Материал помещен в архив

Всё по одной теме.
Неизменная цена на строительство объекта

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

05.05.2023

На основании сметной документации заказчиком, застройщиком в порядке, установленном Положением о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, определяется подрядчик, цена предложения которого является неизменной договорной (контрактной) ценой на строительство объекта (выполнение строительных, специальных, монтажных работ).

Разберемся в этапах формирования неизменной цены подробнее. Вы узнаете:

1. Разработка сметной документации на строительство объектов

Сметная документация на строительство объектов независимо от источников финансирования разрабатывается на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и цен на ресурсы и (или) на основании укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта или стоимости объектов-аналогов согласно Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Минстройархитектуры от 18.11.2011 № 51.

1.1. Определение даты начала разработки сметной документации

Сметная стоимость строительства объекта определяется на дату начала выполнения строительных, специальных, монтажных работ, устанавливаемую заказчиком, застройщиком с учетом нормативной продолжительности строительства, определяемой в проектной документации.

Данные о начале строительства представляет заказчик, указывая их в задании на проектирование.

Дата начала разработки сметной документации указывается в грифах локальных смет (локальных сметных расчетов), объектных смет (объектных сметных расчетов).

Так, цены на 1 января 2021 г. соответствуют уровню цен предшествующего месяца, то есть в приведенном ниже примере локальная смета № 1 сформирована в уровне цен за декабрь 2020 г. или на 1 января 2021 г.

В грифе сводного сметного расчета стоимости строительства (очереди строительства) указывается как дата начала разработки сметной документации, так и дата начала строительства, а также его продолжительность.

2. Цена заказчика 

Формирование цены заказчика - первоначальный этап формирования неизменной договорной (контрактной) цены.

Неизменная договорная (контрактная) цена - цена, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядной организации на основании цены предложения подрядчика (абз.4 п.2 Положения № 1553).

При формировании своей цены заказчику необходимо руководствоваться нормами, установленными в Положении № 1553.

2.1. Что такое цена заказчика

Цена заказчика - стартовая цена подрядных работ (строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ)), предложенная заказчиком для заключения договора строительного подряда, государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

Подрядные работы - выполняемые подрядчиком работы при строительстве объектов, на выполнение которых заключается договор строительного подряда (абз.2, 8 п.2 Положения № 1553).

2.2. На основании каких документов формируется цена заказчика

Цена заказчика формируется на основании проектной, в том числе сметной, документации с учетом даты начала строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ), указанной заказчиком в задании на проектирование.

Пример На основании проектно-сметной документации сметная стоимость строительства составляет 500 000 руб. Организация не рассчитывала на такие затраты при строительстве объекта. Можно ли выставить объект на процедуру переговоров (источник финансирования - собственные средства) со стоимостью меньше сметной (например, 300 000 руб.)? Нет, нельзя. Цена заказчика формируется на основании проектной, в том числе сметной, документации (без изменения сметной стоимости подрядных работ, учтенной сметной документацией). Подробнее см. здесь.

2.3. Стоимость чего не включается в цену заказчика

С 30 июня 2022 г. закупку технологического оборудования осуществляет заказчик с передачей его подрядчику в соответствии с графиком поставки материальных ресурсов, являющимся неотъемлемой частью договора (ч.1 п.39 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Как заказчику формировать свою (стартовую) цену строительства, если оборудование будет поставлять подрядчик.

3. Цена предложения подрядчика

Формирование цены подрядчика - промежуточный этап формирования неизменной договорной (контрактной) цены.

Неизменная договорная (контрактная) цена - цена, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядной организации на основании цены предложения подрядчика (абз.4 п.2 Положения № 1553).

При формировании своей цены подрядчику необходимо руководствоваться нормами, установленными в Положении № 1553.

3.1. Что такое цена подрядчика

Цена предложения подрядчика - цена подрядных работ (строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ), рассчитанная на основании проектной, в том числе сметной, документации подрядными организациями - претендентами на заключение договора строительного подряда.

Подрядные работы - выполняемые подрядчиком работы при строительстве объектов, на выполнение которых заключается договор строительного подряда (абз.3, 8 п.2 Положения № 1553).

3.2. На основании каких документов формируется цена подрядчика

Цена предложения подрядчика формируется на основании предоставляемой заказчиком проектной, в том числе сметной, документации, составной частью которой является ведомость объемов работ и расхода ресурсов (приложение 1 к Положению № 1553).

При строительстве объекта «под ключ» цена предложения подрядчика формируется на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации.

