Всё по одной теме.
Договор строительного подряда: заключение, исполнение, изменение и расторжение (до 23.07.2024)

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

01.07.2024

Обратите внимание!  В подборке приведена информация по договорам строительного подряда согласно законодательству, действующему до 23 июля 2024 г. С указанной даты вступает в силу Строительный кодекс, который заменит собой часть действующих НПА, другая часть НПА претерпит изменения. Аналитическая редакция Правовой платформы «Бизнес-Инфо» подготовит новую подборку по договорам строительного подряда согласно изменениям.

Из подборки Вы узнаете:

1.1. Кто заключает договор строительного подряда

1.2. Когда нужна процедура закупки

1.3. Как формируется цена на строительно-монтажные работы

1.4. Какие документы должны иметь стороны для заключения договора строительного подряда

1.5. Кто подготавливает проект договора

1.6. Существенные условия договора

1.7. Какие приложения обязательны к договору строительного подряда

2. Обязанности и права сторон по договору строительного подряда

3. Кто по договору должен обеспечивать строительство материальными ресурсами

4. Какие авансы можно предусмотреть в договоре

5. Как в договоре прописывается порядок расчетов за выполненные строительные работы

6. Какие формы документов, применяются при расчетах

7. Как в договоре устанавливаются сроки строительства

8. Как изменяется или расторгается договор строительного подряда

9. Как проводится сдача-приемка результата строительных работ, приемка объекта в эксплуатацию

10. Какова ответственность заказчика и подрядчика при неисполнении договора строительного подряда

Подробнее о прочих договорах, наиболее часто применяемых в хозяйственной деятельности строительной организации, см. здесь.

1. Заключение договора

1.1. Кто заключает договор строительного подряда

Строительно-монтажные работы выполняются подрядными организациями или ИП на основании заключенных договоров строительного подряда.

Обратите внимание! Физлица в строительстве могут выполнять только штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладку (ремонт) печей и каминов (п.2 Указа от 18.04.2019 № 151, который вступил в силу 24 апреля 2019 г. и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2019 г.). При этом данные работы физлицо может выполнять по заказам организаций и ИП. Определение правовой природы гражданско-правового договора на выполнение перечисленных работ физлицом неоднозначно и противоречиво. На практике известны случаи заключения договоров подряда, строительного подряда либо договоров возмездного оказания услуг. Подробнее см. здесь.

Отношения сторон при заключении и исполнении договора строительного подряда регулируются:

• ГК;

• Законом от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

С 23 июля 2024 г. вступает в силу Строительный кодекс и утрачивает силу Закон от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь». О нововведениях кодекса см. здесь;

• Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450;

• Положением о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553;

• Законом от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)».

Заказчик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абз.12 ст.1 Закона № 300-З).

Справочно Заказчик при строительстве объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, выполняет обязанности и имеет права заказчика, установленные Правилами № 1450 и иными актами законодательства, за исключением права самостоятельно принимать решения: • об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования; • о передаче своих полномочий третьим лицам; • о консервации или прекращении строительства объекта. Для принятия решений по указанным вопросам заказчик вносит в установленном законодательством порядке предложения по объектам, строительство которых финансируется полностью или частично за счет средств: • республиканского бюджета, - в Минэкономики; • местного бюджета, - в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган; • государственных целевых бюджетных и внебюджетных фондов, - распорядителям этих средств (п.15 Правил № 1450).

Генеральный подрядчик - подрядчик, привлекающий по договорам для выполнения отдельных своих обязательств других лиц (абз.3 п.3 Правил № 1450).

Подрядчик в строительной деятельности - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абз.24 ст.1 Закона № 300-З).

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, который подписывается всеми участниками строительства.

Справочно Альбом схем управления инвестиционными проектами в строительстве утв. постановлением Минстройархитектуры от 15.05.2023 № 51.

Дополнительно по теме • На текущий ремонт помещения нужно заключать договор строительного подряда. • Авансы в строительстве (целевые и текущие): когда и как они выдаются и отрабатываются (в вопросах и ответах). • Когда можно заключить один договор строительного подряда на выполнение строительных работ на нескольких объектах. • Может ли арендатор быть заказчиком реконструкции и обращаться за выделением дополнительного земельного участка для ее проведения. • Можно ли в качестве подрядчика, выполняющего текущий ремонт, привлечь физлицо.

1.2. Когда нужна процедура закупки

Законодательно установлены случаи, при которых выбор подрядчика осуществляется посредством проведения следующих процедур закупки.

С 1 июля 2021 г. при осуществлении закупок в строительстве за счет бюджетных средств нужно руководствоваться Законом от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» и проводить соответствующие процедуры госзакупок.

Исходя из позиции МАРТ, именно получатель бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов является заказчиком в государственных закупках и должен осуществлять приобретение товаров (работ, услуг) за счет таких средств в соответствии с требованиями Закона № 419-З (письмо МАРТ от 24.06.2021 № 14-01-10/1598 К «О закупках для строительства»).

Дополнительно по теме • Процедуры государственных закупок: изменения с 31 марта 2024 года. Комментарий к постановлению Совмина от 12.03.2024 № 169. • Формирование цены предложения, если предмет закупки - строительные работы и оборудование.  • Положение о закупках товаров (работ, услуг) за счет собственных средств заказчика, в том числе при строительстве объектов (с комментарием и примерами).

1.3. Как формируется цена на строительно-монтажные работы

Цена по договору строительного подряда (кроме договора на текущий ремонт) - это цена подрядных работ, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядчика, то есть неизменная договорная (контрактная) цена (за исключением договоров на текущий ремонт) (абз.5 п.2 Положения № 1553).

Формирование договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ и расчетов между заказчиком и подрядчиком при выполнении подрядных работ по объектам текущего ремонта, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов и государственных внебюджетных фондов, выполнятся в соответствии с Положением, утв. постановлением Совмина от 01.11.2023 № 747.

Дополнительно по теме • Формируем неизменную цену на выполнение подрядных работ (СМР): ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Корректируем неизменную договорную (контрактную) цену подрядных работ: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Без ПСД неизменную цену подрядных работ не определить. • Для формирования цены подрядных работ нужно верно определить, что относится к оборудованию. • Неизменная договорная цена на выполнение подрядных работ согласно редакции Положения № 1553 с 20 мая 2023 года (в вопросах и ответах).

1.4. Какие документы должны иметь стороны для заключения договора строительного подряда

Дополнительно по теме • При выполнении каких строительных работ не надо получать разрешительную документацию с 23 июля 2024 года. Комментарий к Строительному кодексу.

1.5. Подготовка проекта договора

Чаще всего проект договора разрабатывает заказчик.

При его подготовке заказчик определяет существенные условия в соответствии с п.10 Правил № 1450, а также иные условия, которые предлагается определить как существенные, и направляет проект договора одному или нескольким подрядчикам, имеющим возможность выполнить необходимые строительные работы. К проекту договора заказчик прилагает проекты графиков производства работ, платежей, поставки материальных ресурсов (если проектом договора предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в части осуществляет заказчик) и при необходимости другие документы.

