых определена с применением НРР, а в договоре установлена неизменная цена, оформляются:

• акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2б (п.10 Инструкции о порядке применения актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, первичных учетных документов, оформленных при выполнении строительных работ за пределами Республики Беларусь, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29);

• справка о стоимости выполненных работ формы С-3а.

Генеральный подрядчик предъявляет заказчику единую справку о стоимости работ, выполненных собственными силами и силами субподрядчика.

Заказчик обязан не позднее 5 рабочих дней рассмотреть представленные подрядчиком документы, заверить их подписью. При несогласии с данными, отраженными в представленных документах, заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. В этом случае подрядчик обеспечивает предъявление заказчику документов для оплаты стоимости выполненных строительных работ в той части, которая не оспаривается сторонами, а остальная часть подлежит оплате после урегулирования разногласий (пп.54 и 55 Правил № 1450).

Стоимость дополнительных работ формируется в размере сметной стоимости этих работ, определенной на дату разработки проектной, в том числе сметной, документации с учетом прогнозного индекса месяца выполнения этих работ.

Размер прогнозных индексов нужных вам периодов см. здесь.

В графиках производства работ и платежей стоимость допработ указывается отдельной строкой (п.15 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением № 1553).

С 26 января 2023 г. возвратился порядок формирования цен на товары, используемые в строительстве, применявшийся во 2-й половине 2022 г. Подробнее см. здесь.

При срыве по вине подрядчика срока строительства объекта (выполнения строительных работ), установленного договором, строительные работы, выполненные после указанного срока, оплачиваются по ценам, действовавшим на установленную договором дату их завершения, если иное не установлено договором (ч.1 п.61 Правил № 1450).

Подробнее обо всех нюансах включения в оплату стоимости СМР см. здесь.

Дополнительно по теме • Подписание актов сдачи-приемки выполненных строительно-монтажных работ: алгоритм действий. • Надо ли подрядчику учитывать коэффициент на стесненность при расчете общехозяйственных, общепроизводственных расходов и плановой прибыли. • У заказчика претензии к качеству работ подрядчика: что делать с актом выполненных работ. • Срок выполнения строительных работ давно истек, подрядчик предъявляет акт выполненных работ: что делать заказчику? • Включаем в оплату затраты на входной контроль оборудования охранной сигнализации. • Строительно-монтажные работы оформлены актом выполненных работ произвольной формы: разбираемся в последствиях.

Если вам нужно рассчитать сумму неустойки (пени) в случае нарушения договорных обязательств как заказчиком так и подрядчиком, воспользуйтесь калькулятором.

12. Нужен ли технический надзор при реконструкции и модернизации

Заказчик организует технический надзор за реконструкцией и модернизацией в соответствии с требованиями Инструкции о порядке осуществления технического надзора за строительством, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 40).

Инструкция № 40 устанавливает порядок осуществления технического надзора за строительством, включающего в себя надзор за соответствием строительных работ утвержденной проектной документации (п.1). При этом строительные работы -  это работы, выполняемые в том числе и при реконструкции (абз.4 п.2 Инструкции № 40).

В связи с тем, что модернизация является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций, на нее распространяются нормы и требования Инструкции № 40.

Виды технического надзора по перечню № 252 осуществляются заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) при наличии соответствующих аттестатов соответствия.

Дополнительно по теме • Технический надзор за строительно-монтажными работами. Кто и как осуществляет, что он в себя включает: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо».

13. Как принять в эксплуатацию, какой гарантийный срок устанавливается

Объекты реконструкции и (или) модернизации независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утв. постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716.

Организация приемки в эксплуатацию объекта возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда - на заказчика) и производится за его счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда (п.12 Положения № 716).

Подрядчик в письменной форме уведомляет заказчика о дате завершения строительства объекта в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию, а также сообщить данные о представителях подрядчика, участвующих в работе комиссии (ч.1 п.15 Положения № 716).

Приемочные комиссии назначаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.

Приемочные комиссии назначаются не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта, а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, - не менее чем за 15 дней (пп.16, 17 Положения № 716).

Перечень документов, представляемых приемочной комиссии подрядчиком (в случае заключения договора строительного подряда), утв. в приложении 10 к постановлению Минстройархитектуры от 06.12.2018 № 40.

Перечень документов, представляемых приемочной комиссии застройщиком (заказчиком - в случае заключения договора строительного подряда), утв. в приложении 11 к постановлению № 40.

Форма акта приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного возведением, реконструкцией, в том числе тепловой модернизацией, реставрацией, благоустройством утв. в приложении 2 к постановлению № 40.

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, уст. в приложении 9 к постановлению № 40.

На принятые в эксплуатацию объекты, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет, за исключением технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством или изготовителем (п.66 Правил № 1450).

Исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию.