График строительства (производства работ) по форме согласно приложению 2 к Положению № 1553 и график платежей при строительстве (выполнении работ) по форме согласно приложению 3 к Положению № 1553 разрабатываются подрядчиком с учетом нормативной продолжительности строительства.

Виды работ для составления графика строительства (производства работ) формируются подрядчиком самостоятельно.

График строительства (производства работ) и график платежей уточняются при корректировке неизменной цены, за исключением случаев, предусмотренных в абз.4 ч.1 п.10 Положения № 1553 (п.4 Положения № 1553).

3.3. Как формируется цена подрядчика

Цена предложения подрядчика формируется на дату начала строительства объекта, указанную в конкурсной документации (документации для переговоров), с применением прогнозных индексов цен в строительстве, утверждаемых Минэкономики, с учетом нормативной продолжительности строительства, налогов и отчислений согласно законодательству (п.5 Положения № 1553).

Обратите внимание! С 7 апреля 2023 г. среднегодовые прогнозные индексы цен в строительстве на 2023 год установлены в размере 109,0 %, на 2024 год - 108,3 %, на 2025 год - 106,7 % (постановление № 4). Прогнозные индексы цен в строительстве на 2022-2025 гг. с разбивкой по месяцам установлены в письме № 04-3-04/4912.

При этом на объектах, проектная (сметная) документация на строительство которых утверждается после 1 мая 2023 г., применяются прогнозные индексы стоимости СМР, оборудования и прочих затрат (подп.1.1 п.1 Указа от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь», постановление Минэкономики от 19.04.2023 № 5). 

Прогнозные индексы должны быть применены подрядной организацией с учетом технологически обоснованных норм задела в строительстве по месяцам в нормативный период строительства объекта, увязанных с объемами выполняемых строительных работ, приведенных в календарном графике производства работ (комплексном сетевом графике) проекта производства работ, разработанном в установленном порядке по объекту строительства.

При формировании цены своего предложения подрядчик:

1) применяет цену человеко-часа за месяц, предшествующий месяцу разработки, то есть использует цену на 1-ое число месяца (дата начала разработки сметной документации), что соответствует уровню цен предыдущего месяца.

Цена человеко-часа является базой для дальнейшего определения заработной платы рабочих и машинистов, которая в свою очередь является базой для определения общехозяйственных и общепроизводственных расходов (ОХР и ОПР) и плановой прибыли (ПП), временных зданий и сооружений, зимнего удорожания и пр.

Пример 1 Обязан ли подрядчик при формировании цены предложения на подрядные торги считать ОХР и ОПР, плановую прибыль от сниженной заработной платы (если на эту статью затрат есть понижающие коэффициенты)? Не обязан. Расчет норм ОХР и ОПР, плановой прибыли при формировании подрядчиком цены предложения с учетом понижающих коэффициентов к заработной плате рабочих (либо без учета данных коэффициентов) осуществляется им по своему усмотрению. Подробнее см. здесь;

2) применяет прогнозный индекс начиная с месяца разработки сметной документации.

Приведенные выше положения необязательные, они отражают один из возможных вариантов расчета предложения подрядчика.

Пример 2 Средства, связанные с подготовкой объекта к приемке в эксплуатацию (0,306 %), включены подрядчиком в расчет договорной (контрактной) цены. Имеет ли право заказчик исключить данные затраты из договора? Имеет только при соблюдении определенных условий. Если по условиям заключенного договора подряда подрядчик не оказывает заказчику весь перечень работ и услуг, связанных с подготовкой объекта к приемке в эксплуатацию то заказчик вправе не принимать на себя обязательства по их оплате. Подробнее см. здесь.

Цена предложения подрядчика формируется на основании представляемой заказчиком проектной, в том числе сметной, документации, составной частью которой является ведомость объемов работ и расхода ресурсов (ч.1 п.4 Положения № 1553).

Ведомость объемов работ и расхода ресурсов - документ, отражающий объемы работ в физических единицах и потребность в материальных, трудовых и других ресурсах по видам работ или в целом на объект строительства на основании данных локальных смет (локальных сметных расчетов) (абз.8 п.4 Инструкции № 51).

Ведомость ресурсов составляется на здания, сооружения или объект.

При разработке сметной документации с применением нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении ведомость ресурсов составляется по объемам работ по проектной документации и содержит данные о расходе ресурсов (затраты труда в человеко-часах, нормы времени эксплуатации машин и механизмов в машино-часах, материалы) и их стоимость, в том числе и по видам работ (п.47 Инструкции № 51).