В течение 5 календарных дней со дня истечения срока для обжалования, установленного абз.3 п.2 ст.52 Закона № 419-З, заказчик размещает на электронной торговой площадке проект договора, условия которого сформированы в соответствии с чч.1-3 п.1 ст.24 Закона № 419-З (ч.2 п.4 ст.24 Закона № 419-З).

При этом согласно разъяснениям Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь закупка товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, финансируемых за счет собственных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляется на основании локальных нормативных правовых актов, утвержденных руководителями данных субъектов хозяйствования (письмо № 04-3-01/3918). При этом законодательством не установлена обязанность разрабатывать такой локальный нормативный правовой акт.

Если проект договора подготавливает подрядчик, заказчик направляет ему предложения о существенных условиях договора, определенных в п.10 Правил № 1450, и иные условия, которые предлагается определить как существенные, для включения их в проект договора.

При непринятии отдельных условий проекта договора сторона, получившая этот проект, вправе оформить протокол разногласий. Проект договора вместе с протоколом разногласий направляется для рассмотрения другой стороне. Предложенные условия включаются в договор с согласия обеих сторон.

Дополнительно по теме • Протокол разногласий к договору строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет собственных средств заказчика.

1.6. Существенные условия договора

К существенным условиям договора относятся:

1) предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы).

Пример 1 Строительство и возмездная передача Заказчику объекта _________________________, расположенного по адресу: __________________________, отнесенного к _________ классу сложности.

 

Пример 2 Выполнение строительных, специальных, монтажных работ: ______________________ (виды (этапы) строительных работ, их объемы) и возмездная передача их результата Заказчику.

 

Пример 3 Подрядчик обязуется в соответствии с проектной документацией выполнить реконструкцию (варианты: работы по капитальному ремонту; работы по тепловой модернизации) объекта строительства: _______________________________________________________________, (указать наименование и местонахождение объекта строительства) именуем__ в дальнейшем Объект, и сдать его результат Заказчику, а Заказчик обязуется принять результат реконструкции Объекта и уплатить обусловленную настоящим договором цену;

2) указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков.

Пример 1 Подрядчик обязуется по заданию Заказчика построить Объект (выполнить строительные работы) (выбрать нужное): собственными силами; с привлечением субподрядчиков.

 

Пример 2 Работы выполняются силами и средствами Подрядчика.

 

Пример 3 Подрядчик осуществляет строительство объекта (выполняет строительные работы) (выбрать нужное): собственными силами (или с привлечением субподрядчиков);

3) сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки).

Пример 1 Срок выполнения Работ: начало - _________________________________________; завершение - _____________________________________. Срок приемки результата Работ в эксплуатацию - ______________________.

 

Пример 2 Начало строительства Объекта (выполнения строительных работ): _____________ (число, месяц, год). Завершение строительства Объекта (выполнения строительных работ): _______________ (число, месяц, год). Срок ввода Объекта в эксплуатацию _______________ (число, месяц, год);

4) договорная (контрактная) цена или способ ее определения.

Пример Стоимость строительства объекта (неизменная договорная (контрактная) цена) по настоящему договору определена на основании цены предложения Подрядчика, выбранной Заказчиком, и в соответствии с протоколом согласования договорной цены, являющимся приложением к настоящему договору, и составляет __________________________ бел. руб. Указанная стоимость определена без учета стоимости оборудования, проектной документации, приобретение и разработка которых Заказчиком могут быть поручены Подрядчику, и поставляемых Заказчиком строительных материалов, изделий, конструкций по прилагаемому к настоящему договору перечню;

5) порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров.

Пример В соответствии с настоящим договором Заказчик обязуется: в срок до _________________ передать Подрядчику проектную документацию в количестве ___ экземпляров;

6) порядок расчетов за выполненные строительные работы;

7) источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год.

Пример 1 Источники финансирования ________________________________________, в том числе на текущий год ______________________________________ (собственные средства Заказчика, бюджетные средства, заемные средства, прямые иностранные инвестиции).

 

Пример 2 Источник финансирования (в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год) - собственные средства Заказчика.

 

Пример 3 Источник финансирования (в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год): инновационный фонд.

 

Пример 4 Источник финансирования (в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год): собственные средства;

8) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

9) обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

10) форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в соответствии с законодательством (п.10 Правил № 1450).

Пример 1 Подрядчик обязан: предоставить Заказчику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата реконструкции Объекта ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации Объекта реконструкции, в одной из следующих форм: Вариант 1: зарезервировать на специальном счете на период действия гарантийного срока эксплуатации Объекта средства в размере 0,5 % стоимости выполненных на Объекте строительных, специальных, монтажных работ. Вариант 2: предоставить банковскую гарантию. Вариант 3: заключить договор страхования ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таких обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации Объекта. При этом страховые взносы по данному виду страхования не включаются Подрядчиком в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.

Пример 2 Генеральный подрядчик в области резервирования денежных средств обязан предоставить Заказчику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства (результата строительных работ), в форме резервирования на специальном счете № _____________________________________________ (указать номер счета, код банка, а также иные необходимые сведения) средств в размере 0,5 % от стоимости выполненных строительных работ на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта (результата строительных работ).

Кроме перечисленных существенных условий каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий, в том числе предусматривающих:

• распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта материальными ресурсами, а при необходимости - и по разработке проектной документации;

• порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком строительных работ и поставляемых материальных ресурсов;

• особенности приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию;

• взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;

• перечень услуг, предоставляемых сторонами на возмездной основе;

• порядок и основания изменения или расторжения договора;

• выдачу авансов на приобретение материальных ресурсов;

• порядок рассмотрения споров с применением медиации (п.12 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Гарантийные обязательства подрядчика по устранению результата СМР ненадлежащего качества. • Отсутствие строительных работ ненадлежащего качества: как оформить подтверждающую это справку. • Стройподряд: можно ли резервировать на спецсчете средства в размере свыше 0,5 % на срок больше чем 2 года?

1.7. Приложения к договору строительного подряда

К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

• документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;

• график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более 1 месяца;

• график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты).

Справочно Форма графика производства работ приведена в приложении 2 к Положению № 1553. Форма графика платежей приведена в приложении 3 к Положению № 1553. За нарушение этих графиков предусмотрена ответственность подрядчика и заказчика;

• график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;

• график поставки материальных ресурсов, за исключением технологического оборудования, подрядчиком, если договором предусмотрено, что поставку материальных ресурсов осуществляет подрядчик;

• конкурсная документация, в том числе протоколы заседания конкурсной комиссии.

• предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования.

По соглашению сторон к договору могут также прилагаться иные документы.

Договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее двух, и подписаны сторонами. При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами.

Если одной из сторон договора является иностранное лицо, договор составляется на соответствующем иностранном и белорусском или русском языках (п.19 Правил № 1450).

1.8. Примеры договоров строительного подряда

Договор строительного подряда на выполнение текущего ремонта (замена дверного проема (двери)), финансируемого за счет собственных средств заказчика (с комментариями).