Дополнительно по теме • При каких условиях подрядчик не обязан проводить гарантийный ремонт. • Алгоритм действий заказчика, если подрядчик не устраняет дефекты в своей работе. • Заказчик выявил дефекты в строительных работах, но не составил дефектный акт: разбираемся в последствиях. • Тротуарная плитка разрушена, потому что по ней ездили машины: что делать подрядчику, чтобы не перекладывать ее за свой счет. • Сдача в эксплуатацию системы пожарной сигнализации.

14. Что такое техническая модернизация. Какие виды работ к ней отнести

Производственное здание - здание, предназначенное для размещения промышленного производства, лабораторий и обеспечивающее необходимые условия для труда людей и эксплуатации технологического оборудования (п.3.11 СН 3.02.10-2020 «Производственные здания и сооружения», утв. постановлением Минстройархитектуры от 13.11.2020 № 83).

Под технологическим оборудованием понимаются машины, аппараты, установки, оборудование, включая специальное оборудование (оснастку), медицинская техника, используемые для обеспечения выполнения производственных процессов в соответствии с технологией и функциональным назначением объекта и (или) осуществляющие автоматическое управление технологическими процессами. К технологическому оборудованию не относятся мебель, инвентарь, оргтехника, специальный инструментарий, игровое оборудование и иные сопутствующие принадлежности бытового назначения, необходимые для осуществления конкретной деятельности на созданном объекте (подстрочное примечание * к подп.1.4 п.1 Указа от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности»).

Таким образом, технологическое оборудование подразумевает его применение для обеспечения производственного процесса, технологии процесса, результатом которого является получение определенной продукции, либо оказание определенной услуги (использование медицинской техники).

С 30 июня 2022 г. закупку технологического оборудования осуществляет заказчик с передачей его подрядчику в соответствии с графиком поставки материальных ресурсов, являющимся неотъемлемой частью договора (ч.1 п.39 Правил № 1450).

Квалификационным признаком технической модернизации является выполнение в существующих производственных зданиях сопутствующих работ, связанных с заменой технологического оборудования на оборудование с аналогичными или новыми параметрами, а также установкой нового технологического оборудования (ч.1 п.8 Инструкции о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства, утв. постановлением Минстройархитектуры от 30.06.2022 № 66).

Таким образом, техническая модернизация может проводиться только в производственных зданиях (письмо Минстройархитектуры от 01.12.2023 № 02-1-02/15230 «О технической модернизации»).

Дополнительно по теме • Модернизация технологического оборудования и техническая модернизация: в чем разница.

15. Нужна ли разрешительная документация на техническую модернизацию

Решение о начале строительной деятельности при технической модернизации принимается путем издания локального правового акта, как правило, приказа, субъекта хозяйствования (письмо № 02-1-01/9734).

Дополнительно по теме • Приказ на проведение работ по технической модернизации (пример).

Разрешительную документацию, состав которой определен Положением № 223, для осуществления строительной деятельности при технической модернизации получать не требуется независимо от источников финансирования объекта (абз.2 подп.4.4 п.4 Декрета № 7).

Направление уведомления о производстве строительно-монтажных работ в органы Государственного строительного надзора не требуется (письмо № 02-1-01/9734).

16. Какая ПСД оформляется на техническую модернизацию

Для разработки проектной документации необходимо заключить договор подряда с проектной организацией, имеющей аттестат соответствия 1-4-й категории.

Состав проектной документации определяется в каждом конкретном случае индивидуально, исходя из технологической необходимости, с учетом обеспечения соблюдения существенных требований безопасности.

Разработанная и согласованная проектная документация утверждается заказчиком (письмо № 02-1-01/9734).

Дополнительно по теме • Какие документы нужны при выполнении техмодернизации.

17. Государственная экспертиза ПСД на техническую модернизацию

Проведение государственных экспертиз проектной документации на техническую модернизацию по объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, не требуется (письмо № 02-1-01/9734).

18. Нужен ли аттестат соответствия на работы по технической модернизации

Наличие аттестата соответствия заказчика для работ по технической модернизации не требуется.

Производство строительно-монтажных работ осуществляется на основании договора подряда, заключенного между заказчиком и подрядной организацией, имеющей аттестат соответствия 1-4-й категории (письмо № 02-1-01/9734).

19. Как принять в эксплуатацию объект после технической модернизации

Приемка объекта в эксплуатацию осуществляется на основании локальных правовых актов субъекта хозяйствования. Положение № 716 на работы по технической модернизации не распространяется.

Дополнительно по теме • Как изменится порядок приемки в эксплуатацию объектов после технической модернизации с 23 июля 2024 года.  • Принято решение сделать реконструкцию, перепланировку, переустройство арендуемого помещения (здание пятого класса сложности). Какие документы нужны, чтобы законно начать строительные работы? • Приказ о назначении комиссии по приемке в эксплуатацию объекта «Реконструкция производственного корпуса» (пример).

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»