С учетом нормативной продолжительности строительства подрядчиком разрабатываются:

• график строительства (производства работ) (приложение 2 к Положению № 1553);

• график платежей при строительстве (выполнении работ) (приложение 3 к Положению № 1553).

Дополнительно по теме • Как подрядчик рассчитывает свою цену, и должен ли этот расчет быть у заказчика. • Цену предложения подрядчика нельзя сформировать без проектно-сметной документации.

3.4. Стоимость чего не включается в цену предложения подрядчика

С 30 июня 2022 г. закупку технологического оборудования осуществляет заказчик с передачей его подрядчику в соответствии с графиком поставки материальных ресурсов, являющимся неотъемлемой частью договора (ч.1 п.39 Правил № 1450).

Пример При расчете цены предложения подрядчика оборудование, поставляемое заказчиком, в цену не включается. Можно ли включать в цену средства на пусконаладочные работы данного оборудования? Да, стоимость пусконаладочных работ оборудования, которое поставляет заказчик, может быть включена в неизменную договорную цену. Подробнее см. здесь.

4. Неизменная договорная (контрактная) цена, фактическая договорная цена на строительство объекта 

Цена подрядных работ (строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) определяется на основании цены предложения подрядчика, выбранной заказчиком. Оформляется она протоколом согласования договорной (контрактной) цены на строительство (приложение 4 к Положению № 1553) и является неизменной договорной (контрактной) ценой до завершения строительства (кроме допустимых случаев корректировки).

На период с 1 сентября 2021 г. по 31 декабря 2025 г. предусмотрено создание республиканского, областных и Минского городского внебюджетных фондов развития строительной отрасли (Указ от 06.07.2021 № 259 «О создании фондов развития строительной отрасли»).

Формирование фондов развития строительной отрасли осуществляется за счет отчислений в размере 1 % от стоимости строительных работ, выполненных подрядными организациями (за исключением организаций, зарегистрированных в качестве резидентов свободных (особых) экономических зон) собственными силами в отчетном месяце по объектам строительства, по которым в сводном сметном расчете стоимости строительства, в неизменной договорной (контрактной) цене на строительство объекта предусмотрены денежные средства на указанные отчисления (п.2 Положения о порядке формирования и использования денежных средств фондов развития строительной отрасли, утв. Указом № 259).

Отчисления в фонд развития строительной отрасли для включения в сметную стоимость строительства определяются от итога граф 3-6 гл.1-8 и от суммы средств, предусмотренных подп.30.1-30.5, 30.7 и 30.8 гл.9 сводного сметного расчета.

Рассчитанная сумма отчислений в фонды развития строительной отрасли включается в графы 8 и 9 гл.9 сводного сметного расчета.

Сумма отчислений в фонды развития строительной отрасли для включения в сметную стоимость строительства и в неизменную договорную (контрактную) цену определяется по формуле: база для расчета отчислений × 1 : 99 (письмо Минстройархитектуры от 15.10.2021 № 10-1-33/13228).

Дополнительно по теме • Можно ли, чтобы ценой договора строительного подряда была стоимость, указанная в смете. • Хозяйственный способ строительства: нужно ли формировать неизменную цену и какие расчетные документы оформить. • Формируя цену строительства, определяем правильно, что относится к оборудованию. • Неизменная договорная цена строительства рассчитана неправильно: разбираемся, что делать.

4.1. Применение понижающих (повышающих) коэффициентов

При формировании цены предложения подрядчика предусмотрена возможность применения коэффициента, учитывающего компенсацию рисков, обусловленных различными непредвиденными обстоятельствами (подп.7.1 п.7 Положения № 1553).

По применению коэффициентов при формировании цены предложения в Минстройархитектуры разъяснили, что запрет на применение понижающих (повышающих) коэффициентов подрядчиком при формировании цены своего предложения не установлен.

При формировании цены предложения подрядчик самостоятельно принимает решение как об условиях необходимости применения коэффициентов, так и о порядке их расчета. При этом данное предложение должно быть обоснованно и ответственность за это решение несет как подрядчик, так и заказчик, принявший его предложение (письмо Минстройархитектуры от 31.08.2016 № 04-3-03/10579 «О формировании цены предложения подрядчика»).

4.2. Стоимость строительных материалов

В формируемых неизменных договорных (контрактных) ценах на строительство объектов подрядными организациями наряду с иными источниками информации могут применяться текущие цены на строительные материалы из республиканской нормативной базы текущих цен на ресурсы (п.20 Методических рекомендаций о порядке расчета текущих цен на ресурсы, используемых для определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. приказом Минстройархитектуры от 29.12.2011 № 457).