Договор строительного подряда на выполнение текущего ремонта (замена оконных проемов (окон)), финансируемого за счет собственных средств заказчика.

Дополнительное соглашение о внесении изменений и (или) дополнений в договор строительного подряда на выполнение капитального ремонта в связи с возникновением необходимости выполнения дополнительных работ за счет бюджетных средств (с комментариями).

Дополнительное соглашение к договору строительного подряда на текущий ремонт, заключенному по результатам госзакупки об увеличении объема и цены договора (допработы) (с комментариями).

Договор строительного подряда на выполнение текущего ремонта, финансируемого за счет республиканского бюджета (с комментариями).

1.9. Договор строительного субподряда

Субподрядчик - лицо, заключившее с генеральным подрядчиком договор о выполнении отдельных видов строительных работ (абз.9 п.3 Правил № 1450).

Договор субподряда заключается в порядке и в соответствии с требованиями, установленными Правилами № 1450 и иными актами, регулирующими заключение договора строительного подряда (п.13 Правил № 1450).

Генеральный подрядчик:

• организует и координирует работу субподрядчиков;

• составляет совместно с заказчиком и субподрядчиками и утверждает графики производства работ, иную обязательную для всех участников строительства документацию по организации строительства и производству работ;

• принимает от субподрядчиков совместно с заказчиком выполненные строительные работы по акту установленной формы и оплачивает эти работы в порядке, определенном договором субподряда.

Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за выполнение всех видов строительных работ, производимых им и его субподрядчиками, а перед субподрядчиками - за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору (п.30 Правил № 1450).

Расчеты за выполненные субподрядчиками строительные работы, если иное не предусмотрено договором субподряда, осуществляются в порядке, предусмотренном для расчетов между заказчиком и генеральным подрядчиком. Договором субподряда может быть предусмотрено проведение расчетов с субподрядчиками как генеральным подрядчиком, так и непосредственно заказчиком одновременно с расчетами между заказчиком и генеральным подрядчиком (п.63 Правил № 1450).

1.10. Примеры договоров строительного субподряда

Договор строительного субподряда на выполнение текущего ремонта, финансируемого за счет собственных средств заказчика (с комментариями).

Договор субподряда на выполнение капитального ремонта.

2. Обязанности и права сторон по договору строительного подряда

2.1. Обязанности и права заказчика

Если договором предусмотрено, то отдельные обязанности заказчика по его поручению может исполнять подрядчик.

Кроме вышеперечисленных обязанностей заказчик имеет также другие обязанности и права, предусмотренные иными нормативными правовыми актами, в том числе техническими нормативными правовыми актами.

Дополнительно по теме • Гарантийные обязательства подрядчика: может ли заказчик не резервировать на спецсчете удержанные средства.

2.1.1. Ответственность заказчика за нарушение сроков платежей, установленных в графике платежей

Если заказчик нарушил сроки платежей, установленные в графике, то:

• он уплачивает неустойку (пеню) подрядчику в размере 0,2 % неперечисленной суммы за каждый день просрочки платежа, но не более размера этой суммы, если иное не определено договором;

• он возмещает подрядчику убытки в сумме, не покрытой неустойкой (пеней);

• к нему могут быть применены иные, не предусмотренные Правилами № 1450 виды и размеры ответственности, предусмотренные договором и не противоречащие законодательству.

2.2. Обязанности генподрядчика

Наряду с обязанностями подрядчика, перечисленными в таблице ниже, генеральный подрядчик:

• организует и координирует работу субподрядчиков;

• составляет совместно с заказчиком и субподрядчиками и утверждает графики производства работ, иную обязательную для всех участников строительства документацию по организации строительства и производству работ;

• принимает от субподрядчиков совместно с заказчиком выполненные строительные работы по акту установленной формы и оплачивает эти работы в порядке, определенном договором субподряда.

Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за выполнение всех видов строительных работ, производимых им и его субподрядчиками, а перед субподрядчиками - за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору (п.30 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Может ли подрядчик поставлять стройматериалы и оборудование при строительстве «под ключ».

2.3. Обязанности и права подрядчика

Подрядчик имеет также другие права, предусмотренные иными нормативными правовыми актами, в том числе техническими нормативными правовыми актами.

Дополнительно по теме • Может ли подрядчик поставлять стройматериалы и оборудование при строительстве «под ключ».

2.3.1. Ответственность подрядчика за нарушение сроков строительства, установленных в графике производства работ

Если подрядчик нарушил сроки строительства, установленные в графике производства работ, то:

• выполненные после указанного срока работы оплачиваются по ценам, действовавшим на установленную договором дату их завершения, если иное не установлено договором;

• договор может быть расторгнут в одностороннем порядке заказчиком, если подрядчик не приступает своевременно к строительству объекта в соответствии с графиком производства работ или выполняет строительные работы настолько медленно, что окончание их к сроку становится явно невозможным;

• платит заказчику неустойку (пеню) в размере 0,2 % стоимости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки, но не более 20 % их стоимости либо в иных размерах, предусмотренных договором;

• возмещает заказчику убытки в сумме, не покрытой неустойкой (пеней);

• к подрядчику могут быть применены иные, не предусмотренные Правилами № 1450 виды и размеры ответственности, предусмотренные договором и не противоречащие законодательству.

3. Обеспечение материальными ресурсами, передача материалов, материалы, полученные от разборки

Обязанности по обеспечению материальными ресурсами, за исключением технологического оборудования, несет подрядчик, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Закупку технологического оборудования осуществляет заказчик с передачей его подрядчику в соответствии с графиком поставки материальных ресурсов, являющимся неотъемлемой частью договора.

Материальные ресурсы, обеспечение которыми возложено на заказчика, в установленном договором порядке передаются подрядчику или по его поручению субподрядчику комплектно в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, в том числе технических нормативных правовых актов, в согласованные сторонами сроки (чч.1, 2 п.39 Правил № 1450).

Если в соответствии с договором строительного подряда обеспечение строительства строительными материалами полностью или частично возложено на заказчика, то включение стоимости израсходованных подрядчиком материалов в состав затрат по строительству объекта осуществляет заказчик. В соответствии с технологической структурой затрат стоимость материалов заказчика, использованных подрядчиком для выполнения строительных работ, включается в стоимость строительно-монтажных работ или в стоимость работ по монтажу оборудования.

В целях формирования стоимости объекта материалами заказчика признаются материалы:

• предусмотренные в перечнях к сметным нормам на производство строительных работ на объекте или в ведомости объемов работ и расхода ресурсов;

• приобретенные заказчиком;

• переданные подрядчику для выполнения строительных работ на объекте без перехода прав собственности.

Материал заказчика, полученный генеральным подрядчиком и переданный субподрядной организации для выполнения строительных работ на объекте заказчика, является материалом заказчика.

Материал, приобретенный или произведенный генеральным подрядчиком и переданный субподрядной организации для выполнения строительных работ, не является материалом заказчика (пп.17, 18 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 № 10).