Стоимость материалов, изделий и конструкций может приниматься на основании данных о поставках и предварительно согласованной их стоимости с организациями, с которыми подрядчик планирует сотрудничать при строительстве объекта (ч.2 подп.7.1 п.7 Положения № 1553).

Как правило, стоимость материалов включается в неизменную договорную цену с применением цен из республиканской нормативной базы текущих цен на ресурсы (то есть сметных цен) или фактических цен приобретения, действовавших на дату расчета неизменной договорной цены.

При этом в случае финансирования строительства без привлечения бюджетных средств неизменная договорная цена может корректироваться в связи с изменением стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в неизменной цене (в случаях, если это предусмотрено договором строительного подряда) (абз.4 ч.1 п.10 Положения № 1553).

Таким образом, в договоре может быть предусмотрено формирование договорной цены с применением фактических цен приобретения строительных материалов, сформированных на стадии расчета неизменной договорной цены и заключения договора строительного подряда.

В дальнейшем при расчетах за выполненные работы в акты сдачи-приемки выполненных работ кроме фактической стоимости материалов в расчетном периоде включается разность между договорной стоимостью строительных материалов (сформированной по текущим ценам, действовавшим на стадии расчета неизменной цены, либо на основании сметных цен), умноженной на прогнозные индексы (за отчетный период), и фактической стоимостью этих же материалов в расчетном месяце.

Пример Цены приобретаемых подрядчиком материалов отличаются от цен республиканской базы текущих цен на ресурсы. Может ли подрядчик при формировании договорной (контрактной) цены использовать не цены, указанные в товарно-транспортных накладных, а цены республиканской базы текущих цен на ресурсы? Может. Подробнее см. здесь.

4.3. Определение транспортных расходов при строительстве по неизменным ценам

Транспортные расходы, включая заготовительно-складские расходы, по доставке материалов от предприятий-изготовителей и (или) поставщиков до приобъектного склада объекта строительства определяются от стоимости строительных материалов по процентной норме по трем зонам строительства по видам материалов в размерах, приведенных в таблице Б.3 приложения Б к НРР 8.01.104-2022.

Таблица Б.3 - Нормы затрат на транспортные расходы от стоимости материалов, изделий и конструкций

При изменении категории городов, населенных пунктов и территориальных единиц, а также их границ по объектам, на которых начаты строительно-монтажные работы, проектно-сметная документация пересчету не подлежит.

Перечень городов, относимых к зоне строительства 1, и районов, относимых к зоне строительства 2, приведен в таблицах Б.1, Б.2 приложения Б к НРР 8.01.104-2022.

Расходы по перевозке строительных материалов, изделий и конструкций, приведенных в приложении Д к НРР 8.01.104-2022, определяются исходя из фактического расстояния их доставки от предприятий-изготовителей и (или) поставщиков до приобъектного склада (мест складирования) объекта строительства и тарифов на перевозку. Заготовительно-складские расходы в размере 2 % (0,75 % для металлоконструкций) определяются от отпускных цен материалов, изделий и конструкций, за исключением изделий и конструкций, предусмотренных п.9 таблицы Д.1 приложения Д к НРР 8.01.104-2022, и включаются в транспортные расходы.

Таблица Д.1 - Перечень материалов, изделий и конструкций, расходы по перевозке которых определяются исходя из конкретных расстояний перевозки и тарифов на перевозку

При строительстве объектов на застроенной территории, если проектом организации строительства предусмотрено устройство перевалочной базы для складирования материалов, изделий и конструкций, дополнительные расходы на транспортировку и погрузочно-разгрузочные работы определяются отдельным расчетом исходя из расстояния от перевалочной базы до объекта строительства и количества строительных материалов, завозимых на перевалочную базу (пп.2.5, 2.6 НРР 8.01.104-2022).

В случае формирования неизменной цены с применением метода, указанного в подп.7.1 п.7 Положения № 1553, транспортные расходы по доставке строительных материалов на объект строительства могут включаться в указанную цену со стоимостью, определенной на основании данных о поставках и предварительно согласованной их стоимости с организациями, с которыми подрядчик планирует сотрудничать при строительстве объекта.

В случае формирования неизменной цены с применением метода, указанного в подп.7.4 п.7 Положения № 1553, транспортные расходы по доставке строительных материалов на объект строительства включаются в указанную цену в порядке, установленном в НРР 8.01.104-2022.

Расчеты за выполненные строительные работы (в том числе строительные материалы) осуществляются в пределах сформированной неизменной цены.