Передача материалов заказчика подрядной организации для выполнения строительных работ оформляется товарно-транспортной накладной ТТН-1 или товарной накладной ТН-2.

При оформлении этих документов учитываются следующие особенности:

• при передаче материалов заказчика для выполнения работ на объекте, работы по строительству которого облагаются налогом на добавленную стоимость, указываются наименование, количество, цена и стоимость материала. Ставка и сумма налога на добавленную стоимость не указываются;

• при передаче материалов заказчика для выполнения работ на объекте, работы по строительству которого не облагаются налогом на добавленную стоимость или облагаются налогом на добавленную стоимость частично, указываются наименование, количество, цена, стоимость материала и ставка налога на добавленную стоимость, по которой заказчиком был уплачен налог при приобретении этих материалов.

Стоимость передаваемых материалов заказчика определяется по стоимости, числящейся в бухгалтерском учете заказчика, с учетом способов оценки материалов при выбытии.

По каждому факту передачи материалов заказчика (за исключением передачи материалов от заказчика генеральному подрядчику) передающая организация обязана письменно уведомить получающую организацию об основаниях и цели передачи, а также подтвердить принадлежность передаваемых материалов к материалам заказчика (п.22 Инструкции № 10).

Такая принадлежность отражается в самих товаросопроводительных документах пометкой «Материалы заказчика для производства работ на объекте» с обязательным указанием названия объекта.

Основанием для включения стоимости материалов заказчика в стоимость строительно-монтажных работ или работ по монтажу оборудования являются принятые в отчетном (расчетном) периоде акты сдачи-приемки строительных работ, к которым прилагается ведомость материалов заказчика, израсходованных подрядчиком при выполнении строительных работ. При этом по каждой позиции наименование, единица измерения и стоимость материала, включенного в ведомость, должны соответствовать наименованию, единице измерения и стоимости этого же материала, указанным заказчиком в накладной на передачу материалов.

В случае, когда в бухгалтерском учете заказчика материал учтен в иных единицах измерения, чем те, которые используются в соответствии со строительными нормами, в ведомости материалов заказчика, израсходованных подрядчиком при выполнении строительных работ, инженерными службами должен быть осуществлен перевод количества израсходованных материалов из сметных единиц измерения в единицы измерения, используемые в бухгалтерском учете заказчика (письмо РУП «Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве» от 09.02.2010 № 07-270 «О включении материалов заказчика в акты приемки выполненных работ»).

Обратите внимание! По решению подрядчика может приостанавливаться строительство в случае невозможности дальнейшего выполнения строительных работ в течение более 1 месяца по причинам временного отсутствия строительных материалов, поставляемых заказчиком (абз.3 ч.1 п.2 ст.62 Закона № 300-З).

Дополнительно по теме • Поставка оборудования на объект строительства, оплата и гарантийные обязательства: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Новая редакция Положения № 1553: как формировать цену на СМР с 20 мая 2023 года.

4. Авансы

В договоре может предусматриваться выплата:

1) текущих авансов подрядчику на выполнение строительных работ, планируемых в периоде, принятом за расчетный;

2) целевых авансов на приобретение материальных ресурсов согласно приложению к Правилам № 1450 (п.56 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Авансы в строительстве (целевые и текущие): когда и как они выдаются и отрабатываются (в вопросах и ответах).

4.1. Целевые авансы

При бюджетном финансировании, предоставление целевых авансов на приобретение материальных ресурсов при осуществлении строительных работ осуществляется согласно приложению к Правилам № 1450, если такие авансы предусмотрены условиями договора строительного подряда и графиком платежей, на срок до 4 месяцев.

Общая сумма целевого аванса подлежит зачету в течение 4 месяцев с даты получения целевого аванса в счет оплаты выполненных работ.

Целевые авансы на приобретение материальных ресурсов при проведении текущего ремонта подрядным способом не предоставляются (п.11 Инструкции о порядке оплаты расходов при осуществлении архитектурной и строительной деятельности за счет средств республиканского бюджета, местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, утв. постановлением Минфина от 17.12.2001 № 120).

Конкретные размеры авансов (процент авансирования), сроки и порядок их перечисления, необходимость обеспечения возврата не использованного подрядчиком или использованного им не по назначению целевого аванса в виде банковской гарантии на сумму не менее суммы целевого аванса определяются в договоре с учетом характера объекта, условий строительства и других факторов.

В заявке на выделение целевого аванса подрядчик указывает наименование, количество, стоимость, а также поставщика (изготовителя) материальных ресурсов. Заказчик вправе с согласия подрядчика перечислять авансы непосредственно изготовителям материальных ресурсов, если с ними подрядчиком заключены соответствующие договоры, за исключением объектов, финансируемых с привлечением бюджетных средств.

Полученные бюджетные средства в виде целевых авансов должны быть отработаны в течение 4 месяцев с даты их получения, если иное не установлено законодательством.

Неиспользованные или использованные подрядчиком не по назначению целевые авансы подлежат возврату заказчику по его требованию с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами (пп.56, 58 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Целевые авансы на приобретение материальных ресурсов, необходимых для выполнения СМР: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • При каком условии заказчик может требовать от подрядчика банковскую гарантию для обеспечения возврата целевого аванса. • Отработка целевого аванса: почему важно правильно определить это условие в договоре строительного подряда.

4.2. Текущие авансы

При бюджетном финансировании размер текущего аванса не должен превышать 70 % стоимости строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце (за вычетом суммы целевого аванса, предполагаемого к освоению в этом месяце).

По объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон могут определяться иные размеры авансов, направления и порядок их использования (ч.1 п.59 Правил № 1450).

Предоставление текущего аванса на выполнение строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце, осуществляется при предъявлении в органы казначейства справки о стоимости выполненных работ и затратах за период, предшествующий месяцу, в котором осуществляется перечисление текущего аванса.

При невыполнении подрядчиком работ в объеме, предусмотренном графиком платежей, в течение 2 месяцев подряд дальнейшее предоставление текущих и целевых авансов по договору строительного подряда приостанавливается до представления заказчиком в органы казначейства документов, подтверждающих выполнение полного объема работ, предусмотренного графиком платежей.

Авансы, выданные в соответствии с графиком платежей, не переносятся на другой расчетный период (за исключением случаев досрочного зачета авансов), а также не уменьшается объем работ по графику платежей в месяцы, на которые ранее был выдан аванс.

Заказчики предусматривают в договорах строительного подряда условие о том, что текущий аванс на выполнение строительных работ, полученный подрядчиком в расчетном месяце, независимо от даты его перечисления считается полученным своевременно и вычитается из стоимости выполненных работ при расчете суммы, подлежащей оплате по справке о стоимости выполненных работ и затратах. В случае несогласия подрядчика с фактическим сроком получения текущего аванса денежные средства подлежат возврату на счета органов казначейства по учету средств соответствующих бюджетов в течение 3 рабочих дней с момента их зачисления на его текущий (расчетный) банковский счет (п.10 Инструкции № 120).

При невыполнении графика производства работ по вине подрядчика сумма отработанного текущего аванса определяется как произведение стоимости фактически выполненных строительных работ в расчетном месяце за вычетом суммы отработанного целевого аванса на установленный процент авансирования. Сумма неотработанного текущего аванса, определяемая как разница между суммой текущего аванса, фактически полученного подрядчиком для выполнения строительных работ в расчетном месяце, и суммой отработанного текущего аванса, признается чужими денежными средствами, неправомерно удерживаемыми подрядчиком. Подрядчик за пользование чужими денежными средствами уплачивает в бюджет, из которого осуществляется финансирование строительных работ, проценты, начисленные на сумму неотработанного текущего аванса, в размере ставки рефинансирования Национального банка, действующей на день подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, выполненных в расчетном месяце, на который выдавался текущий аванс.

Период пользования чужими денежными средствами определяется с даты получения текущего аванса до даты подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, в счет оплаты которого зачитывается неотработанный текущий аванс. Зачет подлежащей уплате суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в счет оплаты выполненных строительных работ не допускается.

Обратите внимание! Зачет подлежащей уплате суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в счет оплаты выполненных строительных работ не допускается.

Текущий аванс считается полностью отработанным, если строительные работы, предусмотренные графиком производства работ, выполнены в полном объеме (п.57 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Должен ли подрядчик уплатить проценты за пользование несвоевременно освоенным авансом, если он был перечислен на месяц позже.

5. Расчеты за выполненные строительные работы

Цена подрядных работ (строительства объекта (выполнения строительных, специальных, монтажных работ)) определяется на основании цены предложения подрядчика, выбранной заказчиком.

Порядок расчетов за выполненные строительные работы определяется законодательством и договором.

За расчетный период в договоре может быть принят месяц либо иной период, необходимый для строительства объекта или выполнения видов (этапов) строительных работ. Для объектов, по которым одним из источников финансирования являются бюджетные средства, за расчетный период принимается месяц, если иное не установлено законодательством.

Основанием для расчетов за выполненные строительные работы является подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, составленная на основании акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по формам, утв. Минстройархитектуры (постановление Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13 «Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве», постановление Минстройархитектуры от 17.10.2011 № 48 «Об установлении форм документов и утверждении Инструкции о порядке заполнения и применения дефектного акта на гарантийный ремонт»).

В акты сдачи-приемки выполненных работ включается полностью законченный вид работ, предусмотренный графиком производства работ.

По соглашению сторон в акты может включаться частично выполненный вид работ, предусмотренный графиком производства работ, при условии определения количества (объема) выполненной работы (чч.2, 3 п.13 Положения № 1553).

Заказчик обязан не позднее 5 рабочих дней рассмотреть представленные подрядчиком документы, заверить их подписью. При несогласии с данными, отраженными в представленных документах, заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. В этом случае подрядчик обеспечивает предъявление заказчику документов для оплаты стоимости выполненных строительных работ в той части, которая не оспаривается сторонами, а остальная часть подлежит оплате после урегулирования разногласий (пп.53-55 Правил № 1450).

Стоимость дополнительных работ формируется в размере сметной стоимости этих работ, определенной на дату разработки проектной, в том числе сметной, документации с учетом прогнозного индекса месяца выполнения этих работ.

Размер прогнозных индексов нужных вам периодов см. здесь.

В графиках производства работ и платежей стоимость допработ указывается отдельной строкой (п.15 Положения № 1553).

При срыве по вине подрядчика срока строительства объекта (выполнения строительных работ), установленного договором, строительные работы, выполненные после указанного срока, оплачиваются по ценам, действовавшим на установленную договором дату их завершения, если иное не установлено договором (ч.1 п.61 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Оформление расчетных документов для оплаты выполненных СМР: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Подписание актов сдачи-приемки выполненных строительно-монтажных работ: алгоритм действий. • Нужно ли подрядчику указывать дату составления актов выполненных работ. • Стоимость выполненных подрядчиком работ в два раза больше предусмотренной. Как оплатить, если финансирование бюджетное? • Договорная цена строительства выше стоимости подрядных работ. Может ли подрядчик включить в последний акт выполненных работ остаток договорной цены? • Рабочие подрядчика живут в другом городе. Можно ли в акт выполненных работ включать командировочные расходы? • Генподрядчик - нерезидент Республики Беларусь: в каком случае заказчик должен перечислять средства в фонд развития строительной отрасли. • Должен ли подрядчик возмещать стоимость использованных воды и электроэнергии в ходе ремонта. • Может ли заказчик при оплате выполненных строительных работ удержать пеню. • Расчетные документы (акт С-2б и справка С-3а) за выполненные подрядчиком компенсационные посадки. • Срок выполнения строительных работ давно истек, подрядчик предъявляет акт выполненных работ: что делать заказчику? • Заказчик не оплачивает выполненные работы, так как подрядчик не представляет акт освидетельствования скрытых работ: разбираемся в ситуации. • Заказчик отказывается подписать акты выполненных работ: как это оформить. • Когда нельзя менять (двигать по месяцам) график производства строительных работ.

5.1. Экономия подрядчика

Экономия подрядчика в виде положительной разницы между неизменной ценой и фактической стоимостью выполненных подрядных работ не является завышением стоимости подрядных работ, если получена в результате:

• фактического выполнения видов работ с применением иной технологии производства работ, использования в процессе выполнения подрядных работ иных строительных машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций по сравнению с предусмотренными проектной, в том числе сметной, документацией (при условии соблюдения потребительских и качественных характеристик объекта);

• снижения в процессе выполнения подрядных работ стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, иных расходов подрядчика по сравнению с их стоимостью, предусмотренной неизменной ценой;

• снижения стоимости работ, выполненных субподрядчиками, по сравнению с их стоимостью, предусмотренной неизменной ценой по договору, заключенному между заказчиком и генеральным подрядчиком;

• завершения выполнения подрядных работ в срок, ранее установленного договором срока их выполнения;

• принятия подрядчиком иных мер, направленных на снижение стоимости подрядных работ при условии выполнения обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов (ч.6 п.13 Положения № 1553).

5.2. Расчеты за дополнительные работы

Стоимость дополнительных работ формируется в размере сметной стоимости этих работ, определенной на дату разработки проектной, в том числе сметной, документации с учетом прогнозного индекса месяца выполнения этих работ.

Размер прогнозных индексов нужных вам периодов см. здесь.

В графиках производства работ и платежей стоимость допработ указывается отдельной строкой (п.15 Положения № 1553).

Дополнительно по теме • Дополнительные подрядные работы. Какие работы к ним относятся, как их оформить и оплатить: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо».

6. Какие формы документов применяются при расчетах

6.1. Акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ ф.С-2а

Акт формы С-2а применяется:

• для сдачи-приемки работ по текущему ремонту;

• при выполнении работ хозяйственным способом в случае составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении;

• при выполнении дополнительных работ по объектам, расчеты за строительство которых осуществляются по неизменной договорной (контрактной) цене;

• при выполнении работ собственными силами застройщика по объектам долевого строительства;

• при выполнении работ по устранению последствий строительной аварии (ч.1 п.9 Инструкции № 29).