Дополнительно по теме • Транспортные расходы по доставке стройматериалов.

4.4. Средства, связанные с командированием (перевозкой) рабочих подрядчика

В гл.9 «Прочие работы и расходы» сводного сметного расчета стоимости строительства могут быть предусмотрены средства, связанные с командированием рабочих подрядчика и с перевозкой рабочих автомобильным транспортом.

Средства, связанные с подвижным и разъездным характером работ, с перевозкой рабочих автомобильным транспортом и командированием рабочих подрядчика, при отсутствии сведений о подрядчике в исходных данных заказчика на разработку проектной документации определяются в зависимости от зоны строительства и условий привлечения к строительству подрядчиков в процентах от суммы сметных величин заработной платы рабочих и заработной платы машинистов в составе средств на эксплуатацию машин и механизмов по итогу гл.1-7 и по гл.8 сводного сметного расчета в случае определения стоимости строительства временных зданий и сооружений по локальным сметам (локальным сметным расчетам) в размерах:

• 9,7 % - при строительстве в городах и поселках городского типа с наличием в них подрядчиков, но с привлечением при соответствующем обосновании иногородних подрядчиков;

• 25,3 % - при строительстве в городах и поселках городского типа при отсутствии в них подрядчиков;

• 29,7 % - при строительстве в сельских населенных пунктах и на межселенных территориях (за исключением строительства магистральных сетей, дорог и сооружений на них вне места нахождения подрядчиков);

• 25,0 % - при строительстве магистральных сетей, дорог и сооружений на них вне постоянного места нахождения подрядчиков (подп.30.3 п.30 Инструкции № 51).

Расчет расходов, связанных с командированием рабочих подрядчиков, осуществляется на основе нормативной трудоемкости работ, данных о сроках строительства, сроках командирования, стоимости проезда и проживания, размера суточных согласно действующему законодательству о возмещении командировочных расходов и определяется как сумма перечисленных расходов (ч.1 п.26 Методических рекомендаций о порядке разработки и применения нормативов прочих расходов, утв. приказом Минстройархитектуры от 08.05.2012 № 144).

Расходы по перевозке работников, проживающих от места работы на расстоянии более 3 км, к месту работы и обратно автомобильным транспортом (собственным или арендованным) являются расходами, относящимися к деятельности подрядчика и возмещаемых заказчиками строек за счет прочих средств (подп.а) п.3 приложения Б к Методическим рекомендациям о порядке разработки и утверждения норм общехозяйственных и общепроизводственных расходов и плановой прибыли, применяемых при определении сметной стоимости строительства и составлении сметной документации, утв. постановлением Минстройархитектуры от 23.12.2011 № 59).

Расчет расходов, связанных с перевозкой рабочих автомобильным транспортом, осуществляется исходя из оптимальной схемы перевозки, расстояния перевозки, количества перевозимых рабочих, вместимости автобуса, времени его использования, стоимости 1 ч. эксплуатации автобуса, сформированной в соответствии с действующими нормативными правовыми актами (ч.1 п.27 Методических рекомендаций о порядке разработки и применения нормативов прочих расходов, утв. приказом Минстройархитектуры от 08.05.2012 № 144).

4.5. Применение прогнозного индекса цен

На объектах, проектная (сметная) документация на строительство которых утверждается после 1 мая 2023 г., применяются прогнозные индексы стоимости СМР, оборудования и прочих затрат (подп.1.1 п.1 Указа № 361, постановление № 5). 

4.6. Затраты на временные вспомогательные сооружения

Затраты на устройство и разборку инвентарных лесов включаются в сметную документацию на основании соответствующих сборников. В акты приемки выполненных работ указанные затраты включаются в соответствии со сметной документацией. заказчику предъявляется стоимость деталей лесов на основании сметных норм, а в себестоимость работ подрядчика включаются суммы начисленной амортизации (износа) (письмо Минстройархитектуры от 23.04.2007 № 04-2-02/861 «О стоимости инвентарных строительных лесов»).

В случае применения при составлении сметной документации и, соответственно, расчете неизменной договорной цены общереспубликанских нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении нормы расхода неоднократно используемых (оборачиваемых) материалов и деталей (опалубки, деталей лесов и т. п.) определяются в вышеуказанных нормативах с учетом нормативного числа оборотов и норм допустимых потерь после каждого оборота (п.2.4 НРР 8.01.104-2022).