Так же, как и акт формы С-2, акт формы С-2а оформляется на каждое здание, сооружение или их части, которые выделены в составе строительства объекта и на которые в сметной документации составлена объектная смета.

К акту формы С-2а прилагается ведомость материалов, израсходованных подрядчиком на производство работ, с указанием обязательных реквизитов: наименование материала, единица измерения, количество, цена и сумма.

Акт формы С-2а составляется в текущих ценах на дополнительные работы, а также при расчетах за выполненные работы по текущему ремонту в случае, если акт сдачи-приемки выполненных работ формируется на основании нормативов расхода ресурсов согласно локальной смете в ценах текущего периода, то есть нормативный срок выполнения работ по текущему ремонту составляет не больше месяца (письмо РНТЦ от 21.03.2014 № 09-778).

6.2. Акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ ф.С-2б

Акт формы С-2б применяется для сдачи-приемки работ, расчеты за которые производятся по неизменной договорной (контрактной) цене.

Порядок заполнения акта С-2б установлен в п.10 Инструкции № 29.

Дополнительно по теме • Изменения в порядке составления и заполнения актов выполненных строительных работ с 25 января 2024 года. Комментарий к постановлению Минстройархитектуры от 16.11.2023 № 114.

7. Сроки строительства

Сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями процедур закупок.

В исключительных случаях изменение (продление) сроков строительства объектов (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента Республики Беларусь или Правительства Республики Беларусь) осуществляется по согласованию:

• с городскими (г. Минска, городов областного подчинения), районными исполнительными комитетами - в отношении объектов жилищного строительства (при первичном изменении (продлении) сроков строительства), а также финансируемых без привлечения средств республиканского бюджета иных объектов;

• с областными, Минским городским исполнительными комитетами - в отношении объектов жилищного строительства (при повторном изменении (продлении) сроков строительства).

Заказчик не позднее чем за 3 месяца (для объектов, сроки строительства которых менее 6 месяцев, - не позднее чем за месяц, а при повторном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства - не позднее чем за 1,5 месяца) до окончания указанного в договоре срока строительства объекта обращается в соответствующий орган с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию, и приложением к нему документов и сведений об объекте, содержащих информацию:

• о заказчике, генеральном подрядчике;

• об источниках финансирования;

• о сметной стоимости строительства;

• о проектной мощности объекта;

• о сроках строительства;

• об объемах денежных средств, запланированных на строительство и фактически выделенных на дату обращения;

• о причинах переноса срока ввода объекта;

• перечень мер, принимаемых для активизации работы по завершению строительства, - при первичном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства;

• обоснование заказчика о необходимости изменения (продления) сроков строительства - при повторном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства.

Городские (городов областного подчинения), районные, областные, Минский городской исполнительные комитеты в 20-дневный срок согласовывают изменение (продление) сроков строительства или отказывают в согласовании.

Наряду с принятием решения, указанного в ч.4 п.17, областные, Минский городской исполнительные комитеты при наличии оснований, предусмотренных законодательством:

• направляют в Министерство архитектуры и строительства предложение об истребовании от обладателя аттестата соответствия информации для подтверждения соответствия квалификационным требованиям;

• принимают меры для замены заказчика;

• применяют в установленном законодательством порядке меры ответственности либо направляют информацию о выявленных нарушениях в компетентные государственные органы для применения мер ответственности.

В случае получения отказа в согласовании изменения (продления) срока строительства участники обязаны завершить строительство объекта в установленные договором сроки (п.17 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Приостановление строительства с 23 июля 2024 года: что изменилось. Комментарий к Строительному кодексу. • Приостановка строительных работ на объекте в связи с неблагоприятными погодными условиями. • Заказчик отказывается продлевать сроки строительства: что делать подрядчику? • Нужно ли менять срок завершения работ по договору стройподряда, если подрядчик не успевает поставить оборудование в срок. • Возобновление СМР после приостановления строительства: какие документы нужно оформлять. • Допустимо ли сторонам строительного подряда самостоятельно изменять сроки выполнения работ за пределами нормативных.

8. Изменение и расторжение договора строительного подряда

Изменения и дополнения в договор строительного подряда вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения.

Изменение условий договора в период его исполнения возможно по соглашению сторон, кроме изменения существенных условий договора, на основании которых определялся победитель подрядных торгов.

Изменения существенных условий договора возможно только в случаях:

1) реорганизации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;

2) необходимости изменения сроков строительства объекта (выполнения строительных работ) в случаях, предусмотренных в ч.1 п.75 Правил № 1450;

3) существенного увеличения стоимости строительства объекта (выполнения строительных работ) вследствие внесения заказчиком изменений в проектную документацию или изменения налогового законодательства.

Если одной из сторон договора стройподряда стали известны обстоятельства, требующие изменения условий договора, то она уведомляет об этих обстоятельствах другую сторону в письменной форме и готовит предложение об изменении условий договора.

Другая сторона договора в течение 5 рабочих дней рассматривает предложение об изменении договора и:

• подписывает дополнительное соглашение к договору;

• соглашается на расторжение договора по соглашению сторон;

• отказывается от исполнения договора.

Если стороны своевременно не приняли мер по изменению условий договора, они обязаны выполнять условия заключенного договора, кроме случаев изменения законодательства, регулирующего их отношения при исполнении договора (чч.1, 2 п.74 Правил № 1450).

Основания для одностороннего отказа от договора строительного подряда перечислены в ст.309, 670 и 672 ГК, а также пп.74, 79, 80 Правил № 1450.

Предложение о расторжении договора в письменном виде заинтересованная сторона направляет другой стороне, которая обязана его рассмотреть и в течение 20 календарных дней письменно направить свое согласие или несогласие (п.77 Правил № 1450).

При согласии заказчика (подрядчика) с поступившими от другой стороны предложениями расторжение договора оформляется двусторонним актом, в котором указываются:

• объем и стоимость фактически выполненных подрядчиком строительных работ;

• перечень передаваемой заказчику исполнительной документации;

• перечень и стоимость имущества заказчика, не использованного подрядчиком при строительстве объекта (выполнении строительных работ);

• перечень и стоимость материальных ресурсов, приобретенных подрядчиком и не использованных при строительстве объекта (выполнении строительных работ);

• перечень имущества подрядчика, подлежащего вывозу со строительной площадки, и сроки выполнения этого обязательства;

• гарантийные обязательства по принятым заказчиком результатам строительных работ;

• другие обязательства сторон, которые необходимо исполнить в связи с расторжением договора, позволяющие урегулировать имеющиеся имущественные правоотношения между заказчиком и подрядчиком (п.78 Правил № 1450).

До завершения строительства объекта (выполнения строительных работ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п.76 Правил № 1450).

Споры, возникающие при изменении или расторжении договоров, разрешаются путем переговоров, в том числе с применением медиации, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке.

Дополнительно по теме • Как установить, изменить условия договора строительного подряда, если источник финансирования - бюджет: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • В ходе строительства заказчик решил часть работ выполнить своими силами: допустимо ли это? • Объем строительных работ изменился: подрядчик может требовать внесения изменений в договор. • Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика (по предложению подрядчика при неоплате заказчиком выполненных строительных работ в течение 3 принятых за расчетный периодов) (с комментарием). • Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика (по предложению подрядчика в связи с его ликвидацией) (с комментарием). • Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика (по предложению заказчика, если подрядчик неоднократно допустил выполнение строительных работ ненадлежащего качества либо отступления от условий договора и иные недостатки, подтвержденные соответствующим актом, которые являются существенными и неустранимыми) (с комментарием). • Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика по предложению заказчика при неоднократном нарушении подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором, графиком производства работ (с комментарием).

9. Сдача-приемка результата строительных работ, приемка объекта в эксплуатацию

9.1. Приемка строительных работ

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненных строительных работ, обязан в течение 3 дней приступить к их приемке.

При этом строительные работы ненадлежащего качества оплате не подлежат. Не оплачиваются до устранения дефектов и последующие технологически связанные с ними строительные работы. После устранения дефектов ранее выполненные строительные работы ненадлежащего качества и последующие технологически связанные с ними строительные работы подлежат оплате по ценам, действовавшим на первоначально установленную договором (графиком производства работ) дату их выполнения (п.60 Правил № 1450).

При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза.

Расходы по проведению экспертизы несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой не установлено нарушений договора подряда со стороны подрядчика или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В этих случаях расходы по проведению экспертизы несет сторона, потребовавшая ее назначения, а если экспертиза назначена по соглашению между сторонами, - обе стороны поровну (п.5 ст.673 ГК).

Кроме заключения экспертизы в качестве доказательств некачественно выполненных строительных работ в экономический суд могут быть представлены:

• предписания об устранении допущенных при производстве строительно-монтажных работ нарушений, вынесенные органами государственного строительного надзора в пределах своей компетенции, обязательные для выполнения заказчиками и подрядчиками;

• акты освидетельствования отдельных узлов и элементов зданий, сооружений и конструкций, о приостановлении и запрете производства работ на объектах строительства;

• записи в журналах производства работ и журналах авторского надзора;

• справки авторского (технического) надзора;

• акты контрольных испытаний, акты приемки выполненного вида, этапа или комплекса строительных работ установленной формы;

• другие документы (ч.2 постановления Пленума ВХС от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда»).

Сдача выполненных строительных работ подрядчиком и их приемка заказчиком оформляются актом сдачи-приемки работ, который подписывается обеими сторонами.

К акту сдачи-приемки работ прилагаются акты освидетельствования скрытых строительных работ и промежуточной приемки отдельных несущих конструкций (чч.2, 3 п.64 Правил № 1450).

При отказе одной из сторон от подписания акта сдачи-приемки работ в нем делается отметка об этом с указанием мотивов отказа и акт подписывается другой стороной. Акт сдачи-приемки работ, подписанный только одной стороной, может быть признан в судебном порядке недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания этого акта признаны судом обоснованными (ч.2 п.65 Правил № 1450).

В этом случае подрядчик обеспечивает предъявление заказчику документов для оплаты стоимости выполненных строительных работ в той части, которая не оспаривается сторонами, а остальная часть подлежит оплате после урегулирования разногласий (ч.3 п.55 Правил № 1450).

Пример Подрядчик по почте направил заказчику подписанные со стороны подрядчика акты сдачи-приемки работ. В срок, установленный п.65 Правил № 1450, заказчик к приемке работ не приступил, мотивированного отказа от подписания акта не направил, от переговоров отказывается. В такой ситуации подрядчик может обратиться в суд с иском о взыскании стоимости работ на основании односторонне подписанных актов сдачи-приемки работ. При отказе одной из сторон от подписания акта сдачи-приемки работ в нем делается отметка об этом с указанием мотивов отказа и акт подписывается другой стороной. Акт сдачи-приемки работ, подписанный только одной стороной, может быть признан в судебном порядке недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания этого акта признаны судом обоснованными (ч.2 п.65 Правил № 1450). В данной ситуации подрядчику необходимо представить надлежащие доказательства направления таких актов по почте заказчику. Если заказчик оспаривает получение актов, такими доказательствами могут быть: • уведомление о вручении корреспонденции заказчику от РУП «Белпочта»; • сопроводительное письмо к акту с описью вложения, заверенное РУП «Белпочта»; • ответ на запрос подрядчика о стоимости заказного письма с уведомлением, полученный от РУП «Белпочта».

Нарушение заказчиком срока рассмотрения представленных подрядчиком справок о стоимости выполненных работ и затратах, актов сдачи-приемки работ не является бесспорным основанием для удовлетворения требований подрядчика о взыскании стоимости выполненных работ, а может повлечь применение к нему ответственности в виде неустойки.

При заявлении в экономический суд требований о понуждении заказчика исполнить обязательства по договору строительного подряда в части подписания акта приемки выполненных работ и (или) справки стоимости выполненных работ экономическим судам следует исходить из того, что такой способ защиты нарушенных гражданских прав не предусмотрен ст.11 ГК.

В этом случае в соответствии со ст.708 ГК и п.65 Правил № 1450 предусмотрена возможность одностороннего подписания акта (справки), что наряду с санкциями, предусмотренными в Правилах № 1450, является способом защиты гражданских прав в случае уклонения одной стороны от подписания акта (справки) другой стороной.

Требования о понуждении заказчика подписать акт сдачи-приемки выполненных работ и справку о стоимости выполненных работ согласно ст.41 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь не подлежат рассмотрению в экономическом суде (п.29 постановления № 6).

Таким образом, с учетом всех норм законодательства сдача-приемка работ оформляется сторонами соответствующим актом, подписываемым обеими сторонами. Отказаться от приемки результата работы заказчик может лишь в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность использования результата в предполагаемых целях. При наличии иных недостатков, а также несогласии с данными, указанными в документах, в актах следует отразить мотивы отказа от их подписания. Подрядчик же в таком случае представляет заказчику документы, подтверждающие сдачу-приемку работ в неоспариваемой части.

В случае отсутствия недостатков и замечаний работы должны быть приняты, а акты сдачи-приемки работ подписаны.

Дополнительно по теме • У заказчика претензии к качеству работ подрядчика: что делать с актом выполненных работ.

9.2. Приемка в эксплуатацию

Порядок приемки в эксплуатацию законченных возведением, реконструкцией, в том числе тепловой модернизацией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленных к эксплуатации (в том числе выпуску продукции, производству работ, оказанию услуг) объектов строительства, в том числе очередей строительства, установлен в Положении № 716.

Организация приемки в эксплуатацию объекта возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда - на заказчика) и производится за его счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда (п.12 Положения № 716).

Подрядчик в письменной форме уведомляет заказчика о дате завершения строительства объекта в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию, а также сообщить данные о представителях подрядчика, участвующих в работе комиссии (ч.1 п.15 Положения № 716).