С учетом изложенного при расчете за выполненные работы подрядчик включает в стоимость выполненных работ среди прочего стоимость неоднократно используемых (оборачиваемых) материалов и деталей (опалубки, деталей лесов и т. п.) по определенной норме их расхода.

Пример Как заказчику взыскать с подрядчика излишне оплаченные средства подмащивания (леса и автогидроподъемник включены в акт выполненных работ, но фактически использовались только леса)? Зависит от источника финансирования строительства и условий договора строительного подряда. Если в договоре строительного подряда (по объектам, финансируемым без привлечения бюджетных и приравненных к ним средств) предусмотрено изменение неизменной цены в связи с изменением стоимости эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в неизменной цене, подрядчик обязан произвести уменьшение неизменной цены в связи с фактическим неиспользованием автогидроподъемников при производстве строительных работ. Подробнее см. здесь. В иных случаях сумма средств за эксплуатацию автогидроподъемников, учтенная в неизменной цене, будет экономией подрядчика.

4.7. Стоимость эксплуатации машин и механизмов

Механизация строительных, монтажных и специальных строительных работ при возведении объекта должна быть комплексной и осуществляться необходимыми комплектами строительных машин, оборудования, средств малой механизации, необходимой монтажной оснастки, инвентаря и приспособлений.

Виды, характеристики и количество основных машин должны быть приняты в проекте организации строительства в соответствии со строительными нормами СН 1.03.04-2020 «Организация строительного производства», утв. постановлением Минстройархитектуры от 12.11.2020 № 73.

Соответственно использование строительных машин и механизмов на конкретном объекте строительства должно быть предусмотрено утвержденной заказчиком проектной документацией.

Следовательно, оплате подлежат строительные машины и механизмы, предусмотренные проектной документацией. Порядок оплаты выполненных работ должен быть закреплен в договоре строительного подряда.

4.8. График строительства (производства работ)

График строительства (производства работ) по форме согласно приложению 2 к Положению № 1553 является неотъемлемой частью договора строительного подряда.

Хотелось бы обратить внимание подрядчиков, что заказчик не имеет законного права диктовать свои требования при формировании графика строительства (производства работ). При этом график должен быть согласован обеими сторонами как неотъемлемая часть договора с учетом финансирования, производственных возможностей, опытных знаний и других особенностей.

Пример Объект строительства финансируется за счет средств бюджета. В мае подрядчик значительно отстает от графика производства работ. Можно ли допсоглашением к договору строительного подряда по соглашению сторон скорректировать график по суммам, не изменяя сроки? В случае заключения договора строительного подряда на основании проведенных подрядных торгов (иной процедуры закупки) скорректировать графики производства работ и платежей путем заключения дополнительного соглашения к договору нельзя. В иных случаях такая корректировка может быть выполнена по соглашению сторон. Подробнее см. здесь.

При заключении договора строительного подряда в обязательном порядке необходимо предусмотреть возможность корректировки договорной цены по причине несвоевременного финансирования строительства заказчиком. В противном случае даже при выполнении работ с нарушением графика строительства (производства работ) по данной причине, расчеты за выполненные работы будут осуществляться согласно этому графику.

Дополнительно по теме • Отсутствуют графики производства работ и платежей как приложения к договору стройподряда: к чему это приведет. • Перевыполнение строительных работ подрядчиком при бюджетном финансировании: как оплатить? • Когда нельзя менять (двигать по месяцам) график производства строительных работ.

4.9. Дополнительные работы

Работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект», необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена разработчиком проектной документации на основании двухстороннего акта, подписанного заказчиком и разработчиком проектной документации, являются дополнительными работами.

Стоимость дополнительных работ формируется на основании их сметной стоимости, определенной в ценах на дату начала разработки сметной документации, с учетом прогнозного индекса, месяца выполнения этих работ без учета снижений, принятых при выборе подрядчика в соответствии с законодательством о закупках.

Пример Согласно пункту договора на строительство объекта в случае возникновения дополнительных смет, не учтенных в контрактной цене, формирование их сметной стоимости определяется с учетом снижений, принятых при выборе подрядчика (закупках). Допустимо ли такое условие? Недопустимо. Такое условие договора не соответствует требованиям норм Положения № 1553. Подробнее см. здесь.

Стоимость дополнительных работ отражается в графике производства работ отдельной строкой.

Стоимость материалов определяется в соответствии с условиями формирования стоимости материалов, определенной неизменной ценой (п.12 Положения № 1553).

Расчет за выявленные дополнительные работы осуществляется посредством составления акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а (приложение 4 к постановлению Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13).