Приемочные комиссии назначаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.

Приемочные комиссии назначаются не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта (по объектам строительства скважин для добычи нефти и газа - не позднее 15 дней), а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, - не менее чем за 15 дней (пп.16, 17 Положения № 716).

Перечень документов, представляемых приемочной комиссии подрядчиком (в случае заключения договора строительного подряда), приведен в приложении 10 к постановлению № 40.

Перечень документов, представляемых приемочной комиссии застройщиком (заказчиком - в случае заключения договора строительного подряда), приведен в приложении 11 к постановлению № 40.

С 7 января 2023 г. заказчик (застройщик) при приемке в эксплуатацию объекта должен представить приемочной комиссии справку о размере денежных средств на формирование республиканского, областных и Минского городского внебюджетных фондов развития строительной отрасли, включенных заказчиком (застройщиком) в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов, в неизменную договорную (контрактную) цену на строительство объекта и перечисленных на соответствующие текущие (расчетные) банковские счета главных управлений Министерства финансов по областям и г. Минску (постановление Минстройархитектуры от 20.12.2022 № 111).

Заказчик, застройщик либо уполномоченная ими организация до начала работы приемочной комиссии представляют в органы государственного надзора заявление, а также другие предусмотренные законодательством документы.

Органы государственного надзора в срок не более 15 дней со дня подачи заявления, если иной срок не установлен законодательством, выдают положительное заключение по объекту или мотивированный отказ.

Приемка в эксплуатацию объекта без наличия положительных заключений всех органов государственного надзора, которые должны выдавать их по данному объекту, не допускается (пп.21, 22 Положения № 716).

Приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утверждаемым постановлением № 40.

Соответствие принимаемых в эксплуатацию объектов разрешительной и проектной документации должно подтверждаться заключениями государственных органов (их структурных подразделений), иных государственных организаций согласно приложению к Положению № 716. При этом органы государственного строительного надзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов государственного надзора.

Заключения органов государственного надзора, включая органы государственного строительного надзора, не требуются по объектам:

• пятого класса сложности, на которых не осуществляется государственный строительный надзор;

• строительства (объектам электросвязи), в том числе линейным и станционным сооружениям связи, инженерные решения которых не затрагивают несущей способности конструкций зданий и сооружений, а также по объектам, строительство которых не предусматривает занятие земельного участка (п.20 Положения № 716).

На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет, за исключением:

1) технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством или изготовителем;

2) работ по текущему ремонту, пусконаладочных работ, гарантийный срок на которые устанавливается не менее 2 лет.

Обратите внимание! При заключении договоров стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок.

По договорам, предметом которых являлось строительство объектов, исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию, а по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ, - со дня приемки заказчиком результата строительных работ.

Гарантийный срок на выполненные субподрядчиками строительные работы, являющиеся предметом договора, исчисляется со дня приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генерального подрядчика. Если объект или результат строительных работ, являющиеся предметом договора, не принимаются заказчиком по не зависящим от подрядчика причинам, гарантийный срок исчисляется со дня, когда заказчик должен был их принять.

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, установленной в постановлении № 40, при передаче результата строительных работ - гарантийное письмо (п.66, ч.1 п.67 Правил № 1450).

Формы актов и перечней документов, оформляемых при приемке объектов в эксплуатацию, установлены постановлением № 40:

• акт приемки оборудования после комплексного опробования;

• акт приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного возведением, реконструкцией, в том числе тепловой модернизацией, реставрацией, благоустройством.

Справочно В этом акте необходимо указывать информацию о передаче в республиканский фонд проектной документации копии проектной документации на возведение объекта (за исключением инженерных сетей) согласно изменениям, внесенным в акт постановлением Минстройархитектуры от 22.02.2023 № 13. Не передав проект в республиканский фонд, заказчик (застройщик) не сможет ввести объект в эксплуатацию;

• акт приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного капитальным ремонтом;

• акт приемки в эксплуатацию финансируемых физическими лицами законченных возведением одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, нежилых капитальных построек на придомовой территории, реконструированных квартир в блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, нежилых капитальных построек на придомовой территории;

• акт приемки в эксплуатацию гаража, законченного возведением, реконструкцией, капитальным ремонтом;

• акт приемки в эксплуатацию дач, законченных возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом;

• акт приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме;

• акт приемки в эксплуатацию реконструированных жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, финансируемых физическими лицами;

• гарантийный паспорт объекта строительства;

• перечень документов, представляемых приемочной комиссии подрядчиком (в случае заключения договора строительного подряда);

• перечень документов, представляемых приемочной комиссии застройщиком (заказчиком - в случае заключения договора строительного подряда).

Дополнительно по теме • Ввод в эксплуатацию стоянки для автомобилей: определяем перечень нужных документов. • Алгоритм действий по вводу в эксплуатацию и приемке строительных объектов пятого класса сложности. • Ввод объекта в эксплуатацию при комплексном управлении строительством инженерной организацией. • Приемка в эксплуатацию склада без газового отопления, предусмотренного проектом: возможно ли это? • Приказ о назначении комиссии по приемке в эксплуатацию объекта «Реконструкция производственного корпуса» (пример). • Приказ об утверждении акта приемки в эксплуатацию объекта (пример). • Образец заявления на принятие решения исполкома о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.

10. Ответственность заказчика и подрядчика при неисполнении договора строительного подряда

Если вам нужно рассчитать сумму неустойки (пени) в случае нарушения договорных обязательств как заказчиком так и подрядчиком, воспользуйтесь калькулятором.

По соглашению сторон установленные Правилами № 1450 размеры ответственности могут быть увеличены. Стороны вправе установить в договоре за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств иные, не предусмотренные Правилами № 1450 виды и размеры ответственности, не противоречащие законодательству (пп.84, 85, 87 Правил № 1450).

Дополнительно по теме • Неустойка (пеня) по договору строительного подряда: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Гарантийный срок на смонтированное оборудование закончился, а заказчик хочет его вернуть, потому что не доволен его работой. Прав ли он? • При каких условиях подрядчик не обязан проводить гарантийный ремонт. • Гарантийный срок на оборудование, поставляемое подрядчиком. • Алгоритм действий заказчика, если подрядчик не устраняет дефекты в своей работе. • Заказчик выявил дефекты в строительных работах, но не составил дефектный акт: разбираемся в последствиях. • Как заставить субподрядчика возместить генподрядчику штрафные санкции за завышение объемов работ. • Тротуарная плитка разрушена, потому что по ней ездили машины: что делать подрядчику, чтобы не перекладывать ее за свой счет. • Примерная форма искового заявления о взыскании суммы основного долга, неустойки, процентов по договору строительного подряда (с комментариями). • Претензия о необходимости выполнения работ и уплаты неустойки за несвоевременное выполнение строительных работ, финансируемых за счет бюджета (с комментариями). • Исковое заявление о взыскании суммы пени и процентов по договору строительного подряда, финансируемого за счет собственных средств заказчика (с комментариями).

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»