При заключении договора строительного подряда необходимо предусмотреть порядок расчета за дополнительные работы, то есть уровень цен и тарифов в котором будет определена стоимость этих работ. Если договором строительного подряда не предусмотрен иной порядок, акт формы С-2а на дополнительные работы составляется в текущем уровне цен (письмо Республиканского научно-технического центра по ценообразованию в строительстве от 21.03.2014 № 09-778).

Дополнительно по теме • Когда подрядчик не должен применять понижающие коэффициенты к дополнительным работам. • Акт на дополнительные строительно-монтажные работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект» (пример).

4.10. Корректировка (пересчет) неизменной договорной (контрактной) цены

Пример 1 В договоре строительного субподряда есть пункт: «Окончательная стоимость определяется суммированием ежемесячной стоимости объемов работ в действующих ценах». Законен ли такой пункт? Незаконен. Стоимость цены договора субподряда определяется на стадии его заключения и может изменяться в строго регламентированных Положением № 1553 случаях. Подробнее см. здесь.

Случаи корректировки неизменной договорной (контрактной) цены определены п.10 Положения № 1553.

Неизменная цена корректируется в случае снижения по отношению к ней фактической стоимости подрядных работ, выполняемых при строительстве жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой (ч.3 п.10 Положения № 1553).

Разъяснения о необходимости корректировки неизменной цены в связи с утверждением нового размера 1 человеко-часа рабочих-строителей 4-го разряда в размере 9,80 руб. см. здесь.

Пример 2 Заказчик просит прописать в договоре строительного подряда в качестве основания изменения неизменной договорной (контрактной) цены только изменение налогового законодательства. В том случае, если подрядчик согласится на такую формулировку и возникнет необходимость изменения цены, сможет ли он сослаться на иные основания, предусмотренные Положением № 1553? Или же нормы Положения № 1553 обязательны и подрядчик может настаивать на включение в договор всех оснований? Независимо от факта невключения в договор строительного подряда случаев корректировки неизменной цены, носящих императивный характер, их соблюдение обязательно для сторон договора. Подробнее см. здесь.

Пример 3 При заключении договора строительного генподряда по строительству объекта за счет собственных средств инвестора (цена генподрядчика рассчитана в соответствии с подп.7.4 п.7 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553) заказчик в проекте договора генподряда прописал следующий пункт: «Договорная цена объекта корректируется в случаях, предусмотренных ч.1 п.10 Положения о порядке формирования неизменной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 ноября 2011 г. № 1553». Генподрядчик принял его, считая, что корректировка стоимости работ будет также обусловлена и изменением стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в неизменной цене, так как этот случай - один из составляющих ч.1 п.10 Положения № 1553. Но на стадии строительства заказчик не предоставляет право генподрядчику на отклонение цены по причине изменения стоимости материальных ресурсов, ссылаясь на текст в скобках в абз.4 ч.1 п.10 Положения № 1553, то есть на то, что договором должно быть дополнительно оговорено об изменении стоимости материальных ресурсов по сравнению с учтенной в неизменной договорной цене. Прав ли заказчик? Заказчик прав. Подробнее см. здесь.

Дополнительно по теме • Может ли заказчик отказать в пересчете контрактной цены по причине отсутствия резерва средств на непредвиденные расходы.  • Корректировка (изменение) договорной цены строительства, когда это возможно (в вопросах и ответах). • Объем строительных работ изменился: подрядчик может требовать внесения изменений в договор. • Дополнительное соглашение по уменьшению контрактной цены строительства: что в нем указывать.

4.11. Формы документов при формировании договорной (контрактной) цены

Примечание. Если период с даты начала разработки сметной документации до даты фактического начала строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) составляет от 6 до 24 месяцев, цена заказчика пересчитывается на фактическую дату начала строительства этого объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) путем применения прогнозных индексов, с даты начала разработки сметной документации до даты фактического начала строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) с последующим применением прогнозных индексов, в пределах нормативного срока строительства объекта в соответствии с календарным планом строительства.

Если период с даты начала разработки сметной документации до даты фактического начала строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) составляет более 24 месяцев, сметная документация по заданию заказчика подлежит пересчету с применением цен и тарифов на дату фактического начала строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ) с повторным прохождением государственной экспертизы в установленном порядке (чч.2, 3 п.3 Положения № 1553).

4.12. Расчеты за выполненные работы при контрактной цене

Подтверждением объема и стоимости выполненных строительно-монтажных работ является акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ.

Акты оформляются подрядчиком при предъявлении к приемке выполненных строительных работ и являются первичными учетными документами, подтверждающими наименование, количество и стоимость выполненных и принятых работ. На основании актов стоимость выполненных строительных работ отражается в бухгалтерском учете подрядчика и заказчика.

Для сдачи-приемки строительных работ, расчеты за которые производятся по неизменной договорной (контрактной) цене, сформированной в соответствии с Положением № 1553, применяется акт формы С-2б (п.2, 10 Инструкции № 29).

В подп.1.4, 1.5 п.1 постановления Коллегии Минстройархитектуры от 30.06.2016 № 224 «О внедрении в практику строительства неизменных договорных (контрактных) цен» установлено, что в целях эффективного практического использования в строительстве неизменных цен:

• заказчикам при строительстве объектов по неизменным договорным контрактным ценам обеспечить:

- наличие в составе проектно-сметной документации ведомости объемов работ и расхода ресурсов согласно утвержденной форме (приложение 1 к Положению № 1553);

- осуществлять расчеты с подрядчиками по форме С-2б (приложение 5 к постановлению Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13), на основании графика производства работ (приложение 2 к Положению № 1553);

• руководителям подрядных организаций неукоснительно соблюдать нормы, установленные нормативными правовыми актами в части формирования контрактных цен:

- требовать от заказчика представлять в составе конкурсной документации ведомость объемов работ и расхода ресурсов согласно утвержденной форме (приложение 1 к Положению № 1553);

- определять цену предложения методами, предусмотренными Положением № 1553;

- составлять график производства работ согласно приложению 2 к Положению № 1553 с указанием объемов видов работ в физических единицах измерения и в стоимостном выражении;

- акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формировать по форме С-2б.

Стоимость каждого вида работ, выполненных в отчетном периоде, в акте формы С-2б определяется по следующей формуле:

∑отч. пер. = ∑контр. цена / Кконтр. цена × Котч. период,

где ∑отч. пер. - стоимость каждого вида работ, выполненных в отчетном периоде (графа 9 акта формы С-2б);

∑контр. цена - стоимость каждого вида работ в договорной (контрактной) цене (графа 5 акта формы С-2б);

Кконтр. цена - количество каждого вида работ в договорной (контрактной) цене (графа 4 акта формы С-2б);

Котч. период - количество каждого вида работ, выполненных в отчетном периоде (графа 8 акта формы С-2б) (ч.6 п.10 Инструкции № 29).

Дополнительно по теме • Расчетные документы (акт С-2б и справка С-3а) за выполненные подрядчиком компенсационные посадки. • Может ли заказчик рассчитаться за выполненные СМР в долларах США. • Нельзя включить в акт выполненных строительных работ затраты, не предусмотренные неизменной договорной ценой. • Акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2б: порядок применения и заполнения. • Как включить в оплату стоимость стройматериала, если его фактическая стоимость отличается от стоимости, заложенной в неизменной цене строительства. • Строительство-2022: оплата стройматериала по фактической цене, а не по сметной - когда это возможно. • Строительство завершено раньше срока. Как рассчитаться за последний месяц выполнения работ. • Пусконаладочные работы: как включать в оплату при неизменной договорной цене. • Можно ли в смете и акте сдачи-приемки выполненных строительных работ к ценам на материалы установить надбавку? • Сметная и фактическая цена стройматериала отличаются: какую цену подрядчик должен включить в акт выполненных работ.

4.13. Сэкономленные средства при неизменной цене

В случае, когда фактическая стоимость подрядных работ оказалась меньше по отношению к неизменной цене при достижении потребительских и качественных характеристик объекта в соответствии с проектной документацией, подрядчик сохраняет право на оплату работ согласно неизменной цене, предусмотренной договором строительного подряда, за исключением подрядных работ, выполняемых при строительстве жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой.

Снижение фактической стоимости подрядных работ по отношению к неизменной цене, сформированной в соответствии с Положением № 1553, при выполнении работ, обеспечивающих достижение потребительских и качественных характеристик объекта в соответствии с проектной документацией, является экономией подрядчика и относится на финансовые результаты деятельности подрядчика, за исключением снижения фактической стоимости подрядных работ, выполняемых при строительстве жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой (чч.2 и 3 п.11 Положения № 1553).

Способы получения экономии подрядчика перечислены в ч.6 п.11 Положения № 1553.

Дополнительно по теме • Строительство-2022: стоимость выполненных работ ниже договорной цены. Может ли разница быть финансовым результатом подрядчика? • Строительный материал, предусмотренный сметой, не был применен: разбираемся, что делать.

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»